Если вы являетесь обычным физическим лицом, которому необходимо снять жилье, риелтор будет вам упоминать о договоре аренды квартиры. Но здесь необходимо учитывать, что существуют два разных типа договоров – аренды и найма, и их регулирование законом различается.
Наем и аренда отличаются целями, в которых будет использоваться помещение, а также тем, кто выступает в качестве нанимателя. Если помещение является жилым, а наниматель – физическое лицо, то мы говорим о найме. Если же помещение или здание является нежилым, то будет иметься в виду аренда, независимо от того, кто будет нанимателем. Об аренде будет идти речь и тогда, когда жилое помещение будет использовать юридическое лицо.
Поэтому если вы собираетесь снимать квартиру для проживания, то договор, который вы должны заключить, будет договором найма. При различии в целях использования помещений закон в наибольшей степени защищает права лица, выступающего в роли нанимателя.
Помещения, которые будут сдаваться в наем, должны соответствовать ряду обязательных условий: быть изолированными и годными для проживания. Таких требований не предъявляется к помещениям, сдаваемым в аренду – помещение может быть любое, лишь бы оно соответствовало нуждам и запросам тех, кто будет его арендовать. К примеру, полуразрушенное здание допускается предоставлять в аренду для фотосъемки, однако в наем оно сдаваться не может.
Права нанимателя и арендатора существенно отличаются. Для расторжения договора нанимателю достаточно просто за 3 месяца уведомить об этом найомодателя, независимо от того, прописан ли такой пункт непосредственно в договоре. Арендатору же придется расторгать договор аренды нежилого помещения только в судебном порядке, если в договоре не предусмотрен соответствующий пункт, дающий право сделать это без суда.
Нежелательные нюансы
Казалось бы, ситуация вполне обычная: договор о найме подписан, а наниматель внес оплату и получил ключи. Но это вовсе не означает, что он имеет право проживать в этой квартире. Без проверки документов здесь не обойтись, иначе могут возникнуть очень нежелательные проблемы.
Жилье в действительности находится в собственности других лиц. Они появляются внезапно и желают выселить нанимателя. Это может произойти, если нанимателем был заключен договор с неким лицом, не имеющим никаких прав на сдаваемую квартиру. Следовательно, договор является недействительным.
Жилье является предметом затянувшихся судебных тяжб. Когда процесс завершится, законные хозяева выселят нанимателя. Хотя это вполне возможно и до завершения разбирательства.
Хозяин не возвращает страховой депозит нанимателю при выезде. Причина – наниматель якобы разбил антикварное зеркало. Хотя такого зеркала в квартире вовсе не было, представить соответствующие доказательства в суде будет практически невозможно.
Жилье сдал супруг, но по закону он не мог этого сделать. Квартира покупалась в браке, поэтому распоряжаются ею по закону оба супруга, если они юридически не оформляли соглашение на подобный случай.
Договор найма подписал представитель, не имеющий таких полномочий. Эта ситуация может возникнуть, когда уже завершился срок доверенности, либо представитель уполномочен только показывать жилье, без права подписания договора.
Документы, которые должен предъявить наймодатель
Прежде чем подписывать договор, вам необходимо точно удостовериться, имеет ли право данное лицо сдавать квартиру и выступать в роли наймодателя. Если таких прав нет, то и договор не будет иметь силы, а вы можете нарваться на мошенничество.
Когда жилье принадлежит единственному собственнику
В данном случае договор может быть подписан хозяином квартиры лично, либо это может сделать лицо, выступающее в роли его полномочного представителя. Вам важно будет увидеть свидетельство о госрегистрации права собственности.
Может случиться так, что данные в свидетельстве и паспортные данные владельца квартиры не совпадают. К примеру, хозяйка после замужества и последующей смены фамилии, так и не обновила свидетельство. Или владелец жилья получил новый паспорт взамен утерянного, а в свидетельство соответствующие изменения не внес. Сверять данные свидетельства также нужно и с номером СНИЛС.
Сведения о паспортах, которые ранее были выданы гражданину, вносятся в новый паспорт, их вы можете найти на последней станице и сверить со свидетельством. Если же новый паспорт не содержит такой информации, вы можете иметь дело с лицом, не имеющим законных прав распоряжаться этой квартирой. Тогда лучше не рисковать.
Примите к сведению
Свидетельства о госрегистрации права собственности выдавались собственникам до 15 июля 2016 года. Затем до 31 декабря 2016 года вместо этого документа стали выдавать выписку из ЕГРП, а с 1 января 2017 года – выписку из ЕГРН.
Поэтому у владельцев жилья на руках должен иметься соответствующий документ, подтверждающий их права, в зависимости от даты, когда эта квартира оказалась в их собственности.
Квартира принадлежит нескольким собственникам
В разделе «Объект права» вы найдете необходимую информацию.
К примеру, если жилье принадлежит нескольким собственникам, то в указанной графе будет отмечено: «¼ (одна четвертая) доли в праве собственности». Это может означать, что жилье принадлежит четверым собственникам в равных частях. Но доли в квартире не всегда одинаковы, и может быть так, что одному из собственников принадлежит ¼ доли, а другому – остальные ¾. На обратной стороне свидетельства указываются все собственники квартиры с соответствующими им долями.
