О переезде мы задумались задолго. В другой город сложно переехать, но главная трудность - это купить квартиру. Просто приехать и посмотреть мало. Важно не нарваться на мошенников, ведь деньги немалые, квартира требует проверки. Чтобы не оказаться потом с квартирой и вписанными туда кучей людей, чтобы не было судебных разборок из-за неучтенных чьих-то прав. Люди не всегда порядочные вокруг, а уж риэлторов порядочных и того меньше.
Первое, на что стоит обратить внимание - это самому покупать или через риэлтора. Самое простое найти риэлтора по рекомендациям близких знакомых. Но, заключив договор с ним, вы обязуетесь оплатить услуги. А это сумма не маленькая. Но зато грамотный риэлтор просветит по районам, по домам. Но есть вероятность и того, что вставит вас в свою дикую цепочку, если это вторичка, конечно. Но уберечься от того, что риэлтор не учтет вас в своих интересах, а будет блюсти только ваши интересы, крайне сложно. Тут только надеяться, что на вас это никак негативно не скажется. Читала, что при оформлении ипотеки, все документы на квартиру, проверкой ее, занимается также банк, в котором ипотека. То есть сопровождение сделки проплачивать отдельно риэлтору нет необходимости, если вы сами нашли квартиру.
Если подробнее о цепочках риэлторских, то это, в отличии от простой продажи, целая схема. То есть покупателю подыскивается квартира, продавцу также взамен что-то надо, например, квартиру побольше. Или же две какие-либо. И выходишь на сделку, когда все будут готовы. Но если хоть что-то срывается, то вся сделка катится в небытие. В моем случае, когда я продавала квартиру, была прямая продажа, один совершеннолетний собственник , больше 5 лет в собственности (это срок, после которого спокойно можно продавать квартиру с указанием полной стоимости в договоре, не боясь, что со сделки придется платить НДФЛ 13% государству). Риэлтор включила меня в следующую цепочку: у покупателя было 2 маленькие квартиры, на одну покупатель имелся, тоже ждал, а на вторую не было. Но в крайнем случае покупатель готов был взять ипотеку. В итоге ипотеку покупатель брать передумал, на вторую квартиру покупателя не нашел. И вот все приготовленные справки с моей стороны, одобрение от органов опеки и попечительства со стороны покупателя пропали. Если продавать квартиру с прописанными детьми или с их долями в квартире, то здесь нужно одобрение от органов опеки. Не должно быть у детей после сделки ухудшение условий, то есть меньшая площадь.
Если решили сами найти квартиру, то тут в помощь интернет. Общие сайты, где много предложений как вторички, так и по переуступке, да даже от самих застройщиков - это Авито и Циан.
Что такое переуступка? В больших городах, где цены на квартиры растут очень быстро, нашел себя такой вид инвестиций, как покупка недвижимости для дальнейшей перепродажи. Так как у нас можно продать не только саму готовую недвижимость, но и права на жилплощадь, расположенную в строящемся доме, то и возникли сделки по переуступке - приобретение имущества на первичном этапе возведения зданий, с момента объявления старта продаж, для последующей перепродажи. Ближе к вводу дома в эксплуатацию цены на квартиры заметно взлетают вверх (в среднем на 30%, а то и больше) и дольщик переуступает право требования своей квартиры покупателю. За данную сделку Застройщик берет определенную сумму, примерно от 30 до 50 тысяч рублей.
Можно купить квартиру прямо у застройщика. Лучше, конечно, если есть года три в запасе, купить с момента старта продаж. Тогда есть большой выбор планировок,стоимость относительно готовых квартир небольшая. Но не нужно бояться, что все квартиры закончатся. Застройщик всегда оставляет несколько для последующей продажи, планирование доходов такое. Это для того, чтобы сразу задешево все не распродавать, чтобы потом подороже экземпляры продать. Даже ближе к завершению строительства у застройщика остаются квартиры, но стоят они подороже, чем в начале (сейчас застройщик сам у себя скупает квартиры для последующей перепродажи). В это же время активизируются и те дольщики, кто купил квартиру для перепродажи. У них цены почти всегда ниже, чем у застройщика. Но надо, конечно, сравнивать. Дольщики продают по рыночной цене, а застройщик держит свою цену, сформированную временем. А застройщики странно формируют свои цены. Она у них от всего растет и зависит: от метража квартиры (чем больше метраж квартиры, тем дешевле стоимость квадрата), от популярности планировки (если бронируют квартиру в стояке, то весь стояк поднимается в стоимости), от этажа (видовые стоят дороже), от этапа строительства, да много от чего еще.
Отсюда и второй важный момент - цена. Несложный анализ цен даст понимание, сколько стоит квадратный метр в том или ином микрорайоне. Чуть дешевле, если квартиры без отделки, дороже, если с отделкой. От дороговизны ремонта зависит, от наличия мебели и техники в квартире. Но при этом кардинально цены в микрорайоне не отличаются. Если вдруг какая квартира слишком дешёвая, то это вполне могут быть мошенники.
Третий момент - это окружение. То есть близость дорог, зелени, метро, магазинов, социальных объектов, каких-нибудь неприглядных объектов (помойки, заброшенные заводы и тому подобное). Если это вторичка, то можно посмотреть самому или карты, отзывы, описания в интернете. А если это обещания застройщика, а самого дома еще нет, то тут сложнее. Картинки и макеты всегда красивые. Застройщики никогда не скажут и не покажут что-то, что может снизить привлекательность и стоимость недвижимости. Зато красочно распишут, что здесь рядом с домом вот вот "будет". Это и множество школ, и великолепная транспортная доступность, и сад. Но верить этому не надо, а надо верить фактам, опять же поспрашивать в интернете жителей близлежащих домов. Наверняка есть группы в контакте по районам, там обсуждаются все проблемы, и люди с радостью расскажут о них.
Есть и другие обещания застройщиков, такие как огороженная территория, помещения под колясочные и для консьержек, красивый двор. Но если это не прописано в договоре, то и ожидать исполнения всех обещаний не стоит. Не то чтобы ничего не будет сделано, но застройщик запросто внесет в проектную документацию изменения по своему усмотрению. Так что просто не надо питать особых надежд. А еще лучше выбор делать не по картинкам, а по фактам и отзывам людей.
И вот самый главный, четвертый, момент при выборе квартиры, если решились покупать квартиру в новостройке, которую еще не ввели в эксплуатацию - выбор застройщика. В интернете полно отзывов, перечень объектов, сданных застройщиками, различные рейтинги и аналитические статьи. К выбору застройщика надо подойти серьезно, ведь сдача дома в срок, обратная связь с дольщиками, выполнение своих гарантийных обязательств - на это рассчитывает каждый. Никто не хочет тратить нервы на ожидание своей квартиры. Все строят планы на переезд под конкретную дату. Не стоит связываться с застройщиком не только с плохой репутацией, но и неизвестным, который строит первый свой объект, ведь это как кот в мешке, хотя и цены у него могут быть ниже.
Резюмирую: много информации в и интернете, надо уметь ее найти, проанализировать и сделать выводы. Но сначала стоит решить, сами будете покупать или нанимать риэлтора, вторичка или новостройка, у застройщика или по переуступке Направления исследования при покупке квартиры должны быть следующие - изучение районов, анализ цен, сбор информации о застройщике. Или направить всю свою энергию на поиск отличного риэлтора.