Второй квартал 2020 года представлял из себя, без преувеличения, настоящую катастрофу для всего мира. Вызванный COVIDом карантин, породивший изоляцию стран, нарушил привычный ход вещей, разорвал производственные цепочки и на время парализовал целые сектора экономики.
Почти полная остановка авиаперевозок, гостиничного и туристического бизнесов, безумный скачок безработицы. Этим летом было весьма неуютно и даже страшно. Было ощущение, что масштабное уничтожение капиталов – минимальное из бед нас ожидающих.
Казалось, что на этом фоне, судьба недвижимости была предрешена. Перекредитованные Застройщики, накопившие значимые нераспроданные объемы недвижимости уже к началу кризиса, должны были посыпаться один за другим, как карточный домик, на фоне окончательной остановки продаж, вызванной как непосредственно периодом изоляции, так и общим падением доходов населения и, как следствие, падением покупательской способности, усугублённой ужесточением требований банков к потенциальным заемщикам. Вторичный рынок жилья был просто обязан значимо «потерять в весе». А от рынка аренды жилой недвижимости ждать чего-то, кроме как минимум 50% падения, представлялось просто чудом. А ведь именно мультипликатор арендных ставок является одним из наиболее справедливых для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Но что мы видим к окончанию третьего квартала менее чем через полгода с начала столь масштабной экономической катастрофы? Цены на недвижимость только растут. Растут в рублях.
Что является драйвером для этого роста цен на недвижимость? Льготная ипотека? Возможно, программа выкупа у Застройщиков нераспроданного жилья? Что так подогревает спрос, что предложение растет в цене, несмотря ни на что?
По идее, рост стоимости недвижимости просто обязан сопровождаться сокращением предложения. Но нет, Застройщики только наращивают нераспроданные объемы. А программа льготной ипотеки, с учетом которой суммарно выдано более 146 тысяч кредитов на общую сумму более чем 390 млрд. рублей, сделала этот рынок похожим на обкуренного в хлам президента, держащего палец на ядерной кнопке. И то, что арендная ставка жилой недвижимости, которая, как говорилось выше, является параметром для расчета реальной рыночной стоимости недвижимости, не растет, а стоит на месте и даже падает, сигнализирует, что пузырь на рынке недвижимости вот-вот готов взорваться.
Весьма вероятно, что наблюдаемый нами рублевый рост цен на недвижимость - это лишь попытка Застройщиков скорректировать цены в оглядке на летящий в пропасть рубль. Ведь реальные темпы продаж недвижимости не выросли даже с учетом попытки загнать всех, кого только можно, в ипотечное рабство. А кредитные обязательства застройщиков в основной своей массе номинированы именно в долларах и не платить по ним – невозможно.
Ну, а что с инвесторами на этом, уже для всех очевидно перегретом рынке? Инвесторы уже панически бежали с этого рынка. Бежали с дисконтами от заявленных цен. И именно ипотечные заемщики дали инвесторам необходимое время и уровень цен для бегства.
Для инвесторов недвижимость давно потеряла функцию защитного актива. Вход-выход в такой актив, как недвижимость, безумно долгий с точки зрения современного финансового рынка. Правда, это актуально только в случаях, когда мы говорим о физическом входе в недвижимость, не в бумаги с ней связанные. А бумаги на рынке недвижимости - это долговой корпоративный сектор и ипотечные облигации, которые сейчас способны обрушить к черту финансовый сектор. Так уже было в США и Европе в 2008-09 годах. Теперь вопрос в проценте просрочки по ипотечным кредитам, после которого процесс прекратит быть управляемым.
Ну, а те из инвесторов, которые предпочитают работать с недвижимостью, обращают свое внимание на дефолтные объекты, реализуемые на аукционах. Причём, речь здесь идет не о недвижимости в зоне «ру». Границы давно стерты. Аукционы недвижимости проводятся онлайн и начальная цена на аукционных площадках Италии, Греции или США достигает скидки в 40 и более процентов от текущих рыночных цен.
Если вас интересует недвижимость для инвестиций, вам нужна информация об аукционах европейской недвижимости и недвижимости в США, где продают и дефолтную недвижимость в том числе. Мы создали и постоянно улучшаем для вас площадку, где вы можете мониторить (*) европейские аукционы недвижимости и не только. Подписывайтесь на наш Телеграм канал - здесь о недвижимости другими глазами @myeasysell, и посещайте наш сайт - здесь все о нетрадиционных способах продажи недвижимости.
(*) ссылка «внутрь» фильтра европейской недвижимости. Выборка по всем объектам недвижимости с актуальными датами проведения аукционов. Интегрированные европейские страны: Италия, Греция.