Как стоимость квартиры зависит от планировки?

Ввиду того, что до продажи недвижимости, я работал прорабом строительного участка, возведение монолитно-кирпичных домов, так что планировок за свою жизнь увидел очень много.
Не беру в расчёт поздние "советские" постройки классической 97й серии и вообще, все стандартные панельки, где всё +- одинаково.
Поговорим о новых домах, где смотришь на эти планировки и диву даёшься, как-будто люди совсем не живут в квартирах или в другой реальности находятся.
На какие параметры и критерии нужно обратить внимание?
1. Комнаты ПРАВИЛЬНОЙ квадратной или близко к квадратной форме. Привет спецстроевским пеналам(узкий длинный прямоугольник) в Тихих Зорях и треугольным САПСовским комнатам в Новой Панораме.
Можно, что угодно говорить, что это необычно,эстетично,нестандартно.
Застройщик расскажет, что интерьерные дизайнеры всё подправят и придадут изыска в эту планировку (чушь,ложь,бред) это всегда будет комната неправильной формы с ограниченным функционалом по назначению и расстановке мебели. Как сказал один клиент, посмотрев такие планировки :"Я человек простой ,мне просто нужны комнаты без треугольников")
2. Соотношение общей площади к полезной. Очень часто бывает, читаешь объявление: 2к 65м2 , думаешь классная 2ка с большими комнатами, а по факту 2комнаты по 14м2 и огромный никому не нужный коридор 16м2.(в карусели)

Пример нефукнциональной планировки с огромным холлом и маленькими вытянутыми комнатами. А по тексту очень интересно: 2к 65м2, до того как посмотришь планировку.

Пример 2к меньшей площади, но гораздо более удачной планировки. 2 пары стояков(кухня и санузел в разных сторонах), комнаты правильной формы.

3. Ориентация окон на одну сторону или на 2. К примеру сравнивать в одном доме аналогичной площади квартиры с планировкой на 2 стороны будет более приоритетной (проветривание, назначение помещений в зависимости от естественного света). Про 3к квартиры с видом на одну сторону,это такой вариант,который по определению может стоить на 10% дешевле,чем аналогичной площади с правильной квадратной планировкой на 2 стороны.

Покупая квартиру в новостройке,Вы берете по стоимости м2(условные 80м2 за 70 000р)у застройщиков нет никаких коэффициентов понижающих за неликвидные планировки,а вот когда Вы начнёте её продавать сами как вторичку,то поймёте,что голое соотношение стоимости м2 интересует мало кого.

Может быть 50м2 с гораздо более удачной, удобной и более функциональной планировкой, чем 70м2. Выбирайте планировку с головой.