Сегодня мы решили поговорить с вами насколько может быть безопасным сдавать в аренду свою недвижимость в Сочи по Доверительному управлению. Насколько Управляющие честны с вами? Что стоит знать про Управленцев? Кому доверить свою недвижимость?
Кто такие эти Доверительные Управляющие?
В первую очередь давайте определимся, что такое Доверительное управление и кто такие Управляющие?
Доверительное управление (ДУ) — это способ финансовых взаимоотношений, при котором происходит передача права управления денежными активами профессиональному управляющему.
Объектом доверительного управления являются всё юридически обособленное имущество: объекты недвижимости, корпоративные ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и тд. То есть все, что можно обособить в юридическом плане. – (Читать полностью: https://cryptonisation.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie/).
В нашем случае мы говорим о Доверительном управлении недвижимостью.
В Сочи можно встретить несколько видов управляющих:
- доверительные компании,
- частное лицо – «Управляющий»,
- агенты из агентств недвижимости или агенты на частной основе,
- «замечательная соседка» («баба Валя из соседней квартиры», «Гаяне из соседнего подъезда», «охранник комплекса - по совместительству смотрящий за…» и т.п.)
О специфике каждого варианта мы поговорим чуть позже.
Давайте для начала определим Задачу Доверительного управляющего (далее ДУ) вашей недвижимостью. А их (задач) может быть несколько в зависимости от специфики вашей недвижимости, а вернее Целей, которых вы добиваетесь, сдавая свой объект. Далее все очень просто:
Отдельно необходимо сказать, что срок окупаемости недвижимости после покупки ее именно под аренду в Сочи зависит от того, какая именно у вас недвижимость. Но примерно, для апартаментов вдоль морской линии, с очень хорошим ремонтом, купленных только под сдачу, окупаемость может составить от 10 до 16 лет. Однако не забывайте, что и сама стоимость вашей недвижимости, приобретенной в Сочи, растет с каждым годом, а ваш Актив становится действительно Доходным.
И так!
Задача управляющего — увеличить капитал инвестора. Разумеется, данную услугу он оказывает не по доброте души или потому что очень беспокоится о благосостоянии вкладчика. Управляющий напрямую заинтересован в увеличении дохода инвестора, поскольку получает вознаграждение только с прибыльных сделок. В случае их отсутствия страдают оба участника сделки. Для инвестора отсутствие прибыли является нулевым результатом, поскольку он рассчитывал на заработок. Не у дел остается и управляющий, который также ничего не получил.
В случае успешного управления достигается цель обеих сторон: инвестор увеличивает свой капитал, управляющий получает вознаграждение в виде определенных процентных отчислений. И все счастливы. (- Читать полностью: https://cryptonisation.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie/).
Все вышеописанное и выделенное цветом хоть и написано про финансовое управление, но с таким же успехом подходит и под управление недвижимостью.
Отметим один важный нюанс – если заработка не было, то Управляющий недвижимостью, скорее всего, еще и потерял. Потому что он продолжает управлять ею, тратя свои ресурсы на рекламу, поддержание недвижимости в «товарном» виде, проводит мелкие доработки, тратит время и ресурсы на оплату счетов за собственника и т.д., в зависимости от того, что входит в управление. (О том, как выстроена система Управления недвижимостью и какие постоянные затраты несет Управляющий, мы обязательно опишем в следующих наших статьях).
Доверие.
А теперь поговорим о самом интересном. Кому же доверить свою недвижимость для увеличения капитала?
Начнем по порядку.
Управляющая компания.
Это профессиональное бюро управления, если можно так сказать. Как правило УК имеют целый штат сотрудников, позволяющий грамотно распределить ресурсы по управлению. Такие УК работают с собственниками только на официальной основе, например по Договору коммерческого представительства, платят налоги и несут серьезные затраты на управление. Такой компанией имеет смысл становится, если недвижимости в управлении становится не менее 40 объектов (квартир, апартаментов, домов), вся недвижимость раскидана по разным локациям, а самое главное вся или большинство из этой недвижимости также сдается официально с раскрытием доходности по ней в налоговую самими собственниками. Стоимость комиссии у таких компаний, как вы понимаете, если они ведут честную деятельность, не может быть низкой, и начинается от 40% от суммы суточной аренды.
П.С. – очень часто такие компании берут в управление гостевые дома или отели, не распыляя свой потенциал на частные квартиры и апартаменты.
Частные управляющие.
