Инвестиции в недвижимость были и остаются самым надёжным способом сохранить и «вырастить» свои сбережения. Не столь важно, как вы в дальнейшем планируете использовать своё приобретение: для жизни, сдачи в аренду или для перепродажи. Важнее не ошибиться с выбором и сделать максимально выгодное вложение, поэтому к выбору объекта и застройщика стоит подходить очень серьёзно. В этой статье мы расскажем, какие шаги следует предпринять, чтобы убедиться в надёжности выбранного девелопера.
Сайт и документы
Скорее всего вы уже определились с классом недвижимости, локацией и отложили несколько жилых комплексов для дальнейшего изучения. Следующий этап – это изучение документов на сайте девелопера и подробности о самой компании. Ответственный застройщик обязательно разместит необходимую документацию в соответствующем разделе на своём сайте или на сайте реализуемого проекта. Это могут быть документы:
- Проектная декларация;
- Разрешение на строительство;
- Разрешение на ввод в эксплуатацию (при готовности объекта);
- Тип договора, по которому осуществляется продажа: ФЗ-214 или ФЗ-215.
Так, например, выглядит соответствующий раздел на сайте «ВТБ Арена парк». Здесь же можно найти сведения для собственников о выдаче ключей и необходимые документы для оформления прав собственности.
Типу договора, на основе которого реализуются объекты недвижимости, нужно уделить особое внимание. Сегодня большинство многоквартирных домов и апарт-комплексов строятся в соответствии с ФЗ-214: покупатель подписывает с девелопером договор долевого участия (ДДУ) и становится дольщиком.
Согласно новым правилам, продажи ведутся с использованием эскроу-счетов: на них аккумулируются деньги дольщиков, но девелопер не имеет к ним доступа до полной сдачи проекта и для строительства как правило использует заёмные средства. Это помогает чётко регламентировать отношения дольщика и застройщика, сводя риски к минимуму: если дом не будет построен, банк вернёт дольщику его деньги. Эта же схема позволяет отсеивать ненадёжных застройщиков: в серьёзных банках они просто не могут получить кредит на строительство, и в игре остаются только проверенные, хорошо зарекомендовавшие себя компании.
В отдельных случаях продажи ведутся в соответствии с ФЗ-215 – через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Квартиры или апартаменты при такой схеме могут быть дешевле, однако член кооператива рискует больше, чем дольщик: контроль над застройщиком со стороны надзорных органов будет не таким тщательным, а любые проблемы при строительстве будут решаться в соответствии с уставом конкретного кооператива.
Среди других документов, относящихся к объекту строительства, нужно обратить внимание на аудиторские заключения, договор аренды земли или права собственности на землю, заключения МГЭ, договор долевого участия.
У самого девелопера стоит запросить сканы основных документов, которые регламентируют деятельность его компании. Это устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт, выписка из ЕГРЮЛ.
Чтобы снизить риски лучше сразу отсекать малоизвестных и вызывающих вопросы застройщиков, отдавая предпочтения крупным девелоперам с проектами на высокой стадии готовности.
Ярким примером, является городской квартал «ВТБ Арена парк» в районе «Аэропорт» на севере Москвы привлекал к себе общее внимание ещё на ранних стадиях строительства: партнёрство надёжного девелопера и одного из крупнейших банков страны стало залогом высокого качества проекта. Многие инвесторы и просто состоятельные люди осознанно сделали выбор в пользу этого проекта, понимая, что ничем не рискуют.
Есть ещё одно обстоятельство, которое заставляет обратить внимание на готовые апартаменты в комплексах высокого уровня. Минстрой готовит поправки в законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых помещений, и объекты в уже сданных престижных комплексах наподобие «ВТБ Арена парк» имеют наибольшие шансы оказаться в этом списке.
Информация о застройщике из других источников
Понять, насколько надёжен и успешен застройщик можно, анализируя информацию из разных источников.
Если интересующий вас объект не первый у этого девелопера, имеет смысл найти другие, уже сданные. Лучше не полениться, выехать на место и пообщаться с жильцами лично. Практика показывает, что в таких вопросах люди охотно идут на контакт и делятся информацией. К тому же вы сможете своими глазами увидеть действующий объект недвижимости от интересующего вас девелопера, оценить качество строительство и соответствие результата обещаниям.
Информацию можно получить, изучая публикации в СМИ и на форумах, но в последнем случае стоит проявлять осторожность – очень часто информация там не соответствуют действительности. Это касается и хвалебных, и разгромных отзывов.
Есть более объективные источники информации, которые мы рекомендуем изучать всем, кто собирается приобретать недвижимость. Это Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержится каталог новостроек, сведения о девелоперах и перечень проблемных объектов.