Минстрой просит правительство продлить госпрограмму льготной ипотеки. Установленная в апреле льготная ставка кредитования — 6,5 %, снижение первоначального взноса с 20 до 15 % — и вот застройщики рапортуют о рекордных продажах. Антиковидный стимул в строительной отрасли сработал, но одновременно увеличил число россиян, желающих поучаствовать в аттракционе невиданной щедрости. Неизбежное следствие — рост числа просрочек.
По оценкам экспертов, из-за невозможности выплачивать кредит без жилья могут остаться 26 тыс. семей.
Пузырь обозначился
В июле 2020 года банки выдали 146 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 362 млрд руб. Число займов выросло на 45,5 % по сравнению с июлем 2019 года, а денежный показатель стал максимальным с начала 2019 года. Всего в январе — июле россияне заняли на покупку жилья свыше 1,8 трлн руб. Серьезная сумма, особенно на фоне пандемии.
Еще в июле замминистра финансов Алексей Моисеев выражал обеспокоенность по поводу неспособности большого количества заемщиков вовремя платить по счетам. Льготная ипотека привела к «взрывному» росту кредитования и может создать пузырь на рынке жилья, говорил чиновник.
Его мрачный прогноз медленно начинает сбываться.
По состоянию на 1 августа, как отчитывается ЦБ РФ, задолженность по ИЖК составила более 8,1 трлн руб. Хотя доля просроченных кредитов невелика — 66,6 млрд руб., или 0,8 % от общей суммы взятых кредитов, — основной рост просрочки пришелся на 2020 год и цифры имеют тенденции к увеличению.
Активно росла и просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам долевого строительства (новостройки в процессе строительства. — Прим. ред.). На 1 сентября 2019 года она составляла 4,7 млрд руб., а на 1 августа 2020 года — 6,1 млрд руб.
По данным ФОМ 57 % россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, однако 80 % не видят для этого возможности.
Считать не в рублях, а в метрах
По мнению гендиректора БКИ «Эквифакс» Олега Лагуткина, ситуация не критическая: объем просроченной более 90 дней задолженности в настоящее время составляет 92 млрд руб. (рублевая и валютная ипотека вместе взятые), или 2,3 % от объема портфеля. «В середине 2017 года было 3,7 %, и банковская система смогла это "переварить". До конца года можно ожидать умеренный рост объема просроченной задолженности, когда подойдет срок окончания кредитных каникул в соответствии с 106-ФЗ», — подчеркивает аналитик.
Принимать в расчет только банковскую отчетность гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксёнов считает неправильным: «Мы знаем, что доля просроченной задолженности имела бы тенденцию к увеличению, если бы банки оставляли ее у себя на балансе, но они достаточно успешно управляют данным показателем, продавая просроченную задолженность подконтрольным структурам либо сторонним организациям».
«В прошлом году мы считали, что с проблемами в погашении ипотеки столкнулись 24 тыс. семей, с начала года их количество выросло на 2 тыс. семей», — говорит Аксёнов.
Цены компенсируют льготы
Девелоперы ощутили господдержку. Так, в ГК «Гранель» доля ипотечных сделок сейчас составляет 85–90 % от общего объема продаж. Положительная динамика — около 15 % — стала следствием госпрограммы субсидирования ипотеки. В компании ожидают некоторого увеличения объема продаж на льготных условиях до ноября 2020 года в связи с тем, что большинство покупателей, которые не решались на покупку жилья, постараются «запрыгнуть в последний вагон».
В «Группе ЛСР» долю заключенных в первом полугодии 2020 года контрактов с участием ипотечных средств оценили в 58 % (48 % — в аналогичном периоде 2019 года). Во 2-м квартале 2020-го этот показатель достиг рекордных 67 % именно благодаря программе субсидирования ипотечных ставок.
В ГК «РКС Девелопмент» тоже ожидают увеличения числа сделок. «В южных городах, таких как Сочи и Анапа, традиционно пик продаж приходится на октябрь-ноябрь, потому что люди до сентября отдыхают, ездят по застройщикам, смотрят предлагаемые объекты недвижимости, а по возвращении домой принимают решение, что им можно купить из того, что они видели. Поэтому сейчас в сентябре продажи идут хорошо, но мы, конечно, ждем увеличения количества сделок до конца сентября и на протяжении всего октября. По нашим ожиданиям, объем продаж может увеличиться еще на 20 %. И это при том, что в этот период застройщики традиционно повышают цены примерно на 10 %», — говорит коммерческий директор компании Александр Коваленко.
Льготная ипотека невольно стала драйвером роста цен на рынке недвижимости. Как рассказала «Ко» управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка, с апреля по июль цены на новостройки в крупнейших городах России, где сконцентрировано жилищное строительство, за исключением Москвы, заметно выросли.
В Казани, Краснодаре, Красноярске средняя стоимость квадратного метра увеличилась за этот период на 1 %, в Екатеринбурге — на 2 %, в Уфе и Санкт-Петербурге — на 4 %, в Тюмени — на 5 %, в Новосибирске — на 8 %.
В столице средняя цена квадрата снизилась на 2 %, однако это может быть связано с изменением структуры предложения (в продаже появились относительно недорогие проекты). Застройщики смогли конвертировать снижение ставок по ипотеке в повышение цен.
С другой стороны, аналитики отмечают замедление спроса на новостройки. По словам совладельца «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимира Щекина, в столице в июле было заключено на 29 % меньше сделок с новостройками, чем за аналогичный месяц прошлого года; количество же ипотечных сделок возросло на 14 % относительно июля 2019 года.
Регионы-лидеры по доле просроченных ипотечных кредитов:
- Республика Северная Осетия — Алания -16,69 %
- Чеченская Республика -14,94 %
- Республика Ингушетия -14,40 %
- Карачаево-Черкесская Республика -11,76 %
- Кабардино-Балкарская Республика -10,80 %
- Республика Алтай - 9,21 %
- Республика Калмыкия - 9,09 %
- Республика Адыгея - 9,00 %
- Республика Дагестан - 8,14 %
- Республика Тыва - 8,10 %