Доход от хороших апартаментов (от 7,5 до 11%) гораздо выше нынешних ставок по банковским вкладам (от 3 до 4%) и куда более прогнозируем, чем игра на фондовом рынке. Но выгоднее ли это квартир? Оказывается, да. Почему? Рассказываем подробнее в этом материале.
Давайте сравним апартаменты и квартиры по 5 самым важным критериям.
1. Юридический статус.
Квартиры – это жилая недвижимость, а апартаменты относятся к коммерческой. Это значит, что возводятся они на земле, которая предназначена для гостиниц, офисов и бизнес-центров, а не жилых объектов. Апарт-отели представляют собой продвинутый формат гостиницы, рассчитанный на кратко-, средне- или долгосрочное размещение.
Из ограничений в апартаментах: отсутствие прописки для владельца, господдержки в виде субсидий и льготной ипотеки, налоговых вычетов. Из преимуществ все остальное. Инвестору прописка в апартаментах не нужна, а жильцы могут получать временную регистрацию на 5 лет. Она дает гостям право на медпомощь, работу и получение образования.
Господдержку заменяют выгодные предложения от застройщиков и банков-партнеров. В петербургском комплексе апарт-отелей VALO, например, ставка по ипотеке от СОВКОМБАНК сейчас равна 4,05%. А налоговые вычеты перекрывает куда более высокая доходность, но об этом позже.
2. Инфраструктура и технические требования к помещениям.
Застройщиков жилых объектов обязуют строить важные социальные объекты (сады, школы, поликлиники), детские площадки, проводить благоустройство территории. Но из-за слишком жестких требований регулятора делают они это нередко «из-под палки», обходясь минимальным объемом не лучшего качества. Места общего пользования в многоквартирных домах часто представляют собой неухоженные подъезды, неработающие лифты и полное отсутствие консьерж-службы.
Нормативных требований к проектам апартаментов нет, однако рынок диктует им куда более строгие правила. Апарт-отели радуют гостей светлыми и просторными лифтовыми холлами, уютными лобби и службой ресепшн. А инфраструктура успешного комплекса апарт-отелей, скорее всего, включает фитнес-клуб, бассейн, зону SPA, рестораны и кафе, бары, места для работы и общения – в общем, все, что нужно целевой аудитории конкретного проекта.
В жилых проектах обязательно соблюдение санитарных норм и шумоизоляции. К апартаментам таких требований не предъявляют, однако любой апарт-отель должен проходить обязательную сертификацию как гостиничный объект. И отельные стандарты куда строже жилых, поэтому качество застройки на порядок выше. Это касается и оснащения. Номера в хороших апарт-отелях сдаются с чистовой отделкой высочайшего уровня по продуманным дизайнерским проектам. Так они могут сразу приносить доход и привлекают куда больше гостей, чем квартиры.
3. Управление объектом и сервисы для жильцов.
Управляющие компании в жилых домах зачастую славятся ну очень низким качеством даже минимального набора жилищно-коммунальных услуг. Это связано со слабым развитием конкуренции на рынке. Поэтому проживая в типичной квартире, все бытовые задачи хозяин выполняет сам.
Хорошим же апарт-отелем управляет профессиональная УК с опытом в индустрии гостеприимства. Она отвечает за регистрацию и заселение жильцов, своевременное внесение арендатором платы за коммунальные услуги и высококачественный сервис. Апарт-отели обычно предлагают уборку, доставку еды в номер, круглосуточную работу ресепшн и все остальные бытовые услуги. Это привлекает в апартаменты российских и зарубежных туристов, командированных сотрудников и платежеспособных жильцов долгосрочного формата.
4. Налоги.
Налог на квартиру равен 0,1% от его кадастровой стоимости. Владельцу апартаментов придется заплатить 0,1%-0,5% от кадастровой стоимости объекта, в зависимости от доли офисных и коммерческих площадей. Чем их больше в комплексе, тем выше налог. В комплексе апарт-отелей VALO, к примеру, их доля не превышает 20% от общей площади здания, поэтому ставка налога минимальна.
5. Доходность.
Прибыль от сдачи квартир в аренду не поднимается выше 5-6%. По словам начальника управления информационно-аналитического контента «БКС мир инвестиций» Василия Карпунина, сейчас ситуация такова, что «покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен на недвижимость». Окупаемость квартиры в Петербурге составляет 15-20 лет, и все это время хозяину нужно выполнять задачи рантье.
Прибыль апартаментов зависит от мастерства управляющей компании, самого объекта и доходной программы, выбранной инвестором. В комплексе апарт-отелей VALO с шестью различными гостиничными форматами в отличной локации (напротив станции метро «Бухарестская») доходность варьируется от 7,5 до 11%:
- VALO Garant (среднесрочная аренда, гарантированный доход от 30 тыс. рублей в месяц)
- VALO Progressive (краткосрочная аренда, от 34 тыс. рублей в месяц)
- VALO Mercure (краткосрочная аренда, от 43,5 тыс. руб. в месяц).
Порог входа в проект VALO составляет 3,8 млн рублей. Капитализация проекта составила уже 108% со старта продаж, и эксперты прогнозируют еще больший рост за счет того, что к 2022 году в комплексе откроется отеля под известным международным гостиничным брендом Mercure. Подробнее о проекте вы можете узнать на сайте комплекса апарт-отелей VALO: https://valo-hotel.ru/