Порой мне попадаются интересные предложения в сфере недвижимости: выкупить квартиру/помещение/земельный участок, дать займ под залог комнаты/дома/коммерческой недвижимости. А сколько денег дать, чтобы не прогадать? Как правильно оценить стоимость, чтобы не только не потерять, но еще и заработать?
В этом случае нам нужно уметь рассчитать ликвидационную стоимость объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость недвижимости – это денежное выражение суммы, реально допустимой при процессе продажи объекта собственности в сжатые сроки.
Расчет ликвидационной стоимости в сфере кредитования под залог и выкупа недвижимости необходим для совместной оценки объекта недвижимости сторонами сделки, а так же для обозначения максимальной суммы, которую данный залог может обеспечить.
Возьмем пример: У нас имеется квартира средней рыночной стоимостью 4.300.000 рублей. Сделав оценку недвижимости и посмотрев аналогичные объекты по городу, мы пришли к выводу, что максимальная цена за аналогичные квартиры 4.600.000 рублей, а минимальная 4.000.000 рублей. Соответственно нас интересует сумма в 4.000.000 рублей, так как это минимальная рыночная цена. Но так как в случае ликвидации залога мы должны уложиться в кратчайшие сроки, плюс запас на колебания рынка, то выбираем для себя коэффициент дисконтирования от 0,7 до 0,9. То есть 70-90% от минимальной рыночной цены. В нашем случае коэффициент равен 0,85. Таким образом ликвидационная стоимость = минимальная рыночная цена*коэффициент дисконтирования. Или 4.000.000*0,85=3.400.000 рублей.
Проще всего разобраться с квартирами, комнатами и земельными участками.
А что делать с домами? А с недостроенными домами? Недостроев сейчас очень много!
Расчет стоимости недостроенного дома.
Для того, чтобы рассчитать ликвидационную стоимость недостроя необходимо узнать стоимость земельного участка на котором он стоит, прибавить стоимость фундамента, если это лента или плита. Если дом в таком состоянии, как на фото, то коробку рекомендую не прибавлять в стоимость. В данном случае я смотрел на стоимость плиты 10х10х0,6м и 10 соток земли. Суммарно это получалось 1,5-1,6 млн руб. И нужно еще и не забывать, что загородная недвижимость менее ликвидна в отличии от городских квартир. Поэтому можно покупать просто по стоимость земли с небольшой добавкой.
Надеюсь я немного прояснил ситуацию с тем, как правильно посчитать выкупную/залоговую стоимость недвижимости. Если что-то осталось непонятным - пишите.
Это будет вам интересно:
Статья №3. Коронакризис. Моя работа в коммерческой недвижимости.
Статья №4. Инвестиции в недвижимость. Займ под залог.
Статья №5. Как получить кредит с испорченной кредитной историей?
Подписывайтесь на канал, ставьте палец вверх!
Телеграм-канал с инвестиционными предложениями
Я в Instagram