От УК они отличаются отсутствием большого штата, скорее всего, многими вопросами занимается сам управляющий или он и его помощник/со-управленец. Также, есть одна или парочка горничных и всё. Это не плохо, если управляющий со всем справляется и успевает. Должно быть, он также может работать официально в случае надобности (скорее всего - ИП) и несет такие же затраты на управление. Количество объектов, при котором Частный управляющий, будет работать еще пока качественно, и не в убыток самому себе, примерно до 40 штук. Комиссия частников естественно ниже, чем у УК, но может колебаться существенно в зависимости от профессионализма, где дешевле - не значит качественно и правдиво. Любой хороший управленец должен знать составляющую своего ценообразования и не может ставить комиссию себе в убыток.
Агенты и агентства.
Сложный случай. И вот в чем причина. Многие агенты работают в частном варианте и это понятно, они продали много недвижимости, имеют уже доверие со стороны покупателя (собственника) и поэтому, почему бы параллельно не заняться Управлением. Однако полноценным Управлением, то, как мы это подразумеваем, их деятельность назвать нельзя. Если агент не может полностью уйти с головой в доверительное управление, то заниматься он сможет только долгосрочной арендой, когда сдал и забыл. Либо посуточной, но очень малого количества объектов, чтобы успевать их все «обработать». При этом их комиссии часто не отличаются от частных управляющих, вопрос в качестве и честности.
Про агентства недвижимости. Многие агентства открывают свой собственный отдел, занимающийся управлением недвижимостью. С одной стороны, это может показаться разумным, ведь агентство продает очень много недвижимости, покупаемой, как инвестиции. Почему бы им и не открыть такое направление, как посуточная аренда. В таком случае, деятельность таких отделов при агентстве – это ничто иное, как деятельность УК, описанной выше. Однако, мы часто встречаемся с тем, что такие отделы в итоге разваливаются и не оправдывают себя. Причин несколько: - тот самый штат, который нужно содержать (агенты, горничные, мастера, администраторы, прачечные…); - разбросанность объектов по Сочи, это всегда затраты на количество ресурсов и их одновременного применения (в один день, например, может быть сразу несколько десятков заездов и выездов, если объектов много); - комиссия (если агентство поставит комиссию низкой, оно точно уйдет в минус); - честность агентов, которые не хотят и не будут делится возможной комиссией (или сидеть на голом окладе) с агентством и поэтому часто просто левачат, что снижает качество.
«Замечательная соседка».
На первый взгляд, этот вариант может показаться очень удобным собственнику, ведь как здорово, что смотрящий всегда находится рядом с вашей недвижимостью и может заселить/выселить гостя не за комиссию, а, например, фиксированную сумму и, даже, произвести уборку, также за фиксированную сумму. Но прежде, чем выбрать такой вариант, ответьте себе на несколько важных вопросов:
- Вы уверены, что сосед(ка) за фиксированную сумму сможет произвести заселение качественно, таким образом, чтобы гости к вам не раз еще вернулись и оставили хороший отзыв? Вы уверены, что она может «продать» вместе с объектом СЕРВИС? Созвониться с гостем заранее, встретить его в часы, которые нужны гостю, даже если это очень раннее утро или ночь? Рассказать гостю все нюансы, побыть для него гидом по местности? Решить все проблемы гостя, которые могут возникать во время проживания? Качественно подготовить объект к заезду, помимо уборки, застелить белье, купить расходные материалы, закупить и подготовить презенты и т.п? Есть очень много нюансов, которые касаются и выезда гостей. А если соседу(ке) нужно еще и деньги принимать от гостя?
- Если за ваш объект взялась соседка, у которой есть и своя недвижимость там же, которую она сдает, задайте себе вопрос – чей объект в ее интересах сдавать в первую очередь? Чей объект она будет продвигать лучше?
- Вы уверены, что сосед(ка) не «левачит», если она еще и рекламирует ваш объект сама, через маркетинговые площадки или по своим знакомым? А если вы думаете, что рекламировать и вести календарь бронирований, вы будете сами, а он/она лишь заселять по вашей команде, то да, такое возможно, если у вас 1н вариант под сдачу. Но даже он потребует достаточного количества вашего времени и внимания (ведение площадок такие как booking.com, Авито, Циан; отслеживание синхронизации, чтобы, не дай бог, случился овербукинг; мониторинг цен, чтобы не промахнуться с оценкой своей недвижимости; связь с гостем, порой по инициативе самого гостя частая и постоянная особенно перед заездом, и т.д.). И все это придется делать удаленно, что также приносит ряд проблем.
