Мы часто сталкиваемся с вопросами от собственников недвижимости в России (в частности города Сочи) о некоем финансовом сравнении управления недвижимостью, как это принято в Европе и как у нас в России. Под управлением недвижимостью в данной статье мы подразумеваем именно сдачу в аренду жилья и предоставления сопутствующих услуг собственникам, которые поручили это делать профессионалам. Сегодня мы опишем только ценовую политику, принятую в разных странах, и основные пункты, из которых формируется общая сумма управления.
1. Комиссия за размещение объявлений о сдаче недвижимости - от 10% от суммы сдачи.
Да-да, все правильно, именно за размещение объявления о сдаче! Почему берут комиссию за это? Это объяснимо: - как и у нас, стоимость размещения объявления на разных площадках типа bоoking.com, Airbnb, любых местных или прочих международных, в любой стране мира не бесплатна. В каждой стране своя стоимость. В России booking.com, например, берет от 15% стоимости бронирования (проживания) + 20%НДС, Airbnb от 7% до 20% в зависимости от стоимости суток, (берет комиссию и всем известный российский Авито). Причем среди всего множества площадок размещения есть явные фавориты по бронированиям, о них мы поговорим отдельно в следующих статьях. Без общеизвестных маркетинговых инструментов не работает ни одна управляющая компания, ровно, как и любой отель, гостевой дом или гостиница. Причем у большинства Управляющих компаний за рубежом нет собственного сайта с объектами в управлении. Считается абсолютной нормой взаимодействие с гостем только через маркетинговую площадку. Маркетинговые площадки, на которых будет размещен объект, обязательно прописываются в Договоре управления.
Здесь стоит упомянуть еще один нюанс, о котором многие не думают и не знают – это расходы на эквайринг, если Управляющий принимает платежи по безналу. Скорее всего комиссия эквайринга будет включена в стоимость суток и также будет оговорена в Договоре управления, как расходная часть.
2. Комиссия за заселение и выселение гостей - от 10% от суммы сдачи.
Сумма данной комиссии может быть в разных странах разная, но она практически никогда и нигде не бывает фиксированной. В саму эту комиссию в Италии, Испании, Греции, Болгарии и прочих странах, где есть море, например, будет входить только встреча гостя у порога, guide по объекту размещения и, соответственно, приемка апартамента при выезде, всё. Размер комиссии напрямую будет зависеть от того, сколько в нее будет включено сервиса для гостей (уборка апартамента, вынос мусора, замена белья и полотенец, трансфер и пр.). Некоторые, из перечисленных в скобках, пунктов бывают неприемлемы для исполнения Управляющей компанией из-за локации всех объектов, отсутствия автомобилей для трансфера, условий бронирования и т.д. Отсюда и вариативность процента комиссии.
3. Уборка объекта размещения - в среднем 1 евро за квадратный метр в зависимости от метража объекта.
Имеется ввиду уборка после проживания гостей и подготовка апартамента к следующему заезду. Отдельно оговаривается уборка и подготовка апартамента (или иной недвижимости собственника) к заезду самого собственника, условия и варианты подготовительного сервиса прописываются также отдельно в Договоре управления и стоить могут как отдельно, так и входить в общее управление, о котором далее...
4. Управление недвижимостью - в среднем 1 евро в день, т.е. 365 евро в год.
В зависимости от типа недвижимости стоимость может меняться как в меньшую, так и в бОльшую сторону. Например для апартамента в 40м2 управление - это непосредственно присмотр за ним, за мебелью и техникой, допуск коммунальных работников и служб, некая роль охраны - проверки на целостность и т.п. Стоимость управления существенно возрастает, если речь идет об управлении домом со своим участком, т.к. сюда могут включаться присмотр за насаждениями на участке, внешним фасадом здания, бассейном, внешними коммуникациями и т.д.
5. Работа коммунальных и прочих служб - почасовая, примерно от 30 евро в час.
Если вы думали, что управляющие компании в Европе и где бы то ни было, самостоятельно чинят мебель, сантехнику, работают садовниками, чистят бассейны и исполняют прочие пассы, вы глубоко ошибаетесь. Такие работы принято отдавать исполнять профессионалам своего дела, а соответственно оплата их происходит исходя из стоимости таких работ у самих мастеров. А стоимость без учета материалов, как правило почасовая. Оплачивает ее Управляющая компания из суммы, вырученной со сдачи объекта (т.е. это расход собственника). Выше сказанное относится именно к сдаваемому объекту, а не к содержанию жилого комплекса, кондоминимума или многоквартирного жилого здания, в данном случае внешнее обслуживание территории и зданий осуществляет общая Управляющая компания и расценки там совсем другие.
