Я ранее в своей статье писал про доходные гаражи, которые позволяют мне получать пассивный доход более 50% годовых на вложенные средства. Я изложил основные правила, которых я придерживаюсь при их покупке, и методично перехожу от одного пункта к другому, так как ничего нельзя упустить. Иначе, доходный гараж может превратиться в пассив, который добавит неприятностей и отнимет много времени. Делюсь ими с вами:
1. Стоимость. Как я уже писал в предыдущей статье, я не покупаю гаражи, дороже 100-120 тыс. руб., так как в случае сноса, компенсация собственникам составит не более 175 тыс. руб. То есть, даже в случае сноса, я останусь в хорошем плюсе. Поэтому, выставляя фильтр в авито, ставлю ограничение – 150 руб., осознавая что с учетом торга могу найти хорошие предложения (на торг у меня всегда большая ставка, об этом пункт 8).
2. Локация. От того, в каком районе вы купите гараж – будет зависеть и ваша доходность. Гараж может быть очень хорошим, просторным, высоким, но если он находится вдали от жилых массивов- вряд ли можно рассчитывать на высокую доходность. Еще на что очень важно обращать внимание – близлежащие гаражные кооперативы и их количество. Очень важно покупать гараж там, где их количество не в изобилии. Так как чем больше предложение – тем меньше цена аренды. Хороший пример в Москве, это район метро Теплый Стан, где стоят прекрасные гаражи по 80 -100 тыс. руб., но покупать инвестору их нет смысла, так как дороже 3 тыс. руб. его вряд ли сдадите, потому что подобных предложений сотни. Важно проверять какое количество предложений на аренду в радиусе 3-4 км. Если предложений более 30, и в каждом кооперативе по 5-10 гаражей сдается в аренду, тогда это плохой вариант.
3. Габариты. Большое значение имеют размеры гаража. В большинстве случаев он имеет стандартные размеры 3*6 метров, то есть 18 метров квадратных. Встречаются клиенты, которым, например, надо парковать микроавтобус или газель. Им необходимо уже чтоб гараж был 20 – 24 метра. Так же, часто, клиентам нужны высокие ворота, и такой гараж действительно найти не просто, чтоб высота была 2-2.5 метра или более. Такие особенности вашего гаража станут находкой для многих заинтересованных, и подобные предложения в продаже появляются периодически. Такие варианты сдаются очень быстро. На них спрос повышен.
4. Стоимость переоформления в кооперативе и ежемесячные взносы. Это важный момент, который очень сильно будет влиять на вашу доходность. Удивительно то, что в разных кооперативах, цена на содержание гаража может отличаться в несколько раз (так называемые членские взносы). Конечно, доходность, надо просчитывать, учитывая все факторы, но для себя я сделал вывод, что взнос, дороже 1000 рублей в месяц, это перебор. Часто можно встретить стоимость и 500 – 600 рублей в месяц. Встречались мне и такие, кто просит до 3х тыс. руб. За саму процедуру переоформления в некоторых кооперативах просят до 10 т.р. (эти деньги идут напрямую в карман председателю). Адекватной цену считаю от 1-й до 3х тыс. руб. Еще, рекомендую заранее узнать о внеплановых расходах, о которых обычно молчат в самом начале: Это разовый налог за землю, зимой уборка снега, летом покраска фасадов и т.д.
5. Расходы на ремонт гаража. Важно учитывать при покупке, какие расходы вы понесете, если есть какие-то дефекты. К примеру, я купил гараж с протекающей крышей на порядок ниже рыночной цены. Я заранее просчитал, что вложения составят не более 30 тыс. руб. и для меня это было оправдано. Важно обращать внимание на состояние проводки, так как в большинстве случаев ее надо менять, так и сам электрический счетчик с автоматами. Вообще, если вы не строитель, моя рекомендация сводится к тому, что лучше взять гараж, который не требует вложений. Во-первых, расходы могут значительно увеличиться в процессе ремонта. Во-вторых, вы теряете драгоценное время, пока его реставрируете, а не сдаете.
6. Вероятность сноса. Как я уже писал ранее, компенсация, в случае сноса, имеется. Но не думаю, что это приятное событие, и деньги возвращают тоже не моментально. Как мне сообщили некоторые собственники снесенных гаражей: «придется немного побегать с бумагами, в том числе в МФЦ, и выплаты только в течении 1-3 месяцев». Поэтому, перед покупкой, рекомендую проверить, не попадают ли ближайшие дома под реновацию (как правило демонтируют все близлежащие постройки). А на сайте администрации, проверить, нет ли каких-либо еще планов на эту землю.
Привлекательными местами считаю для себя кооперативы под ЛЭП или вблизи болотистых местностей, где строительство домов вряд ли возможно.
7. Просчитываем доходность. После того как вы выяснили все расходы, посмотрели сам гараж, пообщались с собственником, не торопимся за него платить деньги. Необходимо просчитать какая от него доходность. Очень часто приходилось отказываться от прекрасных, на первый взгляд вариантов, после того как я все данные свел в таблицу. На мой взгляд, привлекательны те объекты, которые смогут показать рентабельность 50% годовых и более. Я рассчитываю доходность (рентабельность вложений) по следующей формуле:
8. Торг. Если объект очень нравится, данная локация не «перегрета» подобными предложениями и вы определились что вам подходит, приступаем к обоснованному торгу. При чем, торговаться надо всегда, даже если по просчетам ваш гараж показывает сверхдоходность. В данном случае, в помощь идут абсолютно разные аргументы, такие как: "дорога к гаражу неровная, гараж надо красить, расположения гаража в кооперативе не самое лучшее, навес у ворот немного просел, пол не ровный и т.д."
Соблюдая все эти правила, несомненно, можно приобрести хороший гараж для инвестиций. Важно, на каждом этапе быть внимательным к деталям. Не доверяйте своим эмоциям при выборе, не считайте доходность в уме, доверяйте только расчетам в EXEL.
Фраза, которую я для себя сформулировал и ей постоянно придерживаюсь звучит так: «создай аналитическую таблицу – не метайся в сомнениях».
Всем желаю отличных инвестиций и большого профита!!!
Буду рад лайку и подписке на канал! Впереди много интересного!
