В России на сегодняшний день нет специального закона, регулирующего деятельность риэлторов. Равно как нет никаких критериев по качеству их работы, объему оказываемой работы, предмета этой работы и прочее.
Деятельность риэлторов регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей» постольку, поскольку нет специального закона об этом.
Благодаря низкой правовой грамотности населения и законодательного регулирования риэлтерской деятельности риэлторы допускают обманы и мошенничества в отношении людей.
А. решил купить квартиру, начал поиск в Интернете предложений о продаже. Найдя интересный вариант, он позвонил по телефону, на другом конце провода ему сказали адрес и согласовали время осмотра квартиры.
А. приехал на осмотр, где его встретила риэлтор и выдвинула условие – для осмотра квартиры она должна подписать информационный договор на осмотр квартиры с А., убеждая человека в том, что данный договор носит исключительно информационный характер и является формой отчета для продавцов, в интересах которых она выступает. А., являясь профессиональным юристом, ознакомился с текстом договора и обнаружил условие, которое говорит об обязанности А. выплатить вознаграждение риэлтору в размере 2% от стоимости сделки в случае заключения договора купли-продажи с ее клиентом.
А. указал на этот очевидный обман риэлтору, на что последняя пожала плечами и указала, что осмотр квартиры возможен только после подписания данного договора.
А. подписал договор под принуждением, не имея реального волеизъявления на это.
После осмотра квартиры А. выразил желание заключить сделку с продавцами. В назначенное время продавец и покупатель собрались в офисе риэлтора, где обе стороны выяснили следующее.
Продавец заключил агентский договор с риэлтором на поиск покупателя и показ квартиры. При этом риэлтор вынудил А. заключить договор на осмотр квартиры в личных интересах, что влечет двойную необоснованную выгоду для него.
Иначе говоря, риэлтор решил получить оплату и с продавцы, и с покупателя, за одну и ту же услугу.
Продавцы и А. были возмущены ситуацией, при этом риэлтор пыталась дать на подпись А. еще один договор – агентский – на оказание услуг по составлению документом для регистрации и консультаций. Саму же сделку за 8 тыс. рублей оформлял нотариус, сидящий в соседнем кабинете. Возник вопрос – а в чем работа риэлтора, если кроме показа, навязанного покупателю, и довода сторон сделки до кабинета нотариуса он ничего реального не сделал?
Я не думаю, что поведение риэлтора в данной ситуации честное и законное.
Что делать в таком случае? Выход имеется, и он достаточно простой.
Все «информационные договора» с риэлтором являются договором о возмездном оказании услуг. При этом следует обратить внимание на содержание статьи 782 Гражданского кодекса РФ:
«Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов».
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которое в силу ст. 126 Конституции РФ, ст. ст. 9, 14 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», имеет для судов общей юрисдикции обязательный информационный характер, разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Положения ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» также предоставляют потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Такой отказ допустим в любое время, однако до оказания услуг, факт которого должен быть подтвержден актом об оказанных услугах.
Данный отказ с вашей стороны может быть немотивирован, поскольку отказ является вашим исключительным правом и на это и не требуется согласия риэлтора. Установление в договоре запрета в любой форме на отказ от договора является недействительным.
Часто риэлторы пишут в информационных договорах условие о том, что в случае подобного отказа заказчик обязан оплатить услугу в полном объеме, либо указывают неустойки и штрафы или иные санкции, возможность оставить аванс по договору у себя и пр.
Данные условия договора являются ничтожными, поскольку противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителя». В случае судебного спора следует указать об этом суду в виде самостоятельного встречного иска или в виде письменного возражения на иск.
В случае отказа от договора у риэлтора есть единственное право по закону – оплата в его пользу с вашей стороны фактически понесенных им расходов. Это может быть проезд риэлтора в маршрутном транспорте до места показа объекта и тому подобные траты.
В суде риэлтору достаточно трудно доказать эти расходы, поэтому процент отказа им в исках достаточно высокий при условии наличия с вашей стороны письменного отказа от договора до подписания акта выполненных работ.
Следует иметь в виду, что к таковым расходам суды не относят внутренние расходы, например на заработную плату сотрудникам.
Это условие идеально применимо в случаях, если заказчиком является физическое лицо и услуга, навязанная риэлтором, не является для физического лица предпринимательской, т.е. услуга заказана для личных или семейных целей.
Сам отказ от договора следует отправить ценным письмом с описью вложения, составленный в простой письменной форме. Это важно, т.к. в случае обращения риэлтора в суд с иском к вам факт такого отказа будет исследоваться судом, и если не будет доказан факт отказа, то у суда не будет иной возможности как взыскать денежную сумму в пользу риэлтора по договору. В судах относительно формы отказа существуют двоякая практика – одни суды считают, что закон не требует обязательной письменной формы отказа, другие суды настаивают на том, что такой отказ должен быть выражен в письменном виде.
Для минимизации рисков в суде общение осуществляйте в письменной форме с фиксацией вручения писем оппоненту.
О том, как составить такой отказ (претензию) вы можете почитать здесь.
Внимание – если вы не согласны с действиями риэлтора и считаете заключенный договор несправедливым, навязанным и незаконным, то не подписывайте акт выполненных работ.
Если же вы подписали акт выполненных работ, то следует обращаться с исковым требованием о признании недействительным (ничтожным) договора в разумный срок.
Морально нужно быть готовым к подаче риэлтором искового заявления к вам. Если такое произойдет, не стоит унывать – включайте закон, анализируйте договор, заявляйте при необходимости встречные исковые требования.
Если у вас имеются вопросы, то вы можете задать их мне на электронную почту kingdom.end@gmail.com либо Вконтакте.
Если вам понравился мой пост и вы нашли его полезным, то ставьте лайк и подписывайтесь на мой профиль. Спасибо!
