Сначала нужно ввязаться в серьезный бой, а там уже видно будет.
Наполеон Бонапарт.
Прежде чем звонить по телефону в объявлении, мы еще раз съездили в это СНТ с целью разведки этого объекта хотя бы из-за забора, заодно надеясь пообщаться с соседями.
Прибыв на место, мы увидели... дом, просто Дом без каких-либо сложных архитектурных решений. Материал стен - газобетон, мансарда просто заколочена рассохшимися досками. Две стены дома отделаны штукатуркой и покрашены. Со стороны входа сделана деревянная пристройка, которая заведена под общую с домом крышу. Крыша - ондулином крыта, наверху ничего не прибито.
На участке колодец, сам участок имел запущенный вид, но при этом не имел никаких других построек. Это было хорошо - не пришлось бы тратить силы и средства на снос и вывоз мусора.
До этого мы посмотрели другой дом с участком (такого же размера), на котором располагались баня, сарай и теплица. Но, при том что дом по документам числился как жилой и его цена с участком была ниже на пару-тройку сотен, все постройки, включая сам дом, были в состоянии "под снос".
Опрос соседей показал следующее:
- хозяева строили дом самостоятельно, при этом имеют прямое отношение к строительным профессиям. Однако в силу некоторых жизненных обстоятельств (ну, у каждого есть свои слабости, переходящие в сильности) стройка была приостановлена на неопределенный срок и в таком состоянии дом стоит уже не менее 5 лет.
- многие соседи проживают в СНТ постоянно, при этом у некоторых имеется системы видеонаблюдения, частично контролирующие подъезд к этому дому.
Решили осмотреть дом более детально. Агент на мой вопрос о том, когда можно посмотреть дом, безынициативно задала потрясающий вопрос: "Вы его купить хотите или просто посмотреть? А то ходют-ездют, но не берут." (Нет, блин, я все дома всегда покупаю не глядя!) Не сумев внятно ответить на мой встречный вопрос, о том все ли она объекты продает без осмотра покупателем, мы договорились о встрече. Кстати, вопрос агента натолкнул меня на одну мысль и я начал ее думать. По завершении этого процесса я выяснил, что этот дом первоначально двумя годами ранее был выставлен на продажу на каком-то маловнятном ресурсе за 4,5 млн. руб., а сейчас за него хотят 2,5 млн. рублей! Ага... Из этого следует, что дом долго и безуспешно хотят продать, но не могут. Но раз хотят продать, значит продадут, но за ту цену, которую за него готовы заплатить.
На что обращал внимание при осмотре дома.
Так как я очень-очень далек от строительства, то решил почитать интернеты на тему "Как осматривать дом перед его покупкой?" По итогам увлекательного чтива я получил кашу в голове, хроническую фобию купить дом, который развалиться сразу после заключения договора КП и 100500 предложений по оказанию услуг по проверке недвижимости перед покупкой. Плюнув на все это я решил действовать исходя из собственного опыта, даром что ли я в детстве шалаши строил?
Что главное в доме?
Фундамент. Оказался ленточным, заглублен примерно на 1 метр, может больше (показывала дом дочь хозяев, всех тонкостей не знала). Трещин по фундаменту нет, дом стоит уже 8 лет.
Стены. Газобетон, толщина 300 мм, две стены утеплены каменной ватой с штукатурным покрытием (т. н. "мокрый фасад" или СФТК), остальные две "голые" (видимо силы оставили строителей). Трещины по стенам отсутствуют - осматривал снаружи дома и внутри, благо отделка внутренняя отсутствует. Окна одного типоразмера деревянные рассохшиеся.
Крыша. Стропильная система в отличном состоянии (не гнилая, жуками не едена), но при этом расстояние между стропилами выставлено каким-то никому неизвестным эмпирическим методом - от 0,8 до 1,6 м. Покрытие - ондулин в состоянии "под замену", но не протекает, но на ветру хлопает как зрители на концерте Петросяна.
Пол и перекрытия. Деревянные по лагам в хорошем состоянии. Между черновым полом и половой доской (50 мм) проложен пенопласт 30 мм. Чего этим хотели добиться? Может мышинную ферму хотели организовать, т. к. на утепление это не похоже. Подполье примерно 0,5 м, присутствуют грядки. Плодородку не снимали, строили прямо на огороде, из-за этого под полом сыровато.
