Желание взять жилье в ипотеку сопряжено со значительными материальными издержками. Во-первых, нужно заплатить первый взнос. Во-вторых, придется ежемесячно вносить платежи до тех пор, пока кредит не будет погашен. И лишь тогда вы станете полноправным собственником жилья.
Но при правильном подходе все оказывается на порядок проще, чем кажется на первый взгляд. Для этого достаточно найти арендаторов, платежи которых и будут погашать ежемесячные ипотечные взносы. Но для этого понадобятся знания, речь о которых пойдет ниже.
Основные сложности
Начнем с подводных камней, которые могут возникнуть на пути каждого гражданина, планирующего взять квартиру в ипотеку с ее последующей сдачей в аренду. Речь идет о следующих сложностях:
1. Первоначальный взнос. Это обязательное условие для получения одобрения банка. Поэтому взять квартиру в ипотеку, совсем не имея денег, не получится. К тому же, чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее проценты. Соответственно, заплатив большой аванс, вы сэкономите на последующих платежах и в итоге переплатите банку меньшую сумму. Минимальный первоначальный взнос составляет 15-20% от стоимости жилья.
2. Условия ипотечного договора. Во избежание порчи имущества, банк может запрещать своим клиентам сдавать жилье в аренду. Следует понимать, что пока вы не выплатили все заемные средства, вы не являетесь полноправным владельцем недвижимости. Поэтому банк может указать в договоре, что в ипотечной квартире имеет право проживать только заемщик и члены его семьи. Это свидетельствует о том, что сдача жилья в аренду запрещена. Причем кредитор оставляет за собой возможность проверять квартиру. Факт проживания в ней посторонних людей является серьезным поводом для расторжения контракта. Соответственно, заемщику придется досрочно выплатить кредит.
3. Элитное жилье и квартиры повышенного комфорта сдать оказывается куда сложнее, в сравнении с эконом-классом. Об этом свидетельствует статистика.
О чем следует знать
Наблюдая постоянный рост цен на недвижимость, несложно предположить, что чем раньше будет куплена квартира, тем больше средств можно будет выручить от ее перепродажи в дальнейшем. Тоже самое касается и ипотечного жилья. Стоимость такой квартиры будет зафиксирована на том уровне, который соответствовал ее цене на момент продажи. Соответственно, вне зависимости от колебаний цен на рынке недвижимости, заемщик будет выплачивать банку фиксированные взносы.
При этом стоимость аренды будет расти с каждым годом. Соответственно, через несколько лет платежи арендатора вполне могут сравняться с ипотечными, и даже превысить их. Однако здесь все несколько сложнее, чем кажется на первый взгляд. Дело в том, что рынок недвижимости нестабилен, и чтобы доказать это, достаточно вспомнить падение стоимости, произошедшее в 1998 и 2008 годах. После значительной просадки, цены возвращались на первоначальный уровень лишь спустя 3-5 лет.
Еще один нюанс становится понятен при обращении к цифрам. Например, средние проценты по ипотекам в РФ составляют 8-12% годовых. Если же говорить о доходах от сдачи квартир, то получаем не более 7%. О какой же прибыли в таком случае идет речь?
Следует также помнить о рисках, связанных с защитой имущественных прав в России. Они заключаются в следующем:
· ошибки в оформлении документации для новостроек (объект внезапно признается незаконным, ввиду чего владельцы квартир рискуют потерять все вложенные средства);
· принудительный выкуп домов государством (причем цены будут далеко не рыночными);
· ошибки при выписке жильцов и т. д.
От теории к практике
Следует понимать, что если бы такая схема была 100% рабочей, то ей бы уже вовсю пользовались риэлторы. Однако это не так. Поэтому при осуществлении подобных операций следует соблюсти идеальный баланс между стоимостью аренды и суммой ипотеки. Поэтому выгоднее всего приобретать квартиры с невысокой стоимостью. Как правило, это квартиры среднего и эконом-класса. От последующей сдачи в аренду такого жилья можно получить максимальную прибыль, учитывая вложенные средства.
Например, в мегаполисах, вроде Москвы, в ипотеку рекомендуют приобретать только то жилье, которое предназначено для собственного проживания. Дело в том, что арендная плата в таких городах вряд ли сможет приблизиться к размеру платежей по ипотеке. Тем не менее, и в этом случае вы сможете минимизировать нагрузку от кредита.
Купив квартиру в небольшом городе, где стоимость недвижимости меньше, «отбить» вложенные средства удастся быстрее. Тем более, если речь идет об ипотеке. Поэтому грамотный анализ рынка недвижимости поможет сделать правильный выбор.