- Что вообще будет с недвижимостью в ближайшее время?
- Будет ли она дешеветь и если да, то когда?
- Я постараюсь донести до вас свое оценочное суждение о сложившейся ситуации на рынке недвижимости основываясь на цифрах и здравом смысле. Погнали!
В течение этого года много чего провалилось в РФ, но много, чего выросло. Например, ипотека.
Нам много раз объясняли, что ипотека, особенно дешевая — это хорошо. Кто бы спорил! Но вот какая получается интересная вещь.
За второй месяц лета 2020г объем выданных населению ипотечных кредитов вырос аж на 99,4% в отличие от аналогичного периода 2019г (48.261 VS 24.200). При этом недвижимость прибавила в цене 15% (а в крупных городах все 30%, за два года), а темпы сдачи новостроек сократились (около 9% к августу 2020 г).
То есть. Жилья стало меньше, стоит оно дороже, но взять ипотеку — то есть принять на себя обязательства по выплате большой суммы денег, на фоне падающих доходов стало вроде бы легче. Поскольку платежеспособность заемщиков в этом году снизилась в пределах 8-10%, и нет предпосылок к ее увеличению, просрочка по ипотеке тихонечко растет — сейчас, по данным «Эквифакс» она находится на уровне 3,2% (до 34,4 тыс. ссуд).
С другой стороны, рост цен «как бы» подстраховывает возможный дефолт заемщика - в крайнем случае, продадим мы твое жилье, и покроем свои убытки, думают те, кто выдают кредиты. Тем более, что поток финансов на сокращающийся рынок влечет обязательное увеличение цены на этом рынке.
У застройщиков в отношении успешности всего этого дела есть сомнения. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве, рассчитанный Центром конъюнктурных исследований Института стат.исследований и экономики знаний ВШЭ (на основании опроса руководителей около 6 тыс. строительных организаций), снизился во II квартале 2020 года сразу на 9 п. п. - до отметки -24%. Этот индекс и ранее исчислялся в строительстве отрицательной величиной, но такая глубина спада стала абсолютным Анти рекордом для отрасли за 10 последних лет.
Люди берут недвижимость в кредит, но не очень понятно как этот кредит они будут отдавать. А высокий ипотечный платеж — да, это деньги, которые идут «в стройку», но это деньги, которые изымаются из «другого потребления». Плюс стройке — минус в остальной части потребительской экономики. Если бы росли доходы, картина выглядела бы иначе. Но сейчас она выглядит так, что деньги, которые начальство разрешило брать в долг, идут в одну часть экономики в ущерб другой ее части.
Понятно, почему так делает начальство — оно хочет добиться экономического роста, без увеличения доходов людей, так сказать, «скрестить корову с медведем, чтобы круглый год сосала лапу, и давала молоко». Поэтому подъем стройки - а там рост увидеть проще всего, покупается ценой провала в других отраслях. А допустить банкротство строительной отрасли страшно — на нее многое завязано, да и все эти метры - в залоге у банков, это значит и у банковской системы будут проблемы.
А почему бы просто не дать денег строителям? А зачем? Дать денег строителям напрямую, значит, принять на себя риски. Поэтому эти риски перекладывают на ипотечных заемщиков — посредников в деле субсидирования строительной олигархии.
Как вы думаете, стоит нам ждать «хлопка» ипотечного пузыря? (кстати, для него вовсе не нужен дефолт всех заемщиков — хватит нескольких процентов рынка)