«Это какой-то бред!» - так сказал председатель ЖСК, который впервые услышал о планировании текущего ремонта. Через 3 недели его мнение изменилось, и вот почему.
Самая не очевидная ответственность председателя - ответственность выбора. Отвечать за документы, техническое состояние дома, противопожарную безопасность - это понятно. Постоянно выбирать какие работы делать, кто их выполнит, сколько за это заплатить - это выбор, за который отвечаешь перед жителями.
Большинство председателей занимается планированием один раз в году. Сначала проводится общий осмотр дома, на котором решается, какие работы нужны, а какие нет. Затем подрядчики оценивают эти работы и предлагают цены. В итоге, сопоставляются цена и качество, а работы включаются в план. Схема популярная, но в ней есть свои подводные камни.
Давайте рассмотрим недостатки такого планирования на конкретном примере.
1) Дворник Вася запишет в работы ремонт крылец, чтобы удобнее было их от снега чистить; сантехник Витя запишет замену стояков – надоело протечки устранять; электрик Петя уверен, что нужны светодиодные светильники – 3 раза в неделю лампочки менять приходится…
Если осмотр проводится нанятой управляющей компанией, то возможны 2 крайности:
- всё требует ремонта (который мы проведём);
- всё хорошо (поэтому мы на доме только раз в месяц – счета завезти)
Если осмотр проводится председателем, то результат будет объективнее, но и здесь возможны ошибки: увидел неисправность в сантехнике, но не замечает неисправностей электрики. Перечень работ сильно зависит от того, кем проведён осмотр.
2) Крыльцо заасфальтируем или плитку положим? Стояки меняем на сталь, полипропилен, металлопластик, нержавейку? Светильники с датчиком движения и с фотоэлементом, Вам какие?...
Замечательно, когда подрядчикам выдаётся готовое техническое задание, но это исключение из правил. У задачи сделать потолок белым есть много решений: нанести побелку на побелку (дешево и неправильно), размыть старую побелку и нанести новую (нормально), размыть старую побелку/огрунтовать/окрасить в 2 слоя (дорого, но долговечно). Результат будет один – белый потолок, но сравнить эти предложения нельзя. Если нужен витамин «С», то подойдёт и шиповник, и смородина, и петрушка, и лимон – но это несравнимо разные способы достижения результата. Получить разные по сути предложения и пытаться из них выбрать – сложно, а если специфика работ непонятна, то невозможно.
На сбор этих предложений уйдёт много времени. Если на 5-6 видов работ пригласить 2-3 подрядчика, то только на эти обследования придётся потратить неделю + ещё столько же на расшифровку смет и коммерческих.
Что делать, чтобы в план включались только необходимые работы с нормальной технологией и адекватной ценой?
Для начала подойти к оценке состояния элементов не с вопросом «Нужно ли ремонтировать в этом году?», а с вопросом «Сколько лет это простоит без ремонта?». Подъезд не ремонтировался 6 лет, но не спешите включать это в план. На чердаке проржавел розлив, лучше замените его, чтобы не пришлось заново ремонтировать подъезд. Этот подход поможет предупредить аварийные ситуации, и избежать двойных затрат на одни работы.
Нужно конкретно поставить задачи. Задача заменить трубу на чердаке привлечёт 15 подрядчиков, 4 варианта решения и разброс цен в 1000%. Задача заменить 30 метров стальной трубы Ду 65 мм на полипропилен DN90 PN20 с подключением 5 стояков Ду 32 мм привлечёт 5 подрядчиков, предусматривает одно решение, даст разброс цен в 30%. Это сэкономит время: формулируете задачу 2 часа, потом меньше встречаетесь с подрядчиками и читаете простые калькуляции.
На председателей не учат в институтах, поэтому такие задачи на бумаге проще, чем в жизни. Обследовать весь дом занимает много времени и физических сил, а разработать технические решения – интеллектуальных. Знакомому председателю нужно ремонтировать фасады и кровлю, потому что в квартиры течёт вода, а также пожарный водопровод – было предписание ГЖИ. Денег при этом не хватало даже на один вид работ. Я занимался планированием в управляющей компании, поэтому предложил составить план текущего ремонта. Сначала он посчитал это бредом, но спрятаться от проблем было нельзя - непонятно какие затраты предстоят, что делать в первую очередь и т.д. Мы начали работу над планом, и у проблем нашлись неожиданные решения.
Мы вспомнили о капитальном ремонте: кровля назначена на 2018-2020 годы, но отложена; фасад в программе на 2030-2032 годы – подготовили отчёт о предаварийном состоянии и передали в ГУЖА. В ближайшие 3-5 лет ожидаем капитального ремонта и устраняем конкретные протечки, а не тратимся на всю кровлю и фасады.
Проблем оказалось намного больше, и возник вопрос «Сколько будет стоить ремонт всего дома?». Цифра получилась серьёзная, поэтому решили рассчитать новый тариф: чтобы не пришлось жить от аварии до аварии, а работать по плану. Новый тариф не обрадовал жителей, но после изучения плана никто уже не говорил, что председатель разворовывает деньги и не занимается домом: мы 2 недели обследовали дом, и предоставили расчёты по всем работам.
Теперь председатель знает какие работы нужны на 10 лет вперёд и знает на какую стоимость рассчитывать. Если пришло время работать, то отправляет потенциальным исполнителям техническое задание – с объёмами и конкретикой, и получает цены. А люди знают, на что идут деньги, и лояльнее относятся к председателю.
Занимайтесь составлением планов, это сэкономит время, деньги и нервы.
Если понадобится консультация по планированию или проведению ремонтных работ, то можно проконсультироваться на сайте нашей компании: https://gkhall.ru