«Мы строили, строили и, наконец, построили!» А что дальше? Как юридически грамотно оформить завершение строительства, чтобы стать полноправным хозяином дома? С 2018 года правила ввода в эксплуатацию частных загородных домов изменились. Разберем «на пальцах» новые порядки с экспертами компании «Земельный юрист» и попробуем обозначить все проблемные места.
Порядок согласования индивидуального строительства
Сразу оговоримся, речь пойдет о строительстве исключительно дачных домов. Это все те строения, что используются для круглогодичного или сезонного проживания людей и располагаются на землях с назначением: под садоводство, подсобное хозяйство или индивидуальное строительство (СНТ, ДНП, ЛПХ, ИЖС). В нормативных актах такие постройки поименованы как жилые или садовые дома. Причем закон предъявляет и к тем и к другим совершенно одинаковые требования. Все остальные разновидности терминов (садовый домик, жилое строение и т. д.) более официально не используются.
Строительство дома начинается с получения разрешения. Такой документ как РНС для возведения загородного коттеджа теперь получать не требуется. Частный застройщик направляет в местную администрацию Уведомление о планируемом строительстве (документ установленной формы). Чиновники проверяют, насколько будущие строительные работы соответствуют требованиям закона и по итогам рассмотрения согласуют (не согласуют) стройку.
Что интересно
Если застройщик направит Уведомление в уполномоченный орган, но не получит ответ в течение 7 дней — строительство считается согласованным. Молчание — знак согласия. Правило интересное, но провокационное: если к моменту окончания строительства выяснится, что такая деятельность противоречит нормам закона, то построенный дом придется снести. Чтобы хоть как-то возместить убытки, причиненные такой халатностью чиновников, потребуется обратиться в суд, доказать вину должностного лица и потребовать возмещения за счет местной казны.
Окончание стройки — процесс не менее формализованный, чем начало. По завершении строительных работ застройщику дается месяц, чтобы направить в местную администрацию еще один стандартный документ — Уведомление об окончании стройки. К нему в обязательном порядке прилагается Технический план на здание. Чиновники проверяют допустимость размещения построенного объекта на данном земельном участке, а также его соответствие всем градостроительным, техническим и санитарно-гигиеническим требованиям и выдают Уведомление о соответствии (несоответствии).
Следующий этап — постановка дома, как объекта недвижимости, на учет в кадастре и регистрация прав собственника в Росреестре (внесение сведений в базу ЕГРН).
Конец истории, если не вдаваться в детали. Но мы копнем глубже.
Проблемы с окончанием строительства
Итак, правила согласования индивидуального строительства изменились, теперь:
- вместо РНС — Уведомление о начале стройки;
- вместо Акта ввода — Технический план дома;
- вместо разрешения на ввод дома в эксплуатацию — Уведомление о соответствии строительства.
Но жить легче не стало. Самый большой камень преткновения на пути регистрации построенного дома — это Технический план на строение. Чтобы дом был поставлен на учет как жилой объект, он должен соответствовать определенным параметрам:
- по площади (не более 1,5 тыс. кв. м);
- по высоте (до 20 м и не более 3 этажей);
- по пригодности для проживания (установлены требования к толщине стен, высоте потолков, количеству окон и т. д.).
Такой документ (Технический план) может быть составлен только кадастровым инженером. Это специалист с соответствующим уровнем квалификации, который является действующим участником саморегулируемой организации, имеет аттестат, печать и подтвержденную цифровую подпись (чтобы подавать документы в Росреестр с использованием электронных порталов). Причем инженер может действовать как частный специалист, так и работать в кадастровой палате. Так вот к чему это «разделение» приводит.
Застройщик привлекает рандомно выбранного (как правило, того, что дешевле) кадастрового инженера к работе над объектом, тот составляет Техплан, а чиновники документ «бракуют». Как результат, оформить дом невозможно. Обнаруживаются самые разнообразные проблемы:
- координаты характерных точек дома после проведения наружного обмера оказываются за пределами указанного земельного участка (дом «выползает» на соседние участки и т. д.);
- после перестройки дома (проведения реконструкции) обнаруживается серьезная разница в обмерах (было – стало);
- неграмотно определяется количество этажей в доме, соотносятся жилые и нежилые площади, др.
Вот как быть, если «ваш» кадастровый инженер считает цоколь — подвалом, мансарду — чердаком, а сотрудники кадастровой палаты наоборот? От такой головной боли никто не застрахован. Совет можно дать только один — привлекайте к делу только опытных, проверенных кадастровых инженеров, которые покажут гарантированный результат, а не будут набивать на вас руку. С таким специалистом в суде будет гораздо легче отстоять свою правду.
Еще один пласт проблем — это согласование строительства со всеми, с кем только можно. Помимо местной администрации к этому процессу может привлекаться любое ведомство, уполномоченное регулировать хозяйственную деятельность в пределах определенной территории. Пожалуй, объясним на конкретных примерах.
· 30 км вокруг аэропорта — это приаэродромная территория, поделенная на несколько зон с различным правовым статусом (где-то вообще строить нельзя, где-то можно, но с ограничениями). Ответственными органами назначены: Росавиация (для гражданских аэропортов) и Минобороны (для аэродромов совместного базирования). Именно эти ведомства согласуют строительство частных домов на приаэродромной территории (районы Домодедово, Шереметьево и др.).
· Чтобы добиться такого согласования, потребуется для начала провести исследования на предмет уровня излучения и шума, загрязнения грунта и воздуха, после чего получить положительные заключение СанПина и Роспотребнадзора.
· Если все этапы согласования будут пройдены успешно, то можно направлять Уведомление об окончании строительства. Дополнительно нужно будет подготовить градостроительный план и схему отступов от границ участка, которые в других случаях не требуется прилагать к уведомлению.
Помимо приаэродромных территорий закон устанавливает также особо охраняемые зоны для исторических и культурных памятников, водных объектов, линий электропередач и т. д. Таким образом, один земельный участок может оказаться сразу в 2 или 3 охранных зонах, что превратит согласование строительства в сложнейший квест. Причем уровень будет тем сложнее, чем позднее требуется представить результаты такого согласования. Сравните сами: одно дело «бегать» по инстанциям до начала строительства и совсем другое — на этапе оформления построенного дома.
Подводим итоги
В теории процесс оформления построенного дома весьма прост: зовем кадастрового инженера, получаем Технический план, готовим Уведомление об окончании строительных работ, если нужно — прикладываем согласования и иные документы. Вуаля, дом поставлен на учет, права собственника зарегистрированы. Жизнь добавляет в этот процесс свои краски, не всегда радостные.
Чтобы не споткнуться на финишной прямой, рекомендуем тщательно проверять документы до направления чиновникам. Если будут выявлены какие-либо несоответствия — оперативно принимать меры (изготовить новый техплан, добыть нужные справки и заключения специалистов). Действовать нужно решительно и со знанием дела. Если случай запущен — придется параллельно готовиться к судебному противостоянию.
Запомните, дом без документов — это не дом, а недостроенный объект, который может быть признан самостроем. Не теряйте времени, заручитесь поддержкой профессионала.