Как хорошо бы застройщик не спланировал возводимый дом, жилец всё равно будет искать варианты совершенствования приобретённых квадратных метров. Однако далеко не все собственники знают, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартир. Более того, чтобы сделать переделку, необходимо получить разрешение городских властей. В противном случае перепланировка считается незаконной, что чревато не только тем, что переделанное самовольно жильё потом будет сложно продать, но и тем, что суд вправе обязать горе-собственника вернуть жильё в первоначальное состояние.
Если вы только собираетесь провести перепланировку, необходимо сделать следующее:
— Заказать проект, выполненный специализированной компанией.
— Подготовить документы на жилое или нежилое помещение (для собственников — свидетельство о праве собственности, для нанимателя — доверенность от наймодателя и согласие всех членов семьи нанимателя на проведение работ по перепланировке; технический паспорт)
— Получить заключение о состоянии конструкций для определения возможности согласования перепланировки. Такие работы проводит специализированная организация, имеющая соответствующую лицензию.
— Согласовать проект перепланировки с надзорными органами (СЭС, пожарная служба, управляющая организация, служба жилищного контроля и т. д.). В каждом конкретном случае список определяется отдельно.
— Передать пакет документов в орган, ответственный за выдачу разрешений на перепланировку.
После получения разрешения можно приступать к работам. Как только перепланировка будет завершена, необходимо её оформить. Для этого нужно:
— Составить акт о выполненных работах. Приёмка проводится специальной комиссией, созданной при департаменте городского хозяйства.
— Вызвать сотрудника БТИ, чтобы провести обмеры и подготовить новые документы.
— Если в результате перепланировки изменились характеристики квартиры: количество комнат, размер жилой площади, то может потребоваться переоформление документов о праве собственности.
Документы, которые необходимо предоставить в администрацию города для получения разрешения на перепланировку:
Обязательно:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утверждённой постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266;
— правоустанавливающие документы на помещение (в том случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
— проект переустройства и (или) перепланировки, выполненный специализированной компанией;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если Заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов);
По желанию:
— правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— технический паспорт помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Какие работы по переделке помещений запрещены
— переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных правил (так, нельзя сносить перегородку между кухней и комнатой, если первая оснащена газовой плитой)
— перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (к примеру, нельзя перенести санузел, если под или над предполагаемым местом переноса жилая комната; также площадь жилых помещений не может быть меньше девяти квадратных метров, а ширина комнат менее 2,25 метра, кроме того, в жилых комнатах должен быть естественный источник света, то есть окно).
— переоборудование балконов и лоджий, перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования (в частности, на застеклённые лоджии и балконы запрещается переносить радиаторы отопления).
Если перепланировка уже произведена
Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии по решению суда только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Ответственность за самовольную перепланировку
Статья 29 ЖК РФ говорит, что собственник или наниматель помещения, которое было самовольно переустроено, обязан привести помещение в прежнее состояние в установленные городскими властями сроки. В противном случае суд по иску муниципалитета вправе принять следующее решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения по приведению помещение в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Согласно статье 7.21 КоАП РФ “Нарушение правил пользования жилыми помещениями”, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечёт наложение штрафа на граждан в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Самые популярные виды перепланировок
— превращение однокомнатных квартир в студии за счёт сноса перегородки между комнатой и кухней
— объединение и разъединение санузлов
— увеличение площади комнат за счёт темнушек и кладовых
Причины отказа в согласовании перепланировки
— предоставление неполного пакета документов
— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании перепланировки может быть обжаловано в судебном порядке.
На какие работы в квартире разрешения получать не надо:
— обычный косметический ремонт
— установка или разборка встроенной мебели, антресолей, шкафов
— замена без переустановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому обустройству
На какие работы по переоборудованию (переустройству) и перепланировке необходимо получать разрешение:
— установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов
— перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов
— устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат
— прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения
— перенос и разборка перегородок
— перенос и устройство дверных проёмов
— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир
— устройство дополнительных кухонь и санузлов
— расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений
— ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения
— устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Все это вы можете заказать строительной организации.