В августе Верховный суд разбирался в лабиринтах одного интересного спора, развернувшегося вокруг одной квартиры. Покупателю пришлось пройти все инстанции, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять недвижимость.
Изначально два гражданина заключили договор купли-продажи квартиры, по которому все обязательства были исполнены надлежащим образом и право собственности зарегистрировано за гражданином-покупателем. Чуть позже в отношении гражданина-продавца была введена процедура банкротства, и вот тут началось самое интересное. Финансовый управляющий (ФУ) должника в рамках дела о банкротстве добился признания этой сделки недействительной и впоследствии квартира была включена в конкурсную массу должника. Дальше все происходило по привычному алгоритму процедуры банкротства: квартиру реализовали с торгов, победителем которых оказался гражданин. Однако когда дело дошло до передачи квартиры по акту, то ФУ и победителя торгов не пустили на территорию квартиры, поскольку фактически ей владел первоначальный покупатель, который даже не подозревал, что он уже не является собственником своей квартиры. Тем не менее победителю торгов удалось зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре.
Первоначальный покупатель после такого неожиданного поворота судьбы обжаловал судебный акт, на основании которого его сделка была признана недействительной. Восстановив пропущенный срок на обжалование, суд встал на сторону покупателя и отменил судебный акт. Дальше покупателю пришлось обратиться в суд, одновременно требуя:
- признания состоявшихся торгов недействительными;
- прекращения права собственности победителя торгов на спорную квартиру;
- признания права собственности за истцом.
В первой инстанции иск первоначального покупателя удовлетворили частично и признали недействительными результаты торгов. Однако в апелляции и в кассации с этим не согласились, сославшись на то, что торги можно оспорить только при нарушении процедуры их проведения, а поскольку таких не выявлено, то торги являются действительными.
Верховный суд, плутая в запутанных переплетениях всех судебных актов, встал на защиту первоначального покупателя. Суд указал нижестоящим инстанциям, что ФУ и победитель торгов не могли составить акт фактической передачи квартиры, поскольку спорная недвижимость никогда не выбывала из владения первоначального покупателя. В связи с этим регистрация права собственности победителя торгов была незаконной.
Более того, победитель торгов должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности при заключении договора на торгах. Если бы он заранее осмотрел недвижимость, то убедился, что квартирой владеет другое лицо и права на нее являются спорными.
Также суд указал, что первоначальный покупатель выбрал верный способ защиты своего права, обратившись с иском о признании за ним права собственности. Однако, поскольку на момент рассмотрения спора Верховным судом недвижимость уже была отчуждена третьему лицу, то суд не мог удовлетворить это требование. Тем не менее ВС принял решение указать в резолютивной части следующий вывод:
· право собственности победителя торгов на квартиру никогда не возникало;
· определение суда первой инстанции оставить в силе в той части, где торги признаны недействительными, имея в виду недействительность порожденных ими последствий.
В итоге ВС отменил все судебные акты, где первоначальному покупателю отказано в удовлетворении иска, а его требование о признании права собственности на спорную квартиру направлено на новое рассмотрение.
С позицией ВС подробно можно ознакомиться здесь.
Каждый день мы готовим для Вас самые свежие новости и полезные статьи. Чтобы не пропустить их, ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Еще больше обзоров, горячих новостей и полезных статей читайте на сайте Ассоциации и на канале в Telegram.