Продажа и покупка квартиры — это не всегда просто. Редко бывает, что удается обо всем сразу договориться и все сразу друг друга понимают. Интересы каждого участника сделки могут быть самые разные. И, как показала практика, иногда риэлтеру приходится даже немного поработать детективом, чтобы найти истинные мотивы продавца. Особенно это важно, когда собственник (или хотя бы заинтересованный в продаже человек) не один. А еще больше все усложняют несовершеннолетние дети. Одной из таких историй о сделке, которая могла закончится плачевно, поделился с нами заместитель директора по правовым вопросам, ведущий риэлтер «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Андрей Кудакаев.
— В продажу поступила трехкомнатная квартира в обычном состоянии, — рассказывает специалист. — Собственником была незамужняя женщина Л. с дочерью-школьницей. Жилье женщине досталось по договору дарения от матери Н., которая поставила условие, что в случае продажи квартиры вырученные средства делятся пополам с родным братом Д., проживающим в этой же квартире со своей семьей. Отношения между родственниками были напряженными, и они решили разъехаться, продав имеющуюся квартиру и купив жилье взамен. Ничего необычного, в практике агентств такие обмены не редкость.
Итак, по условиям договора после продажи трехкомнатной квартиры в Минске, брат и сестра должны были совершить встречные сделки: приобрести недвижимость в переферийных городах. Покупатель на трехкомнатную квартиру нашелся, брат собственницы недвижимость взамен подобрал, а вот сама собственница не торопилась. В ходе общения с ней агент предположила, что Л. и не собирается покупать жилье взамен, просто делает вид, что ищет недвижимость, а ее реальная цель — забрать вырученные от продажи квартиры деньги. Это предположение косвенно подтвердил брат, а также мама собственницы.
Так как в предполагаемой сделке фигурировал несовершеннолетний ребенок, риэлтеры компании взяли ситуацию под усиленный контроль: провели расследование и выяснили, что ранее уже были факты, когда вырученные собственницей деньги от продажи другого имущества исчезли в «неизвестном направлении». И хотя семья не состояла в социально-опасном положении, специалисты понимали, что собственница может продать имеющееся жилье, арендовать квартиру, зарегистрироваться в ней вместе с ребенком по договору найма, а деньги за проданное жилье снова могли исчезнуть.
При таком развитии событий у покупателя возникли бы реальные проблемы: по истечении договора найма велика вероятность что женщина и несовершеннолетний ребенок будут выписаны по решению суда. А поскольку своего жилья нет, они потенциально становятся БОМЖами, т. е. права несовершеннолетней девочки при такой сделке купли-продажи были бы нарушены. А такая сделка может быть оспорена. Скорее всего сделку признали бы недействительной и по решению суда страховая компания была бы обязана выплатить возмещение пострадавшим сторонам.
Чтобы избежать неприятной ситуации, риэлтеры провели переговоры со всеми заинтересованными сторонами, и пришли к соглашению в этой ситуации. В кратчайшие сроки был подобран вариант взамен — полностью устраивающий собственницу Л. Трехкомнатная квартира продалась, объекты для всех сторон были приобретены под контролем специалистов агентства, и несовершеннолетний ребенок Л. был зарегистрирован в купленной квартире.