- Не будет ли фиксированная сумма заезда/выезда и уборки, которую вы платите соседке (сюда еще отнесите прачку и покупку расходных материалов -не за свои же деньги соседка это будет покупать), маркетинговые площадки (если вы рекламируете объект сами, а букинг, например, будет брать порядка 18% с суммы бронирования), перекрывать ваш Доход? А может быть вам еще и доплачивать соседке придется? Ведь если объект сдачи не соответствует критериям, которые определяют востребованность, вы будете сдавать его по низкой стоимости, чтобы увеличить его привлекательность. И тогда сумма некоторых бронирований, будет настолько невысокой, что вы начнете уже подумывать о другом варианте сдачи в аренду – долгосрочно, что лишит вас многих преимуществ, описанных нами ранее в статье https://www.irentapart.ru/post/что-и-как-лучше-всего-сдается-в-сочи.
Самое интересное, что все перечисленное выше, касается «замечательных соседей», даже если они сдают за комиссию. Если эта комиссия такая сладкая и привлекательно низкая, но и, даже, если она в рынке, все же задайте себе все эти вопросы.
По поводу честности управляющего, вы можете возразить и по поводу всех предыдущих вариантов управления. И отчасти, вы будете правы. Нечестными на руку могут оказаться как «замечательные соседи», так и крупные компании. Здесь вам в помощь только рекомендации других собственников, собственный опыт, ежемесячные отчеты от управляющего, ну, и понимание, что если совсем никому не доверяете, то лучше заниматься этим самому или пойти по легкому, но менее прибыльному пути – сдавать недвижимость помесячно круглый год без перерыва на сезон.
Безопасность.
Смотря в каком ключе её рассматривать. Предвосхищая вопросы, которые могут этого понятия касаться, мы попробуем ответить на каждый из них.
- Безопаснее сдавать недвижимость по Договору аренды, а с Управляющим иметь Договор коммерческого представительства. Потому что официально, потому что открыто, потому что юридически грамотный Договор с арендатором, потому что Доверенность на управляющего.
- Безопаснее сдавать посуточно. Почему? Ответы приведены в нашей предыдущей статье https://www.irentapart.ru/post/что-и-как-лучше-всего-сдается-в-сочи.
- Небезопасно сдать в субаренду – Управляющий может пользоваться правом самостоятельно использовать вашу недвижимость под собственное проживание и собственные нужды, если в договоре не указано обратного, но это сложный Договор юридически. И естественно всю прибыль сверх ежемесячной аренды, управляющий будет получать сам.
- Ни агенты и агентства, ни соседи не будут решать за вас сложные вопросы, требующие вмешательства структур власти (- вызов милиции соседями, потому что ваши гости шумят; - соседи «настучали», что вы сдаете апартаменты незаконно или что вы вообще их сдаете (такое тоже бывает); - регистрация иностранцев по месту пребывания, и т.д и т.п.). Разбираться с ними будут и могут только те, на кого оформлена нотариальная Доверенность по управлению вашей недвижимостью (это может быть один или ряд человек). Естественно, в фиксированную комиссию такие моменты входить не могут и не будут, как и не будет этим заниматься компания (даже за комиссию), которая может подставить самою себя под удар тех же государственных органов, если она занимается укрывательством собственных доходов (это вообще сложная тема, в целом, и требует отдельного разговора).
- Безопаснее довериться одному конкретному человеку (паре человек - соуправляющим), тогда вы будете точно знать, кто именно имеет основной и столь важный доступ к вашему объекту, кто именно будет решать все возможные вопросы и проблемы.
Итог.
Если говорить коротко, то Доверительное управление и Управляющие вашей недвижимостью призваны к тому, чтобы увеличить ваш капитал или решить задачи сонастроенно вашим целям, которые вы преследуете, приобретя недвижимость в г.Сочи.
Честность Управляющего в большинстве своем зависит от ваших собственных ожиданий, доверия и профессионализма ДУ. Здесь всегда необходимо проверять не только самого доверенного, но и свою недвижимость на ликвидность и востребованность в рынке таких же вариантов. Далеко не всегда стоит сразу обвинять ДУ в отсутствии прибыли и, тем более, в нечестности, ведь на востребованность вашего объекта влияет огромное количество факторов, на которые иногда не может повлиять Управляющий. Помните один очень важный факт – профессиональному ДУ самому не интересно и убыточно вести не доходный объект. И ему проще отказаться от управления таким вариантом, чем ждать от вас негативной оценки его деятельности.
Безопасность работы с Управляющим во многом зависит на каких условиях вы с ним работаете, и на каких условиях сдаете свою недвижимость.
#irentapart #happyplace