Продавая имущество – будь то квартира, жилой дом, комната или даже автомобиль, вы получаете доход. А со своего дохода по закону вы должны заплатить 13% государству в качестве подоходного налога.
Но возникает вопрос - в каких случаях продажа квартиры облагается налогом, а в каких нет? Можно ли законным способом сэкономить и заплатить меньше налогов? Обо всем этом читайте в нашей статье.
С продажи какой недвижимости придется заплатить налог?
В Налоговом Кодексе существует такое понятие, как минимальный срок владения. Простыми словами, это определенный промежуток времени, в течение которого вы должны быть собственником имущества, чтобы при продаже не платить налог.
Для квартир таким сроком являются 3 и 5 лет.
Разберемся сначала с меньшим сроком владения - 3 года.
Он считается для квартир, которые:
- получены по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника
- стали собственностью после приватизации
- получены после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
- приобретены до 01.01.2016 года (любым способом)
- Если продается единственная недвижимость. Это означает, что на момент сделки у вас нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Во всех других случаях минимальный срок владения - 5 лет.
То есть если вы владели квартирой 3 года или 5 лет (в зависимости от того, как эта квартира вам досталась), то при продаже платить налог не потребуется. Если меньше этого срока - нужно заплатить.
Пример:
Хромов купил квартиру в 2016 г. В 2020 г. он решил ее продать. Так как для такого случая срок владения для продажи без налога 5 лет, и он еще не истек, то Хромов должен будет заплатить налог с продажи.
Петрову досталась квартира по наследству от бабушки в январе 2017 г. В декабре 2020 г. он ее продал. Платить НДФЛ с продажи Петрову не нужно, так как истек минимальный срок владения для такого случая - 3 года.
Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.
При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.
То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 года.
Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Как считается налог с продажи квартиры?
Схема расчета достаточно проста – от суммы продажи, которая считается вашим доходом, вы должны заплатить 13% в бюджет государства.
Пример:
Сидоров продал квартиру за 2.5 миллиона рублей. Налог с продажи составит 13% от 2.5 млн – 325 000 рублей.
Как можно уменьшить налог?
Существует два законных способа, которые помогут вам сэкономить на налогах.
Налоговый вычет
Государство позволяет своим резидентам (тем, кто проживает на территории РФ более 183 дней в году) снизить свой доход от продажи квартиры с помощью налогового вычета.
1 000 000 ₽ – сумма налогового вычета при продаже квартиры.
То есть, продавая недвижимость, вы можете уменьшить свой доход на 1 миллион и заплатить налог с оставшейся суммы.
Пример:
Захарова продала квартиру за 2.2 млн рублей. Используя налоговый вычет, она уменьшает доход от продажи и будет платить налог с 1.2 млн ₽ (2.2 млн – 1 млн).
Селезнева продала квартиру за 900 000 руб. Используя вычет, она также уменьшает доход от продажи, и налог ей платить не придется вовсе, так как вычет покрывает всю сумму дохода.
Уменьшение дохода на расходы
Есть еще один способ уменьшить налог с продажи квартиры. Но такой вариант подойдет только тем, кто приобретал эту квартиру ранее, и может подтвердить это документально.
Такой способ называется уменьшение дохода на сумму произведенных ранее расходов. То есть вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на ту сумму, которую вы потратили на покупку этой квартиры, если вы можете подтвердить это документально.
Иногда такой вариант уменьшения дохода гораздо выгоднее.
Пример:
Сидорова купила квартиру два года назад за 3.1 млн рублей, а продает за 3.6 млн рублей. Далее простая математика:
Если Сидорова будет использовать вычет, то будет платить налог с 2.1 млн (3 100 000 – 1 000 000) и отдаст в казну государства 273 тыс. руб.
Если Сидорова использует уменьшение дохода на расходы, то будет платить налог с 500 тыс. ₽ (3.6 млн - 3.1 млн) и отдаст в казну государства 65 000 руб. Выгода очевидна.
Лужин купил квартиру три года назад за 4 млн и продал ее тоже за 4 млн. Он использует уменьшение дохода на произведенные ранее расходы, и налог не будет платить вовсе, так как по сути, за что купил – за то продал. По факту его доход составит 0 рублей, и платить налог не с чего.
Помните, что если после вычета или уменьшения дохода на расходы, вам не нужно платить налог, подавать налоговую декларацию все равно нужно обязательно.
Если квартира продается ниже ее кадастровой стоимости
В том случае, если вы продаете квартиру по цене, ниже ее кадастровой стоимости, то налог платить придется не от стоимости по договору, а от 70% от ее кадастра.
Пример:
Харламов продал квартиру за 1.3 млн ₽. Кадастровая стоимость данной квартиры 2.8 млн рублей. Харламову придется заплатить налог не с фактической суммы дохода, а с 70% от кадастровой стоимости – 1 960 000 руб. (2.8 млн*70%). Но применить вычет он может в полном объеме.
Если продается долевая собственность
В этом случае нужно учитывать, как продается квартира. Если как единый объект недвижимости, то есть по одному ДКП, то вычет делится пропорционально долям.
Если квартира продается по двум ДКП, то есть каждый продает свою долю отдельно, тогда право на вычет в 1 млн ₽ имеют оба собственника.
Пример:
Братья Орловы являются собственниками в равных долях и продают квартиру за 6 миллионов.
Если они будут продавать квартиру по одному ДКП, то каждый из братьев может уменьшить свой доход на 500 тыс. руб.
Если они будут продавать по отдельным ДКП, то оба смогут уменьшить свой доход на 1 миллион.
Сколько раз можно использовать вычет при продаже имущества?
Вы можете использовать налоговый вычет при продаже имущества неограниченное количество раз, но не чаще 1 раза в год.
Какие понадобятся документы?
Для Налоговой инспекции вам нужно подготовить:
- 3-НДФЛ
- Документы, которые подтверждают факт продажи (например, ДКП)
- Если используете уменьшение дохода на произведенные ранее расходы, то нужны документы, которые подтвердят эти самые расходы.
Скачайте бланк налоговой декларации 3-НДФЛ.
Можно сделать вывод, что уменьшить налог с продажи квартиры можно двумя способами, которые помогут если не избежать уплаты налога, то существенно его уменьшить.
Также вы можете посмотреть информативное видео о продаже недвижимости и уплате налога.
Не забудьте поставить лайк и подписаться, чтобы быть в курсе всех новостей о декларировании доходов и налоговых вычетах!