В 2021 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе может вырасти на 8,5%, а возвращение к среднему допандемическому уровню стоит ждать ко второй половине 2022 года. По итогу 2020 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе сократится на 25%. Об этом пишет болгарский сайт Investor.bg со ссылкой на прогноз консалтинговой компании CBRE.
В 2021 году логистические объекты продолжат показывать наилучшие результаты, во многом благодаря росту прямых инвестиций и институциональных продаж. Все большее использование стратегий продажи и аренды недвижимости также может увеличить поток транзакций. Ожидается, что сектор многоквартирного жилья также воспользуется готовностью европейских правительств поддержать программы заработной платы и арендного жилья.
Рынки офисной недвижимости постепенно вернутся в нормальное русло, но рост популярности удаленной работы будет отпугивать. В секторе торговых площадей III квартал этого года оказался переломным с реальной стабилизацией сегмента. Несмотря на рыночные данные, показывающие, что сделки с торговыми площадями будут осуществляться по низким ценам в ближайшей и среднесрочной перспективе, CBRE ожидает некоторой устойчивости и улучшений.
Офисные рынки под давлением
С начала пандемии безопасные первоклассные активы на основных европейских рынках имели ограниченную прибыльность. Рентабельность первоклассных офисных помещений в центральных деловых районах Великобритании не поменялась, а в Германии она немного снизилась. Хотя офисные рынки столкнутся с проблемами в 2021 году, CBRE ожидает, что устойчивость более крупных рынков сохранится. Из-за объема капитала, направляемого в сектор логистики и многоквартирных домов, доходность этого класса активов может изрядно сократиться в 2021 году.
Города в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ) показали большую устойчивость, чем многие крупные офисные рынки в Западной Европе. В целом, используемые офисные площади на основных рынках континента за первые три квартала года снизились на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако CBRE ожидает некоторого восстановления объемов аренды в 2021 году из-за повышения спроса с восстановлением экономики, некоторого ослабления ограничений на корпоративные капитальные затраты, завершения строительства новых зданий и возможностей предварительной аренды, а также сохранения спроса со стороны арендаторов на качественные здания.
Компания ожидает, что в следующем году арендная активность вырастет на 10–15%, и восстановление, вероятно, начнется во второй половине года. Однако в 2021 году вакантные площади в 27 странах-членах ЕС и Великобритании увеличатся на 1–1,5 процентных пункта, и эта тенденция началась еще в прошлом году. К концу III квартала 2020 года количество вакантных площадей превышает 8,6%.
Строительные работы в течение этого цикла относительно устойчивы, и CBRE ожидает, что тенденция сохранится. Количество новостроек на 15 основных рынках резко вырастет в 2021 году с завершением проектов на завершающей стадии строительства до отсрочки строительства.
Свыше 50% площадей, которые будут выставлены на рынок в 2021-2022 годах, уже сданы в аренду, вновь запущенных проектов во II и III кварталах было более чем на треть меньше, чем в предыдущих двух кварталах.
Арендная плата на большинстве рынков испытывает понижающее давление и, вероятно, сохранится в 2021 году. Арендная плата на рынках офисной недвижимости премиум-класса в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке (EMEA) упала на 0,4% в годовом исчислении к концу III квартала, но на некоторых рынках падение значительно больше: Лондон — -7,7%, Стокгольм — -7,5% и Дублин — -3,8%.
CBRE ожидает, что в некоторых из этих городов ситуация стабилизируется, в то время как в Париже и Амстердаме только сейчас наблюдается спад. Ожидается, что арендная плата на офисных рынках Германии и Испании несколько вырастет.
Данные CBRE показывают, что высокий процент корпораций в Европе стремятся сократить свои офисные площади, поддерживают внедрение дистанционной работы и начинают переход к более гибкой работе, включая более широкое использование гибких пространств. Последствия этих событий не будут ощущаться сразу, но они будут препятствием для общего спроса на офисные помещения. Арендаторам придется искать более качественные здания с большим количеством используемых технологий и заботиться о благополучии сотрудников, а старение второсортных активов ускорится. Поэтому, по мнению CBRE, аренда в среднем сегменте рынка кажется более уязвимой, чем в первоклассных.
Торговые площади — зависят от ремонта офисов
Вторая волна коронавируса и правительственные меры по ограничению его распространения доминируют на розничных рынках и вызывают большую неопределенность в краткосрочной перспективе. Потребительское доверие выросло в октябре с нижней точки апреля, но на большинстве рынков все еще ниже мартовских уровней.
Летом в Швеции, Нидерландах и Польше посещаемость магазинов превысила уровень посещаемости магазинов до пандемии, тогда как на других ключевых рынках региона EMEA снижение составило около 10%. В Великобритании посещаемость отстает от других рынков в регионе на протяжении большей части 2020 года из-за более длительного локдауна, как и в Испании, где число инфицированных резко возросло с середины августа после открытия туризма.
Благодаря экономическим мерам, направленным непосредственно на поддержку сектора потребительских товаров, после первого локдауна наблюдается рост спроса. Это признак значительного накопленного спроса, который может быть удовлетворен после снятия текущих ограничений.
Розничные продажи ежегодно росли в мае в Германии, Нидерландах, Австрии и странах Северной Европы, а в июне во Франции. Представление подсекторов розничной торговли демонстрирует значительные различия, которые, видимо, сохранятся до тех пор, пока большая часть населения не будет вакцинирована. Продовольственные ритейлеры по-прежнему демонстрируют хорошие результаты в 2020 году, в отличие от компаний, занимающихся розничной торговлей продуктами питания, напитками и развлечениями.
В среднесрочной перспективе полное восстановление крупных городских районов будет зависеть от повсеместного возвращения в офисы, туризма и деловых поездок. Ожидается, что туризм полностью восстановится к концу 2024 года.
