Сколько людей, столько и мнений. Всегда говорю, покупай вторичку. Я не против нее. Это тоже инструмент инвестирования.
⠀
Но все таки интересно, как ты посчитал не эффективность новостроя. "Ну…. А что, не так что ли? Почти 2 года ждать, потом ремонт, потом мебель".
Чтобы закрыть возражения, хочу привести вам на своем примере. Сразу оговорюсь, речь пойдет об инвесторской квартире.
Привожу пример на своем кейсе, выбранная стратегия - долгосрок.
Студия 31м2 за 1628 тыс.руб..
Первоначальный взнос 10% -163 тыс. руб., как з.п клиент банка
Ставка по ипотеке -10,8%
Срок ипотеки-22 года
Ежемесячный платеж по ипотеке- 14 600 рублей
Переплата по ипотеке: 2 376 624 руб.
Ожидание: 9 месяцев, никто не заставляет заходить с котлована
Затраты на ремонт: 550 000 рублей
Сдаем помесячно за 19 000 руб.
Объект работает под 7,4 % на вложенные средства.
Но, есть мнение, что пока ждешь новостройку платишь за «Воздух».
Считаем: 14 600 рублей *9 месяцев ожидания =131 400 руб. я переплатила за «Воздух».
Для сравнения беру Вторичку.
Покупаю студию 31м2 за 2750 тыс.руб.
Первоначальный взнос 10% -275 тыс. руб.
Ставка по ипотеке -10,8%
Срок ипотеки-22 года
Ежемесячный платеж по ипотеке- 24 584 рублей
Переплата по ипотеке: 4 015 115 руб.
Ожидание: нет
Затраты на ремонт: нет
Сдаем помесячно сразу после того как купили за 19000 рублей *9 мес. (это ожидания новостройки, сравниваем же с ней) =171 000 руб.
Разница между гипотетической прибылью и упущенной прибылью=
171 000 руб.-131 400 руб.=39 600 руб.
‼НО РАЗНИЦА ПО ПЕРЕПЛАТЕ ЗА ИПОТЕКУ за вторичку: 1 638 491 руб.
И даже если ремонт в новостройке осуществить за счет заемных средств, то объект поработает на вас лишь несколько лет с минимальной эффективностью. Но я могу применить стратегию-краткосрок .И сделать эффективность 3,9 % на протяжении выплаты кредита за ремонт. После выплаты кредита за ремонт эффективность- 25,9%
А вторичка на протяжении всего срока ипотеки работает с минусовой эффективностью (-8,1%).
Могу сказать, что из 10 мл. рублей созданного капитала заемными средствами, долг перед банками всего лишь 1,5 мл. руб.
Тем более,с апреля 2020 года работает госпрограмма 6,5% на новострой от Застройщика. Новострой. Новый козырь в игре 2020 года.
Спасибо всем, кто дочитал статью до конца
Не забудьте подписаться на канал и поставить лайк, вам не сложно, а мне приятно )
А также не забудьте, написать своё мнение в комментариях 👇
До скорых встреч !