И еще раз о налогах при продаже квартиры. О налоге при продаже квартиры с одновременной покупкой другой недвижимости, по сути – обмен одной квартиры на другую.
Казалось бы, никакого дохода не получается (конечно, если это обмен без доплаты). Но это нам, казалось бы, а у налоговой к этому иное отношение. (Говорим о недвижимости, которая в собственности меньше срока, необходимого для освобождения от уплаты налога).
Что такое доход?
В нашем случае это разница между суммой, уплаченной за квартиру при покупке и суммой, полученной при продаже. Например, квартира была куплена за 5 миллионов, а продана за 8 миллионов, получается 3 миллиона – доход. Если недвижимость досталась собственнику бесплатно - подарена, приватизирована или наследство, то полученная сумма при продаже полностью является доходом. В этом случае государство предоставляет льготу – 1 миллион из полученного дохода налогом не облагается. Например, квартира продается за 8 миллионов, все эти 8 миллионов являются доходом. Но налог будет взиматься не с восьми, а с семи миллионов (8 млн. дохода минус 1 млн. льгота).
Если, продав недвижимость, покупаете другую недвижимость в том же налоговом периоде (с 1 января по 31 декабря одного и того же календарного года), то один раз в жизни государство предоставляет налоговый вычет на 2 миллиона. Не 2 миллиона, а сумму налога с двух миллионов, то есть 260 000 (НДФЛ – 13 %). Государство возвращает 260 000 рублей (ранее уплаченные налоги). Налоговый вычет предоставляется только тем, кто имел официальный доход, уплачивал налоги. Если дохода нет, налоги не платили (например, пенсионер), возвращать нечего.
Получается, продав недвижимость за 8 млн. (смотрим второй абзац), купить взамен другую недвижимость за ту же цену невозможно, денег не хватит, часть уйдет на налоги. То есть произвести равноценный обмен невозможно.
Не так давно у меня разгорелся спор с читателем в комментариях к статье о введении прогрессивной шкалы налогообложения. Я пыталась объяснить свою точку зрения:
Считаю, что при альтернативной сделке (продаже одной квартиры и покупке другой, по сути, обмене) государство не должно считать доходом сумму вырученную при продаже квартиры в той ее части, которая не превышает стоимость купленной квартиры.
Например, человек продал недвижимость за 10 миллионов и купил взамен за 7 миллионов. Так вот эти 7 миллионов по моему мнению не являются доходом. Налог должен взиматься с 3 миллионов (в данном случае), разнице между стоимостью проданной и купленной недвижимости.
Некоторые ответы читателя:
«… Да условно можно не считать за богатство квартиру в которой человек живёт, пока он в ней живёт (хоть это и странно несколько, если она в собственности), но вот если он её продаёт она превращается в деньги, 10 миллионов денег не считать богатством невозможно, извините. И да, 3-5 лет ждать или платить налог. В момент, когда у человека, еле сводящего концы с концами, образуется 10 миллионов он перестаёт быть бедным и даже отдав от этих 10 миллионов 1.4 в виде налогов он вообще-то останется всё ещё весьма состоятельным…»
«…Вашему родившемуся и выросшему в не по его вине дорогой Москве человеку во-первых нужно подождать максимум 5 лет с момент образования его права собственности на квартиру и он перестаёт быть что-либо должен государству, в отличие от парня с высокой зарплатой… Вам какая ещё разница нужна? Мож государство должно такому товарищу не только квартиру подарить по приватизации, но и доплатить чтоб ему бедняжке не переезжать не просто из родного не по его вине дорогого города в город попроще, но и квартиру родную не менять?»
И, буквально сегодня (получилось для меня, как иллюстрация к этой дискуссии) ко мне обратились с просьбой поменять московскую квартиру на квартиры в области.
Семья 7 человек: женщина, обратившаяся ко мне за помощью, ее трое детей, ее брат и ее родители. Эту квартиру они выкупили у города, как очередники по льготной цене за 1 700 000 руб. (улучшение жилищных условий, бывшее жилье осталось в их собственности). В комнате, в которой они жили до получения квартиры, остался бывший супруг (не брать же его с собой), а семья смогла насобирать по кредитам и сусекам только на двухкомнатную.
Их квартира стоит около 10 миллионов (как в воду смотрела с ценой, приводя пример в дискуссии). При продаже 8,7 млн. - доход. Налоговый вычет получит только брат (родители - пенсионеры, женщина уже несколько лет находится в отпуске по уходу за детьми, не работает). Сумма 6,7 млн. попадает под налог. В результате на расходы у них остается чуть больше 9 миллионов. Все, и денег не хватает на задуманное – разъехаться на 3 площади в области. Что делать, подождать 5 лет, как предлагает читатель, живя друг у друга на голове?
А Вы как думаете, дорогие читатели, правильно ли взимать налоги при мене квартир? Уж очень меня задело мнение читателя, а тут еще эта "прилетевшая" квартира. Хотелось бы узнать Ваше мнение. Жду отклики и комментарии.
Спасибо, что дочитали статью до конца. И, если не сложно, нажмите, пожалуйста, на кнопочку "нравится" или "не нравится", получится своеобразное голосование. Может, я правда, заблуждаюсь.
Крепкого Вам здоровья и отличного настроения!
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.