Зачастую в договорах участия в долевом строительстве условие о сроке прописывается таким образом, что срок (период) передачи объекта долевого строительства исчисляется с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В качестве ориентира застройщики указывают планируемый срок завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию).
Например, в договоре может быть прописано, что застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство дома в планируемый срок - II полугодие 2020 года - и передать гражданину квартиру в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.
А в случае, когда в запланированный срок многоквартирный дом не сдается в эксплуатацию или сдается с нарушением запланированного срока, застройщики начинают ссылаться на то, что срок передачи квартиры (помещения) не нарушен: раз срок привязан к сдаче дома в эксплуатацию, то пока дом не сдан в эксплуатацию, никакого нарушения и нет.
В действительности срок передачи квартиры (помещения) начинает течь со дня истечения запланированного срока завершения в строительства, а не со дня фактического ввода дома в эксплуатацию. Так, в приведенном примере застройщик принимает на себя обязательство передать гражданину квартиру не позднее 31 января 2021 года. Поэтому если дом будет сдаваться в эксплуатацию, например, в феврале 2021 года, то застройщик уже будет находиться в просрочке. Соответственно, с 1 февраля 2021 года будет начисляться неустойка.
Необходимость исчисления срока передачи квартиры (помещения) при подобных условиях именно подобным образом подтверждается следующими нормами и практикой Верховного Суда РФ.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (пп. 2 п. 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).
В свою очередь, гражданское законодательство определяет, что установленный законом либо сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может быть отнесено ни к календарной дате, ни к конкретному временному периоду. Ровно получение разрешения застройщиком не является событием, которое неизбежно должно наступить.
Поэтому формально срок передачи помещения в такого рода договорах является несогласованным. Однако, если считать, что срок сторонами не согласован, пришлось бы признавать подобные договоры незаключенными (п. 1 статьи 432 ГК РФ), что, конечно, негативно бы влияло на функционирование рынка жилья. Поэтому такой вариант для разрешения данной ситуации не подходит.
С другой стороны, признание за застройщиком «вечного обязательства», то есть обязательства, исполнение которого зависит только от него самого (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), также недопустимо. Застройщик мог бы затягивать строительство сколько угодно по времени и не нести ответственности.
Судами был найден следующий, во многом неизбежный, способ разрешения проблемы: прописывая в договоре планируемый срок завершения строительства, застройщик принимает на себя обязательство получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее данного срока. Поэтому установленный в договоре срок передачи квартиры (помещения) начинает исчисляться не со дня, когда дом фактически введен в эксплуатацию, а по истечении запланированного срока.
На основании изложенного, срок передачи квартиры (помещения) в таких договорах должен рассчитываться по следующей формуле:
Срок передачи квартиры (помещения) = X + Y, где
X – планируемый срок завершения строительства,
Y – срок передачи квартиры (помещения), привязанный ко дню ввода дома в эксплуатацию.
Также важно иметь в виду, что если планируемый срок завершения строительства указывается как «квартал» или «полугодие», то он истекает в последний день соответствующего календарного периода.
Данная позиция неоднократно высказывалась Верховным Судом РФ и ее можно считать устоявшейся (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2020 № 57-КГ20-1, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 № 305-ЭС19-20189 по делу № А40-68453/2019, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 18-КГ19-10 и др.)
_______________________
Черников Даниил, DC LEGAL