Риэлтором я проработала не так много – около полугода, но потом ушла по личным обстоятельствам. Однако, четыре сделки у меня все же состоялись. И теперь, наблюдая, как моя дальняя родственница продавала свою квартиру (советов я ей не давала, ибо нет пророка в своем отечестве), могу сказать, что все продавцы недвижимости (за исключением бизнес-класса – там продавцы более адекватные) совершают одни и те же ошибки. Плюс минус.
1. Цену квартиры они определяю по аналогам, находящимся в этом же сегменте рынка (сам или с помощью агента). И это правильно. Вот только не учитывают того факта, что
заявленная в рекламном объявлении цена и цена продажи разнятся. На практике это означает, что, выставив квартиру на продажу, надо быть морально готовым к уступке по цене в 100-300 тысяч рублей.
Внимание: не выставлять свою квартиру дороже на эту сумму, а быть готовым уступить!
Иначе что получается. Выставил квартиру на продаж. Начались просмотры и предложения по цене. Практически все предлагают торг 100-300 тысяч рублей. Продавец морально не готов – у меня такая квартира одна, супер-пупер планировка и расположение (ага, учитывая число предложений на рынке) В итоге: квартира стоит на продаже около года. Продавцу процесс продажи надоедает жутко. Даже если он не проживает в квартире и отдал ключи риэлтору для просмотров, ситуация все время прокручивается в голове, что напрягает. Да и реализация личных планов. Связанных с продажей квартиры, откладывается. В общем, уже созрел, готов торговаться. Но вот парадокс: покупателей мало. А размер торга увеличился. Результат: продает через год, уступив больше, чем год назад по первому предложению. Это стандартная схема. Бывают, конечно, исключения, но их кот наплакал.
Квартира всегда продается по рыночной цене. Она не может быть слишком высокой или слишком низкой. И эту цену определяет спрос, рынок.
2. Лучше риэлтора. Пытаются продавать и покупать сами. «Зачем мне агентство и риэлтор, почему они берут так дорого и за что», - классика жанра. 60-100 тысяч агентских, которые сейчас платить продавец, ибо покупателей мало, да. Конечно, это громадная сумма, учитывая, что если в сделке не будет агентства, то со возникающими траблами вам придется разбираться самостоятельно. Также самостоятельно (с помощью знакомых и интернета) придется разбираться во всех тонкостях рынка, сделок и прочее. Оно вам надо? Только честно? И когда этим заниматься, если есть постоянная работа?
Мое мнение таково: всем должны заниматься профессионалы. У них тупо больше опыта. К тому же, агентство – это страховка, пусть и не стопроцентная.
3. Все хотят с ремонтом, но не готовы платить за сделанный ремонт. Есть такая фишка. Но я бы сформулировала иначе: Люди покупают квартиру. Психологически покупка – это что-то новое, вкуснопахнущее. А когда им предлагают заваленную хламом квартиру, воняющую кошками, то на обновку из торгового центра это мало похоже. И покупатель начинает более активно торговаться. Да и продавец в данном случае психологически в более слабой позиции.
Я бы посоветовала, если уж совсем нет ремонта, то выкинуть хлам (все равно будете много выкидывать много при переезде, так что можно это просто сделать заранее), а, во-вторых, не поскупиться и хотя бы окна и двери в квартире заменить. Совершенно другой вид у квартиры будет.
Знакомой моей мамы покупатели поставили условие: поменять окно с балконной дверью и одновременно снизить цену. До этого она года два квартиру продавала, цену задирая. Она так и сделала. А если бы окно поменяло до начала продажи, то, возможно, цена продажи снизилась бы меньше и продала бы квартиру быстрее.
Вот об этих трех моментах я задумалась, пока моя родственница продавала квартиру. Радовало только то, что она обратилась в давно работающее на рынке агентство. Если уж родственников не позвала на помощь, то хотя бы профессиональные помощники у нее были. Все остальное: и заваленная хламом квартира абсолютно без ремонта, и задирание цены присутствовало. Итог: продавала почти год, уступила 500 тысяч. Теперь переезжает на ПМЖ в область из мегаполиса. Но это уже совсем другая история.
Желаю вам удачной продажи квартиры!