Провожу для покупателей квартиры анализ объекта. Обычная проверка чистоты сделки. Одним из наших условий - это нотариальная форма ДКП. Однако на стадии подписания предварительного договора купли-продажи возникает проблема.
Риелтор продавцов утверждал, что "...если планируется заключать нотариальный договор, то и предварительный договор должен быть нотариальным".
Так ли это? Разберемся с юридической точки зрения.
Почему не требуется нотариальная форма предварительного договора?
Условия о форме предварительного договора изложены в пункте 2 статьи 429 ГК РФ.
Согласно указанному пункту предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Термин "форма договора", изложен в пункте 1 статьи 434 ГК РФ, в соответствии с которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
При этом необходимо отметить, что существует две главные формы договора: (1) устная и (2) письменная (ст. 158 ГК РФ). При этом письменная бывает как простой, так и нотариальной.
По общему правилу считается, что все договоры могут заключаться в простой письменной форме, кроме тех, где законом специально установлено нотариальное удостоверение. Приведу пример. Нотариальная форма обязательна, в частности, для следующих договоров:
- сделок по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (с некоторыми исключениями);
В случае же с заключением договора купли-продажи квартиры, то здесь нет оговорки об обязательной нотариальной форме для данной сделки. Она может быть и простой письменной (ст. 163 ГК РФ).
Следовательно, статья 429 ГК РФ говорит не о том, что если стороны договорились о нотариальной форме основного договора, значит и предварительный договор должен быть также нотариальным. Положения названной статьи определили правило, что если для договора предусмотрена только нотариальная форма, значит и предварительный договор должен быть таким же.
Не имеет значения то, о какой форме основного договора стороны договорились в предварительном соглашении. То есть, определили они нотариальную форму, когда по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Данная обязательность для них возникла лишь в момент заключения предварительного договора, но не раньше. Если бы она возникла раньше, то и заключать простой предварительный договор они не имели оснований.
Давайте разберем эту ситуацию на примере
Предварительный договор, по своей сути, является соглашением сторон заключить основной договор в будущем.
Так, если я подпишу письменное обязательство заключить ДКП, то именно такую обязанность я должен исполнить в срок и с оговоренными условиями.
Однако пообещав устно выполнить то же обязательство, оно не получит юридическую силу. Во-первых, потому что договор о продаже квартиры заключается в письменной, а не устной форме. То есть, нарушается правило об одинаковой форме основного и предварительного договоров. А кроме того, статья 429 ГК РФ прямо говорит, что устная форма для предварительного договора недопустима, а значит он будет признан недействительным.
Также будет признан предварительный договор ничтожным, если я выдам письменное обязательство заключить со своей женой брачный договор. В силу той же статьи 429 ГК РФ. Все потому, что брачный договор может быть только нотариальным (п. 2 ст. 41 СК РФ).
Итак,
Закон допускает возможность заключить предварительное соглашение в простой письменной форме с условием, что основной договор о продаже квартиры будет только нотариальным. К недействительности предварительного договора это не приводит.
🔥 Читайте также:
КАК ОФОРМИТЬ КВАРТИРУ В СОБСТВЕННОСТЬ ПО ДКП? — ИНСТРУКЦИЯ
Остались вопросы?
- Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?
- Какие документы запрашивать у продавца квартиры?
- Как лучше рассчитываться — через аккредитив или ячейку?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписывайтесь!