Моему знакомому Сергею почти десять лет назад свалилась на голову хрущевка. Не в смысле «обвалился кусок со стены» (хотя такой опыт тоже был), а досталась по наследству. Ну, в общем, типичный москвич, которому «все дается за так». Это позволило ему съехать от родителей и счастливые университетские годы прожить в одиночестве (ну как в одиночестве — в компании сменявших друг друга очаровательных дам). Но учеба закончилась, отношения с одной из очаровательных дам были узаконены, и надо было что-то делать с квартирой — потому что маленькая, тесная и вообще, «у наших будущих детей должны быть раздельные комнаты».
Обменять старую хрущевку на просторную квартиру в новостройке было нереально, но тут повезло снова — в 2017 году московское правительство объявило о программе реновации, под которую дом как раз попадал. Пока в интернете спорили, хочет ли правительство в «очередной раз всех обмануть, или надо идти и голосовать за», Серёга понял — это удача.
Еще четыре года правительству понадобилось, чтобы начать что-то делать и в этом августе наконец опубликовали давно ожидаемый план по программе реновации пятиэтажек (см. ниже). Он оказался трёхэтапным: наиболее удачливые «очередники» переедут в новые квартиры уже в ближайшие несколько лет, наименее удачливым придется ждать переезда до двенадцати лет, что закономерно вызвало у многих негодование. Серёга попал во вторую очередь и приуныл. Я же предложил ему взглянуть на ситуацию более оптимистично: ведь в назначенных под снос домах сохранился полноценный рынок купли-продажи.
Этапы переселения
Первый: 2020-2024 годы, 930 домов - это около 170 тыс. человек;
Второй: 2025-2028 годы, 1630 домов, около 330 тыс. человек;
Третий: 2029-2032 годы, 1800 домов, около 380 тыс. человек.
Собственники домов первой очереди, скорее всего, будут ждать переселения, остальные же могут выставить свои квартиры на продажу, чтобы вырученные деньги затем вложить в покупку новых квартир. А покупать квартиры под снос готовы те, кто захочет сэкономить таким образом на переезде в новостройку, пусть с ним и придется подождать.
Цены на квадратный метр в реновационных пятиэтажках за последние 4,5 года (с момента первого упоминания о программе) увеличились на 29%, тогда как на вторичку в целом — всего на 18% (это я за бутылкой вина объяснял своему удачливо-неудачливому приятелю ситуацию на рынке). Росту цен способствует и «дефицит» квартир в домах под снос: в последнее время их доля на рынке — около 2% (Серега не поверил, тогда я открыл ему статистику ЦИАН). А средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 195 тыс. руб.
Таким образом, если вы настроены решить «квартирный вопрос» в ближайшее время, стоит брать дело в свои руки. Тем более что условия ипотечного кредитования сейчас просто невероятно выгодные — от 3% на весь срок займа. Мы вместе изучили предложения: есть вообще такие варианты, где сам застройщик субсидирует ставку на определенный период (например весь первый год). В общем, всем, кто давно планировал купить квартиру на первичном рынке, мы с Сергеем рекомендуем не медлить. Да и для продажи своего жилья время тоже неплохое: рынок почти оправился от удара, нанесенного ему подлым ковидом, покупатели снова вышли из дома, а агентства недвижимости заработали в прежнем режиме.
Если смотреть в будущее, то окончательно о влиянии реновации на рынок можно будет судить, когда на нем появится заметное количество квартир в реновационных домах и когда земля под снесенными пятиэтажками освободится для девелоперов и их новых проектов. Но о некотором влиянии можно говорить уже сейчас:
- Заметно уменьшился спрос на вторичку и новостройки (со стороны тех, кто получит новенькую квартиру и так);
- Квартиры в хрущевках были самым дешевым предложением на рынке, а теперь, когда значительная их часть исчезла с рынка, небогатым категориям граждан станет сложнее купить жилье;
- В связи с постепенным уменьшением вторички на рынке, рост цен на нее будет продолжаться.
Этой историей поделился с нами один из покупателей ongrad.ru
А ваш дом в списках под снос? Как будете решать квартирный вопрос? Напишите в комментариях.
Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе самого интересного о недвижимости Москвы и Подмосковья!