ТСЖ (товарищество собственников жилья) - одна из форм управления общим имуществом в многоквартирном доме(МКД), при которой собственники сами распоряжаются своей общей собственностью.
На практике фразу "сами распоряжаются" каждый из собственников примеряет на себя лично и у него складывается мнение, что только он лично принимает решения. Такое мнение приводит к массе разногласий, скандалов, взаимных оскорблений и ненависти к главному действующему лицу- председателю Правления ТСЖ. В данном цикле статей, я расскажу, как на практике устроен процесс создания ТСЖ, смены правления и председателя, ведения хозяйственной деятельности и какие последствия в итоге могут быть при не верной организации этого процесса. Какое отношение складывается у собственников к ТСЖ и председателю Правления, почему оно часто негативное.
Итак, у вас есть несколько единомышленников из числа собственников, и вы решили взять управление имуществом в доме в свои руки. Говоря громкой фразой, "захватить власть" в хорошем смысле этого слова. С чего начать? Здесь всё зависит от текущей ситуации. Какой способ управления принят собственниками на данный момент.
Начнем с самой сложной ситуации.
Как захватить власть, если в доме правит Управляющая компания.
В этом случае, надо сильно постараться, чтобы выгнать УК, отобрав у нее право распоряжаться общим имуществом, ведь в этом случае вы отжимаете у нее прибыльный бизнес, а это никому не понравится. Прежде всего надо набраться мужества и терпения, этот процесс может занять много времени. При плохом стечении обстоятельств, это время от полугода до нескольких лет. Работать придется много и этот процесс отнимет массу времени, сил и нервов. Необходимо организовать общее собрание собственников МКД с повесткой дня о смене способа управления. О том, что такое ОСС МКД кратко рассказано в этой статье. Кворум собрания с такой повесткой должен быть 50%. "За" смену способа управления должны проголосовать более 50% от всех собственников а МКД.
Первая проблема.
Здесь присутствует очень важный нюанс. Дело в том, что УК сильно коррумпированы, а ТСЖ не в почете у местных властей, т.к. их сложно контролировать. Поэтому будьте готовы к тому, что государственная жилищная инспекция будет искать любые поводы, чтобы не признать результаты собрания и отказать Вам. В этой связи, очень важно оформить документы по собранию согласно ЖК РФ, а протокол согласно требованиям Приказа N44/пр от 28.01.2019 (возможно, существует новый документ, см. изменения). Это документ ГЖИ, специально созданный для того, что устраивать беспредел в сфере смены управляющей организации. Именно несоблюдение требований 44пр может приводить к тому, что итоги собрания не будут признаны ГЖИ, и она откажет во внесении изменений в реестр, а права по управлению домом так и останутся у УК.
Таким образом, после проведения собрания необходимо правильно оформить документы и в установленный срок направить их в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр. Важное замечание: согласно ЖК РФ, протокол ОСС при создании ТСЖ должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими "ЗА", см. ч.1.1. ст. 136 ЖК РФ.
Таким образом, одним из камней преткновения для Вас это ГЖИ, которая будет проверять каждую запятую ваших документов, а если она не найдет ошибок, то придумает их сама. В этом случае, подаётся иск в арбитражный суд(если ТСЖ уже было создано). Этим иском оспаривается отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр. Я этот иск проиграл и до сих пор не понимаю, почему.
Вторая проблема
УК, которую вы захотели "свалить". Наверняка так просто она не отдаст дом, и поэтому готовьтесь к иску на тему оспаривания результатов ОСС. Если вы честно собрали бюллетени, соблюли необходимые процедуры, то шанс проиграть этот иск минимален.
Третья проблема.
Возможен саботаж со стороны УК. Т.к. наше кривое законодательство не предусматривает мораторий на пере голосование, УК может подделать протокол ОСС о смене способа управления обратно на саму себя и подать документы после вас. У меня был такой случай.
Четвертая проблема.
Готовьтесь к тому, что документы от УК по дому вы не получите. В этом случае, необходимо жаловаться в ГЖИ, которое устанавливает огромные штрафы за такое нарушение. В моем случае, нам был выставлен штраф 155 000 руб., который я оспорил в арбитражном суде, т.к. протокол был подделан.
Как захватить власть, если в доме правит ТСЖ.
Ситуация гораздо проще первой. Вообще говоря, проще простого. Для этого даже не нужно проводить собрание и не нужен протокол. Находим нотариуса, который удостоверит вашу подпись на заявлении в налоговую о смене руководителя. Подаём это заявление в налоговую и вуаля, вы председатель Правления. Но так лучше не делать, поскольку бывший председатель не захочет отдавать власть таким способом и сам внесёт изменения в ЕГРЮЛ. Кстати, при этом ему даже нечего будет оспаривать, протокола то нет. Поэтому вам необходимо провести ОС членов ТСЖ с повесткой дня о смене правления, а Правление из своего состава уже выберет Вас председателем, для этого необходимо оформить отдельный протокол. Здесь всё зависит от Устава ТСЖ, что там написано про правление и председателя. Не всегда такая схема работает.
Первая проблема.
Для проведения собрания и соблюдения процедуры, необходим реестр членов ТСЖ. Где его взять? Запросить у председателя ТСЖ. Если председатель не совсем дурак, он понимает, зачем вам нужен реестр и никогда вам его не отдаст. Как решить эту проблему. Ни в коем случае не тратить время на суды. Формируем новый состав членов ТСЖ (собираем заявления о вступлении в члены ТСЖ), направляем копии этих заявлений председателю, формируем свой реестр и голосуем. Кворум собрания=50%. Оформляем протокол, направляем документы в ГЖИ, вносим изменения в налоговую. И всё, вы председатель правления. Надо отметить, что документы ГЖИ не проверяет, она кидает их просто в архив.
Вторая проблема.
Обиженный бывший председатель не передаст вам документы по дому. Они очень нужны для работы. Штрафы не предусмотрены. Путь один: судиться с бывшим председателем. Этот путь затратный и не эффективный. Самый простой путь, договориться. Если договориться не получилось, придется восстанавливать документы самому и судиться.
Третья проблема.
Возможные трудовые споры. То есть иски от бывших сотрудников ТСЖ. Хорошо, если часть сотрудников ТСЖ согласятся работать под вашим руководством. Другая часть потребует зарплату. Если председатель, например, устроил жену дворником, а зарплату получал госторбайтер, то ждите иск по трудовому спору, как было в моем случае.
Вывод.
Если в вашем доме правит Управляющая компания, то для захвата власти посредством организации ТСЖ необходимо проделать огромную работу. Основная проблема- это государственная жилищная инспекция. Здесь важно терпение и поддержка единомышленников.
Сменить власть в действующем ТСЖ, (то есть поменять правление и председателя) практически не составляет труда, т.к. в этом случае контроль госоргана отсутствует, а к документам по собранию не предъявляются жёстких требований.