Начнем с того, что рынок Краснодара не стоит сравнивать с рынком недвижимости других городов.
В 2012 году , когда начался строительный бум в стране, рынок начал насыщаться доступны жильем. Непосредственно, в самом Краснодаре ценник за м2 был на уровне 35-40 т.р. Банки выдавали ипотеку под 12%-13% годовых (была ипотечная программа в Сбербанке 12-12-12). На тот момент 1 к.кв площадью 40 м2 стоила примерно 1.6 млн в Монолитно-кирпичных домах, а платеж по ипотеке составлял около 21 тыс. руб. в месяц.
Сейчас же процентные ставки упали в 2 раза, но подорожала стоимость за м2. Выходит , что сейчас квартира 40 м2 стоит примерно 2,5 млн руб. (60-65 т.р/м2) примерно в аналогичных районах 8-ми летней давности, но ежемесячный платеж при тех же условия как были в Сбербанке ( на 12 лет , 12% ПВ , 12% ставка, только ставка стала 6%) увеличился с 21 тыс. руб. до 24 тыс. руб. в месяц. По сути человек, который мог платить по 21 тыс. руб. в месяц в 2012 году так же сможет платить по 24 тыс. руб. в месяц и в 2021 году, при том, что Зарплата у него скорей всего за 9 лет выросла больше, чем на 3 тыс. руб. в месяц. И самый важный момент! Когда вы покупали квартиры 8-9 лет назад по 40 т.р/м2 качество строительства было на порядок хуже, застройщики не делали панорамные остекления балконов, не строили парковки (наземные/подземные), не делали такие красивые дворы как сейчас, выходит, что сейчас мы стали получать более качественный продукт в виде квартиры, чем 8-9 лет назад, когда он стоил в полтора раза дешевле, и при этом мы стали меньше переплачивать за ипотеку. Получается, что тогда, что сейчас жилье доступно одинаково для тех, кто покупал в ипотеку. Только стало оно гораздо лучше и приятней :)
Что касается людей, покупавших за наличные - то сейчас вы просто покупаете более качественный продукт. Единственный минус который получит покупатель сейчас, в сравнении с 2012 годом - это окупаемость. Рынок аренды не вырос так в цене, как квартиры за это время. Пропорциональности не наблюдается, это намекает нам на то, что уровень заработной платы у людей сильно не вырос, как и спрос на аренду меньше, чем желающих прикупить себе своё жилье. Отсюда хорошая новость для инвесторов, зацикливаться на аренде не стоит, а вот с выбором интересных объектов стоит озадачиться. Об этом поговорим в следующей статье.
Так же хочу обратить внимание на тот факт, что на рынке присутствуют застройщики, которые не увеличивали расходы на дополнительные плюшки в виде паркингов, красивых дворов, витражных окон, а просто подтянули свои ценники к конкурентам с небольшим дисконтом, понимая, что обычный покупатель не станет дотошно изучать весь рынок, чтоб это понять. Любителям всё делать самим прошу обратить на это внимание, можно очень даже легко купить некачественный продукт за дорого.
Всем Спасибо ! Увидимся в следующей серии.
P.S. Ожидание по рынку - После новогодняя стагнация цен, так как скачок за 3-4 квартал 2020 года рынку нужно еще пережевать, требуется адаптация к новым реалиям.