В 2019 году мы купили квартиру, в которую вложили материнский капитал, выданный за рождение второго ребенка. Детям сразу по договору выделили минимально возможные доли (на случай продажи). Планировали переезд в эту квартиру. Но потом передумали, так как менять район проживания я очень сильно не хотела!
В этом году квартиру решили продать, чтобы купить новую!
Мы заранее знали - продать квартиру разрешат только в случае улучшения жилищных условий для детей. Ну ок! Мы же так и хотим! Значит проблем не должно возникнуть! На деле все оказалось не совсем так, как я думала.
Сразу о нюансах:
1. Разрешение на продажу квартиры даёт опека (органы по защите семьи и детства). Заявление и документы можно подавать в опеку напрямую либо через МФЦ.
Мы ездили в опеку на консультацию. Но документы передавали через МФЦ. Потом ЗВОНИЛИ в опеку, узнавали, кто ведёт наше дело, интересовались все ли в порядке с документами и на какой стадии находится рассмотрение.
Благодаря звонкам мы смогли выслать недостающие документы и исправить недочеты, которые не устраивали органы опеки. Поэтому всегда звоните. Это обязательно! Иначе просто получите отказ из-за неверно написанного слова.
2. Продажа квартиры должна проходить параллельно с покупкой новой квартиры. Никакой отсрочки - типа "сначала продадим, а в течение месяца купим новую" - не даётся! Хотя я была уверена, что все будет именно так.
То есть продавая квартиру, у вас должен быть вариант, куда вы перепишете доли детей, улучшая условия.
Тут есть два варианта:
- вы сразу подбираете квартиру под покупку, договариваетесь с собственниками, обсуждая всю ситуацию. И проводите одновременно две сделки: продажу и покупку. Не имея ещё на руках денег.
- вы передаете в собственность детям уже имеющееся имущество. Это может быть ваша квартира или квартира ваших родителей, часть которой вы передадите детям по договору дарения. Тут желательно, чтобы собственник жилья был родственником детям. Иначе придется заплатить налог в 13%.
Нашим детям бабушка передала часть своего имущества. Так казалось спокойнее и надежнее.
3. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ВЫДЕЛЯЙТЕ ДЕТЯМ ДОЛИ В ДРУГОМ ЖИЛЬЕ ДО ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ ОТ ОПЕКИ. Если Вы это сделаете, то у ваших детей будут выделены доли в двух квартирах. А разрешение на продажу вам так и не дадут. Потому что доли вы должны выделяться параллельно, и только после получения разрешения на продажу.
4. Все сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние дети, должны заключаться через нотариуса. Мы с договором дарения обратились в МФЦ, заплатили пошлину, у нас приняли документы. Но через 2 недели пришёл отказ. Так как договор не был заверен нотариусом. Пришлось обращаться к нотариусу, оплачивать его услуги и снова платить пошлину.
5. Продажу квартиры одобрят только в случае улучшение жилищных условий детей - это не значит, что квартира должна быть лучше и больше. Нет. Это значит, что оценщик проведет оценку двух квартир, по результатам которых площадь и стоимость ДОЛЕЙ, передаваемых детям, должна быть больше, чем в предыдущей квартире. Именно поэтому при покупке жилья на мат капитал детям нужно выделять минимально возможные доли.
Оценка - услуга платная. И Оценивать будут 2 жилплощади. С оценщиком можно договориться о завышении или занижении стоимости квартиры в документе.
Мы вкладывали мат капитал в двухкомнатную квартиру. Детям там была выделена 1/8. Сейчас же по договору дарения дети получили 1/2 однокомнатной квартиры в более престижном районе. Это считается улучшением жилищных условий по цене и квадратуре.
6. Сделки лучше проводить под контролем грамотного юриста.
НО! Не стоит полностью полагаться на его знания. Правила часто меняются. И иногда юристы просто не успевают узнать их. Каждый нюанс уточняйте в опеке, чтобы не сделать неверный шаг!
Очень много мелочей, о которых не знаешь и не задумываешься! Если есть вопросы, пишите! Мы совсем недавно прошли этот путь, готова делиться опытом! Список документов подготовлю в следующей статье!