Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник. В первом случае покупатель может получить хорошие условия ипотечного кредитования, стоит рассматривать его как приоритетный. Процесс оформления усложняется в том случае, если в сделке участвуют сразу обе этих стороны – рассмотрим две популярные схемы проведения сделки.
Предварительный договор купли-продажи
Погашение ипотечного кредита покупателем происходит в счет оплаты квартиры с заключением предварительного договора. Это обеспечивает безопасность сделки для покупателя, при этом позволяет обратиться в суд, если продавец решил отказаться от продажи. Сумма к оплате оформляется как задаток или аванс. После получения банком денег с квартиры снимаются обременения и стороны подписывают договор купли-продажи.
⠀
Смена залогодателя
Банк-кредитор выступает прямым посредником, деньги покупателя вносятся в две ячейки – сумма к погашению ипотеки и разница в пользу продавца. После одобрения банком сделки купли-продажи подписанный договор направляется в Росреестр. Происходит регистрация перехода права собственности – залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец использует деньги из ячейки для погашения ипотеки.
Получив погашенную закладную от банка покупатель запрашивает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения на квартире, а продавец забирает вырученную на сделке сумму из второй ячейки.
⠀
Второй вариант предполагает меньше рисков для покупателя, но каждый из них по своему сложен. Поэтому эту работу лучше всего поручить эксперту.