Пандемия уже вызвала небольшой исход из Нью-Йорка, и с более низкими налогами, более низкими процентными ставками и - для самых богатых среди многих людей - более высокими доходами благодаря доходам на фондовом рынке и некоторым полезным мерам финансовой помощи рынок жилья бурлит за пределами городской Америки.
Какое влияние это окажет на недвижимость здесь, когда пандемия наконец отразится в зеркале заднего вида?
Это вопрос, который аналитик UBS по недвижимости Джонатан Волошин дал ответ в записке для клиентов от 28 августа под названием «Covid и недвижимость: простой вопрос со сложным ответом».
Один из ключевых выводов отчета - принудительная изоляция, когда те, кто может покинуть Нью-Йорк, в конечном итоге покинули его, пусть даже временно. А затем массовые и непрекращающиеся протесты заставили этих людей вернуться.
Еще одно предостережение, не упомянутое в отчете, - система государственных школ Нью-Йорка, которая все больше ориентируется на равенство результатов для учащихся и, в некоторых округах, стремится отказаться от одаренных и талантливых программ, которые позволяют родителям с низким и средним уровнем дохода отправлять своих детей в лучшее, что Нью-Йорк может предложить своим ученикам государственных школ.
Многие инвесторы в недвижимость, особенно в коммерческой сфере REITS, пытаются решить, какие изменения носят циклический, структурный характер и каковы конечные последствия этих тенденций после пандемии.
«Рынок односемейного жилья был явным, хотя и несколько неожиданным, бенефициаром Covid-19. Учитывая ограничения, связанные с предоставлением крова на месте, закрытие опалубки многих ключевых объектов в ряде городов на текущий период сделало плотную городскую жизнь менее привлекательной для ряда людей», - говорит Волошин. «Недавний рост социальных волнений и крупномасштабных протестов в нескольких городах, вероятно, усугубит уровень городского бегства», - написал он.
Увеличились продажи домов в пригородах Нью-Йорка и на окраинах других городских центров. Уравнение спроса и предложения сделало его рынком продавца почти повсюду, особенно на северо-востоке, в некоторых частях Флориды и в северной Калифорнии.
Данные о продажах и заказах от общественных застройщиков, а также отдельные данные от местных риэлторов указывают на устойчивый рынок жилья в четвертом квартале.
Не каждый, кто покидает большие города, планирует остаться в стороне. Некоторые просто уехали работать из дома в свои вторые дома на пляже или в горах Беркшира или, например, в Вермонте. Другие, у кого были деньги или уже выплатили свою ипотеку, решили арендовать дома в эпицентрах коронавируса. Если они не станут покупателями, эти люди вернутся в свои старые дома.
Сколько вернуться - вопрос для таких больших городов, как Нью-Йорк. Губернатор Эндрю Куомо фактически попросил жителей Нью-Йорка из Хэмптона вернуться в Нью-Йорк. Он в шутку сказал, что приготовит им ужин.
Пандемия коронавируса, которая была впервые обнаружена в Китае еще в декабре, больше всего поразила США. Миллионы заразились вирусом, и более 180 000 человек умерли.
Штаты с дорогой недвижимостью - Нью-Йорк, Нью-Джерси и Калифорния - входят в тройку наиболее пострадавших штатов. Люди, которые переехали, находят штаты со значительно более низкой стоимостью жизни с точки зрения затрат на недвижимость и налогов - будь то Неаполь, Флорида или Нэшвилл, Теннесси.
Эти штаты также дружелюбны к бизнесу и имеют лучшие финансовые перспективы, а это означает, что угроза повышения налогов невысока.
«Страны с более низкими налогами получили выгоду от пожертвований доли населения на рынке от государств с более высокими налогами», - говорит Волошин.
Чистая потеря населения имеет свои последствия.
Одна из самых больших проблем – это налогооблагаемый доход. Уезжают в основном люди с высокими доходами. Если они покидают школьную систему, это меньше денег для школ. Если они оставляют свой бизнес, это меньше налоговых поступлений, если только кто-то не воспользуется ими. Если это Нью-Йорк, велика вероятность, что кто-то это сделает. Просто это не произойдет в одночасье.
«Потеря людей с высокими доходами, те, кто генерирует крупный прирост капитала, и те, кто желает сделать значительные капиталовложения, могут поставить данный город или штат в порочную спираль», - написал Волошин. «Штаты, которые отказываются от лиц с высокими доходами, столкнутся с ростом личных налогов и налогов на недвижимость, усилением нагрузки на их бюджетные и операционные бюджеты, что в конечном итоге может привести к дальнейшему оттоку населения».