В сети сейчас много панических статей о "Законе о реновации"формата "шеф, всё пропало!" или "жизнь не будет прежней". Пишут их люди, далёкие от вопросов землепользования и строительства. Хотелось бы озвучить свою позицию по этому вопросу и разобраться, какие же на самом деле принципиальные изменения появились в Градостроительном кодексе и чьи интересы могут пострадать.
Так называемый "Закон о реновации" (ЗАКОНОПРОЕКТ №1023225-7) есть ни что иное, как поправки в Градостроительный кодекс РФ. Декларируемая цель - обеспечение комплексного развития территории.
Что изменилось в целом.
1.Немного уточнили терминологию. Дали определение "комплексного развития территории" вместо "комплексного и устойчивого развития территории". В общем убрали "устойчивость".
2. Добавили Главу 10, состоящую из статей 64,65,66,67,68,69,70. Хотя в Градкодексе уже есть глава 5.1 ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО КОМПЛЕКСНОМУ И УСТОЙЧИВОМУ РАЗВИТИЮ ТЕРРИТОРИИ И ПОРЯДОК ИХ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ, которая вполне себе описывала процедуры по комплексному освоению.
3. Ну и отзеркалили эти изменения в другие законодательные акты, которых это касается.
Правки , на мой взгляд, являются не более чем попыткой систематизировать уже имеющиеся процедуры комплексного освоения территорий и уточнить уже имеющиеся полномочия властей различного уровня. Принципиальных изменений я там не увидел. Местные администрации и раньше могли признать почти любой дом непригодным для проживания или аварийным и изъять земельный участок в пользу государства. Но "изъятие" земельного участка и "принудительное выселение" предусматривает предоставление альтернативного жилья или материальную компенсацию. Конечно, важна оценка и альтернатива, но всё же, не бесплатно...Теперь к частностям...
"Камнем преткновения" становится Статья 65. Виды комплексного развития территории. Поэтому рассмотрим конкретнее ключевые моменты именно этой статьи.
Как было .
Ранее статья 46.1 гласила, что "Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены только:
- многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу
- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
- объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов...
Других вариантов , как будто не могло быть. Однако, я специально выделил оговорки жирным текстом. Они вполне давали возможность для маневра и ранее. Есть примеры. Наиболее известные примеры - Олимпиада в Сочи. Ну и в регионах подобных примеров масса.
Как будет .
Согласно новой статье 65 пункт 2 Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
- 1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- 2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
- а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
- б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
- д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
Ну и что здесь, по сути нового? Уточнили, какие именно дома признаются непригодными для жизни. Не вижу трагедии.
Далее...
Согласно пункта 3 статьи 65 , в территорию "Комплексного развития" могут попасть и вполне себе нормальные дома .
- В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
Однако, совершенно необязательно по умолчанию эти дома должны быть снесены. Решение об участии или неучастии принимается Общим собранием собственников ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. Владельцы НЕжилых помещений в голосовании по этому вопросу не участвуют.
А вот первые "пострадавшие" от нововведений. Владельцы НЕЖИЛЫХ помещений попадают в зависимость от решения собственников ЖИЛЫХ помещений. "ЗА" участие должны проголосовать более 2/3 собственников ЖИЛЫХ помещений. Владельцам нежилых помещений выплатят компенсацию, но в голосовании они НЕ участвуют.
Вторые "пострадавшие" это , собственно, то меньшинство, которое проголосовало против участия в программе. Но давайте рассуждать здраво. Большинство не будет принимать невыгодные условия участия. А меньшинство это, как правило, одна-две наиболее "жадных" квартир, из-за которых ранее было невозможно расселение целого дома. Сейчас такое препятствие будет устранено.
Идём далее.
Пункт 4 этой же статьи 65. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
- 3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
- 4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Вот третьи "пострадавшие". Если нежилое здание не соответствует ВРИ, построено с нарушениями ПЗЗ или является "самовольной постройкой". Обращаю внимание - "НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ". Под удар попадают собственники нежилых зданий , построенных с нарушениями. Хотя и сейчас власти имеют все полномочия для сноса подобных объектов. В общем то ничего нового. Была бы политическая воля.
Государство планомерно продолжает политику наведения порядка в землепользовании и застройке НЕЖИЛЫМИ объектами и попустительствует анархии в жилом домостроении. Это я про "Дачные амнистии" и вообще...
Вот, например, пункт 6 этой же статьи 65 гласит При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства. То есть при "реновации" нежилой застройки, попадающие туда жилые объекты, нужно обходить стороной и вообще трогать нельзя.
Отдельно отмечу, что теоретически сохраняются риски для огромных массивов слабо освоенных СНТ в границах городов. Там большой процент ветхих строений и, как правило , отсутствуют централизованные коммуникации. Однако, во-первых, необходимо решение собственников, во-вторых , нужны деньги для выкупа земли и строений ( а денег, как обычно, у местных властей нет), а в-третьих, политическая воля ( не думаю, что кто-то захочет подписать своей политической карьере приговор, приняв непопулярное решение по СНТ в своём регионе). Поэтому оцениваю эти риски как незначительные.
Можно подвести итог. Данный законопроект не меняет вопросы землепользования и застройки . А местами даже способствует положительному обновлению городского ландшафта, позволяя расселить "сложные" дома с проблемными собственниками. Риски "несправедливого отъёма собственности" скорее надуманы и остаются прежними. Чтобы столкнуться с подобными случаями, нужна политическая воля и деньги. И с тем и другим у нас , как правило, проблема.
У нас в Нижнем Новгороде, например, много старых, ветхих, непригодных для жизни и с туалетом на улице многоквартирных домов. Решение о сносе и об изъятии земли под ними уже давно имеется. Люди живут годами на чемоданах, в ожидании выкупа или предоставлении альтернативной жилплощади и....НИ-ЧЕ-ГО! А многие дома в центре города. И ЧМ по футболу прошёл давно . И к 800-летию готовятся в 2021 году...
а денег на расселение как не хватало , так и не хватает....
а кто-то в истерике бьётся и боится "РЕНОВАЦИИ"...
Так что бояться нужно не РЕНОВАЦИИ, а ОТСУТСТВИЯ ДЕНЕГ на эту самую реновацию !
Спасибо, что дочитали до конца. Надеюсь, было интересно и полезно.
Если понравилось, ставьте "лайк", подписывайтесь здесь...
Еще на канале можно почитать статью про законотворчество в нашей стране..
Откуда берутся законы в России. Или как работает "Бешеный принтер".