Очень важный нюанс! Ни в одной стране Европы с гостя не потребуют компенсации, если у мебели оторвалась дверца, расслоился материал, из которого сделана мебель, вздулась столешница на кухне, треснула плитка на полу и подобные мелкие, но требующие ремонта или замены поломки. Все это относится к качеству мебели и ремонта, который сделал собственник и он должен осознавать, что чем дешевле мебель и материалы, тем чаще будет требоваться мелкий, а то и более крупный ремонт.
6. Оплата коммунальных платежей и налогов - дополнительно 30 евро в месяц.
Имеется ввиду не сама стоимость коммунальных платежей, в разных странах она очень разная, а именно сама работа управляющего в этом направлении. Если налоги выплачивает сам собственник, то данная сумма может уменьшится вдвое. По самим же налогам, опять же в зависимости от страны это могут быть суммы от 10 до 43% в год на доход от сдачи в аренду недвижимого имущества. Однако, размер налогооблагаемой базы можно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость, расходов на ремонт и содержание жилья, платежей за услуги кондоминиума. Не платить налоги не получится, т.к. приобретая жилье в Европе, вы автоматически попадаете в базу налогоплательщиков.
7. Подписание Договора аренды с гостем – в среднем 25 евро.
Это работает не во всех странах. Если речь идет о краткосрочном проживании гостя с посуточной стоимостью чаще всего договор не нужен. Тем не менее, в некоторых странах есть такое требование под каждое проживание гостя больше определенного количества дней. Но подписание Договора аренды абсолютно точно производится, если гость снимает вашу недвижимость на несколько месяцев.
8. Прочие платежи.
Здесь стоит упомянуть такой, хоть и единоразовый, но все же существенный платеж, как оплата Лицензии на сдачу в аренду вашей недвижимости. Без нее ни одна Управляющая компания не примет в управление ваш объект. Лицензия доказывает, что ваша недвижимость подходит под сдачу, имеет соответствующее оснащение и оборудование для полноценного и безопасного проживания гостей. Стоимость лицензии от 170 евро и до 500, в зависимости от страны.
В переводе на рубли.
И так, давайте попробуем пересчитать в рубли и подведем к общему знаменателю сумму комиссии, которую берут Управляющие по сдаче в аренду недвижимости от собственника в Европе. На день написания этой статьи, курс евро составлял 77руб. За основу возьмем апартаменты 40м2, не требующие никаких ремонтно-чинительных работ. Подписание договора аренды брать не будем. С округлением до целых получается:
1. Т.к. booking.com самая используемая площадка размещения, возьмем ее. Комиссия букинга, как мы и писали ранее составляет 15%+20%НДС = примерно 18% + 10% за размещение гостей = 28%
2. Уборка (допустим было 3 заезда гостей за месяц) 40*77*3 = 9200руб.
3. Управление 1*77 = 77руб в день*30 = 2300 в месяц.
4. Допустим собственник оплачивает налог самостоятельно, а коммуналку оплачивает управляющий = 15*77 = 1150руб.
Пусть будет, что общая выручка от сдачи апартамента составила 1300 евро, т.е. 100 000 руб. за месяц. В итоге собственник на руки получает – 100000-28%=72000-9200-2300-1150= 59350р. Т.е. сумма комиссии Управляющего вашим апартаментом в Европе = 41%. И это сумма без вычета суммы коммунальных платежей и годового налога.По нашему личному опыту и опыту наших коллег за рубежом, мы чаще всего сталкивались с комиссией от 30%. Меньше комиссии безусловно есть, но там уже нужно смотреть, что именно в эту комиссию входит. Часто, снижение комиссии может позволить себе только та управляющая компания, которая работает с одним жилым комплексом и держит в управлении весь пул апартаментов, получая дополнительный доход с ежемесячных коммунальных выплат от собственников.
Итог.
В целом, получившийся процент комиссии Управляющей компании в Европе, сопоставим с Российскими расценками. Разница лишь в подходах и количестве входящих в комиссию платных услуг. Хотя, например, в нашем случае мы сталкиваемся часто с тем, что наша комиссия существенно ниже того порога, при котором управление недвижимостью становится прибыльной. Это особенно заметно на апартаментах ниже определенной посуточной стоимости, не в сезон и в постоянно меняющемся российском уровне жизни. Т.е расходы, которые мы несем, могут превышать доходы. О том какие именно расходы несут Управляющие в России мы поговорим в одной из будущих статей. #irentapartru #happyplace