С момента открытия после первого локдауна спрос на арендуемые помещения в ряде стран EMEA, включая магазины товаров народного потребления и бытовой техники, сохранился. Некоторые оппортунистические ритейлеры используют текущую среду для приобретения торговых площадей на более выгодных условиях. Интернет-магазины также стремятся утвердиться на офлайн-рынке, часто в меньшем формате, чем городской магазин.
В последние месяцы арендная плата за торговые площади снижается, а рентабельность многих торговых центров и торговых улиц в Европе выросла. Такие рынки, как Великобритания и Нидерланды, которые уже претерпели структурные изменения из-за более высокого уровня электронной торговли, испытывают большие изменения.
Популярность некоторых сегментов торговых площадей, таких как торговые парки, отражается в их высоком уровне аренды и прибыльности. Развитие арендной платы, связанной с оборотом, по крайней мере в краткосрочной перспективе, требует изменения стандартов оплаты.
Однако в среднесрочной перспективе инвесторы будут иметь лучшее представление о показателях деятельности отдельных розничных торговцев, об идеальном составе арендаторов, о том, какие компании являются движущей силой посещаемости и какую прибыль можно ожидать от различных классов управляемых уровней для розничных торговцев в долгосрочной перспективе.
Логистическая недвижимость - в центре внимания инвесторов
Высокий спрос на логистическую недвижимость в Европе во время пандемии продолжает поддерживать сектор, несмотря на сложные макроэкономические условия. В III квартале в ряде европейских стран был зарегистрирован рекордный уровень используемых площадей, чему способствовали в основном онлайн-торговля и продовольственные цепочки.
CBRE ожидает, что сектор останется привлекательным для инвесторов в 2021 году. Спрос на электронную торговлю будет поддерживаться дополнительным спросом, связанным с реконфигурацией и расширением цепочек поставок, чтобы лучше подготовиться к будущим сбоям потребительского спроса и потрясениям.
Большинство недавно построенных логистических площадей на крупных рынках уже сданы в аренду, а ограниченный рынок долговых обязательств затрудняет финансирование спекулятивной недвижимости. Но аппетит к риску в секторе логистики растет, и мы можем увидеть рост спекулятивных проектов, хотя, по прогнозам CBRE, он вряд ли будет значительным.
Свободных площадей останется мало, поэтому новые объекты недвижимости и проекты, построенные по индивидуальному заказу, будут быстро задействованы. Вторичный рынок и недвижимость второго класса могут немного пострадать от сложной экономической среды и предпочтений в отношении современных районов.
Конкуренция среди арендаторов за современную логистическую недвижимость в хорошем месте поднимает арендную плату до рекордного уровня на ряде рынков Европы.
CBRE прогнозирует, что средний рост арендных ставок на крупные логистические объекты на основных европейских рынках в период с 2020 по 2024 годы достигнет 1,9%. Согласно прогнозам, рост арендных ставок будет выше в городских районах из-за нехватки земли и более высокого спроса от арендаторов в сфере электронной коммерции.
Местный спрос — двигатель гостиничной индустрии в 2021 году
Местный спрос является ключевым драйвером гостиничной индустрии в Европе после частичного открытия региона. Провинциальные рынки вырвали лидерство у столиц, которые, как правило, больше полагаются на иностранных туристов и деловые поездки. Производительность отелей в целом остается ниже уровня 2019 года практически во всех регионах.
Есть надежда, что спрос на местные поездки частично компенсирует отсутствие рынка корпоративных и событийных мероприятий в конце 2020 и начале 2021 года, но новый рост инфицированных и возобновление мер блокады негативно влияют на решения о поездках.
Ожидается, что доступность вакцины против COVID-19 окажет сильное влияние на траекторию восстановления спроса в гостиничном сегменте. CBRE ожидает, что с эффективной вакциной, доступной к середине или концу 2021 года, доходы отелей вырастут до уровня, предшествующего пандемии, к 2024 году. Скорость восстановления будет зависеть от местоположения отеля, структуры бизнеса, физической среды, управления и положения на рынке.
В связи с ограничением доходов в 2021 году операционная прибыль отелей останется низкой. Например, проблемы выплаты долга и арендной платы останутся серьезными для многих домовладельцев и операторов. Тем не менее, операторы нашли способы снизить расходы во время пандемии, и, если эти меры будут сохранены, многие отели будут работать более эффективно и прибыльно, вернувшись к нормальному состоянию.
В некоторых странах Европы есть строящиеся проекты, в том числе отели, которые могут появиться на рынке. Это, несомненно, повлияет на скорость восстановления на некоторых рынках и увеличит давление на существующие активы в краткосрочной перспективе.
Но многие новые проекты, которые вступили в пандемию на стадии проектирования или планирования, были либо отложены, либо остановлены, поэтому есть угроза ограничения поставок в среднесрочной перспективе, и это будет способствовать возобновлению эксплуатационных показателей.
Из-за проблем в краткосрочной и среднесрочной перспективе ожидается, что цены останутся ниже уровней 2019 года. Но скидки будут варьироваться в зависимости от физических и эксплуатационных характеристик активов.
Европейский долговой рынок остается открытым, и для правильных сделок будет доступно финансирование. Сюда входит и финансирование строительства, хотя это будет дорого. CBRE ожидает, что кредиторы будут более стратегически оценивать риски своих отелей в 2021 году — заемщикам необходимо будет продемонстрировать устойчивую бизнес-модель и соответствующий план восстановления.
К 2020 году инвестиции в отели резко упали, было заключено всего несколько крупных сделок, в том числе некоторые гостиничные компании отказались от активов для рекапитализации. CBRE ожидает, что в 2021 году объем сделок увеличится, а частные инвестиционные компании будут более активны.