Коммуникации дома.
- Водопровод. В СНТ имеется центральный водопровод и труба уже введена в дом. Насколько утеплена подземная часть - неизвестно.
- Электроэнергия. Электрощит располагался на покосившемся столбе во дворе, от него в дом прокинут удлинитель. Учет электроэнергии ведется через АСКУЭ (Автоматизированная система коммерческого учета электроэнергии). Продавцы уверяли меня в наличии 5 кВт, при этом автомат в щите стоит на 16А. Используя академические познания в арифметике и физике получаем фактическую мощность в 3,5 кВт. Ну да ладно, чего не скажешь, чтобы дом продать. Сам такой.
- Колодец. Ствол колодца из ж/б колец, 1,5 кольца над землей и сдвинуты относительно нижних примерно на 0,1 м. Вода в колодце техническая - для полива и хознужд.
Планировка дома. Ориентируясь на покупку недостроя надо, на мой взгляд, в первую очередь понимать, что изначально дом проектировался не под тебя, любимого. И исходя из этой диспозиции оценивать возможность его переделки для собственного проживания. И тут мне все понравилось:
- есть прихожая, через дверной проем переходящая в коридор, а значит можно организовать входной тамбур.
- первый этаж имеет две изолированные друг от друга комнаты, вход в которые из коридора.
- лестница на мансарду расположена в коридоре, а не, как часто бывает, в комнате, где "съедает" полезную площадь.
- большая комната (около 45 кв. м) на первом этаже не имеет перегородок, т. е. меньше работы по их сносу.
Бонусы. В качестве "бонусов" к дому прилагалось большое количество строительных материалов в виде досок, бруса, фасадного утеплителя, кирпича и другой хрени в виде гвоздей и прочих метизов.
Участок. Вот тут было как у крымской дочери офицера - не все так однозначно:
- Площадь без малого 9,5 соток, почти квадрат. Но уклон, зараза, идет прямо в противоположную сторону от придорожной канавы и заканчивается в дальнем углу ямой размерами 3х3 м.
- Забор деревянный штакетник имеется в наличии, но держится благодаря растущим деревьям.
- Сад также имеется в наличии в виде яблонь, слив, вишни и даже ореха-лещины. Но все деревья посажены в одну кучу в другом дальнем углу - как-будто боялись, что они разбегутся по всему участку и их загнали в стойло.
Документы на недвижимость. По документам дом числился как объект незавершенного строительства (степень готовности 84%). Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, но при этом в разделе "Описание местоположения земельного участка" имелись координаты реперных точек участка. С помощью онлайн конвертера координат проверил соответствие границ на Яндекс карте.
Резюме - это был самый оптимальный объект как с точки зрения самостоятельной достройки, да и с других точек тоже все более-менее оптимально.
Но нет же, мы сомневаемся! И дабы развеять сомнения (или еще больше в них укрепиться) мы решили посмотреть дом с участком, о котором я писал выше.
Вообще я заметил, что самое верное решение то, которое первым пришло в голову . Как только начал сомневаться в правильности своего выбора - всё, пиши пропало, варите борщ и сматывайте удочки. Короче, этот дом засел у нас в мозгах и мы, понимая свою опрометчивость принятия решения о покупке, решили: "Надо брать!"
Началось мое общение с агентом на предмет купли-продажи этой недвижимости по системе "изматывание противника бегом". Я ныл про скидки и их низкие шансы на продажу за указанную ими цену. Мне повествовали былины о километровых очередях из таких же страждущих как я покупателей.
На рынке два дурака: один дорого покупает, другой дёшево продаёт.
Все это продолжалось в течение месяца или полутора и за этот период мы еще больше укрепились в своем желании купить именно этот дом. В конце-концов продавец скрепя зубы сделал скидку, а мы великодушно снизошли до их предложения мы договорились и к концу лета совершили сделку.
И понеслись будни самостройщика-недостройщика. Но если вы решили, что будни эти были скучны и однообразны, то это совсем не такая история.
На этом пока все. Если информация была Вам полезна или просто интересна, можете меня облайкать в хорошем смысле этого слова.