Если сдается квартира, принадлежащая нескольким собственникам, необходимо, чтобы все они подписали договор. Может подписать его и один из собственников, если у него есть доверенность от всех остальных. Но в таком случае все равно необходимо попросить предоставить свидетельства каждого собственника и внимательно с ними ознакомиться. Следует учитывать, что любой из собственников квартиры может при желании запросто вас из нее выселить, и этот риск тем больше, чем больше число собственников.
Жилье в ипотеке
Это та ситуация, когда хозяин квартиры не имеет на нее всех прав, пока не выплатит кредит. Жилье до тех пор будет числиться в залоге у банка. Для нанимателя возникает соответствующий риск: если хозяева не выплачивают кредит в срок, права на жилое помещение перейдут банку, и он может потребовать выселения всех проживающих.
Существующие ограничения прав собственности отражены в разделе «Ограничения (обременения) права». В ней будет указан срок ипотеки и какому банку жилье передано в залог. Если существуют еще какие-либо обременения, они также будут здесь указаны.
Выясните у владельца жилья сумму выплат по кредиту. Не исключено, что именно столько он предлагает вам платить за проживание в квартире. В таком случае вы сами можете свести к минимуму риск выселения, если будете своевременно оплачивать жилье, и собственник будет вовремя рассчитываться с банком.
Право собственности на жилье принадлежит семейной паре
Хотя в свидетельстве может быть указан только один супруг, квартира по закону будет являться совместной собственностью обоих, поскольку покупалась в период брака. Для нанимателя это будет означать, что подписи в договоре необходимы сразу от обоих супругов. Возможен и другой вариант – один из супругов соглашается на сделку, оформив свое согласие в нотариальной конторе.
Можно сверить дату в штампе о браке и дату документов-оснований в свидетельстве права на жилье, чтобы удостовериться, имеет ли один супруг право распоряжаться квартирой без согласия другого. Если брак заключен до покупки жилья, то оно будет находиться в совместной собственности супругов.
Но если между супругами оформлен брачный договор (контракт), то именно он будет тем документом, где четко указывается, кому из супругов и какое жилье принадлежит. В этом случае законы, касающиеся брачного имущества, не имеют силы.
В жизни не исключены супружеские ссоры и разбирательства, особенно у молодых людей. Риск для нанимателя жилья состоит в том, что он попадает в зависимость от взаимоотношений супругов, которые неожиданно могут резко ухудшиться. Поэтому стоит подстраховаться следующим образом:
· В договоре о найме жилья должно быть указано, существует ли у семейной пары брачный договор.
· В договоре должен быть пункт о том, что супруги обязуются предупредить вас об изменениях в их отношениях, которые могут оказать влияние на ваш договор найма. Таким изменением, к примеру, будет решение жены и мужа заключить брачный контракт, внести исправления в существующий или же его расторгнуть.
Внесите в договор пункт об ответственности супругов в случае, если они все-таки не сообщат вам о вышеперечисленных фактах. К примеру, такой ответственностью может быть штраф в сумме месячного платежа за проживание в квартире, если супруги оформят брачный договор, не уведомив вас.
Дела ведет представитель
Владелец жилого помещения может поручить подписание договора найма своему представителю, поскольку не имеет возможности присутствовать сам. Это может произойти по ряду причин: хозяин квартиры занят делами по работе, проживает в другом городе, находится в отъезде или на лечении в больнице, и подобное. Поэтому хозяин оформляет доверенность, чтобы его квартирой мог заниматься другой человек. Вам следует внимательно изучить этот документ.
Проверьте, чтобы паспортные данные владельца квартиры полностью соответствовали данным в свидетельстве, а данные представителя сверьте непосредственно с его паспортом.
Описание объекта недвижимости должно полностью соответствовать тому, что указано в разделе «Объект права» в свидетельстве.
Среди полномочий доверенного лица должно быть указано право подписывать договор найма жилья и получение за него оплаты.
Выясните, не просрочена ли доверенность. Если срок уже истек, доверенное лицо утратило полномочия подписывать договор. Если срок не указывается, доверенность считается действительной в течение года, а если в доверенности не указывается дата, она считается недействительной.
Представитель собственника может предъявить вместо доверенности посреднический договор – это может быть договор комиссии, агентский или другой. В таких документах проверяйте те же сведения, что и в доверенности: данные паспортов, полномочия и срок.
Имейте в виду, что даже близкие родственники не имеют законных прав на заключение договора вместо владельца квартиры. Сын или дочь не могут заключать договор и распоряжаться квартирой родителей, бабушка не сможет подписывать договор за внучку, ссылаясь на ее занятость. Поэтому не доверяйте никаким отговоркам.
Помните следующее:
· Тщательно изучайте документы о праве собственности – в них должны совпадать личные данные владельца и описание объекта недвижимости.
· Изучите свидетельства всех собственников жилого помещения, если их несколько. Договор в таком случае подписывается со всеми собственниками.
· Выясните, не находится ли жилье в залоге. Уточните подробности договора об ипотеке.
· Выясните, имеется ли у собственников-супругов брачный контракт. Поставить подпись в договоре о найме следует обоим супругам, либо один из супругов должен предоставить согласие на осуществление сделки.
· Договор следует заключать исключительно с собственником квартиры или с его законным представителем, предъявившим доверенность. В доверенности проверяйте срок действия, паспортные данные и степень полномочий представителя.
· Наиболее надежным решением будет заказ выписки из ЕГРП.
Мы будем рады вашим комментариям. Если вам была полезна эта статья – ставьте лайк. Не забывайте подписываться на наш канал, чтобы не пропустить будущих интересных публикаций.