Квартиру на вторичном рынке можно купить по приятной цене. Другой ее плюс — возможность въехать сразу после приобретения. Эксперты рассказали, с какими «сюрпризами» можно встретиться при покупке вторичного жилья и как их избежать.
Раиса Журавлёва, юрист
Меры по проверке «вторичной» квартиры
Проверяйте продавца и документы на собственность
Запросите у продавца паспорт и свидетельство о браке, а также нотариальное согласие второго супруга.
На сайте Федеральной службы судебных приставов можно найти информацию об исполнительных производствах в отношении продавца.
На сайте mos-gorsud.ru — узнать информацию о судебных спорах, где продавец является стороной по делу. В регионах смотрите суды по адресу регистрации продавца, а также категорию спора. Будьте осторожны, если есть дело о взыскании задолженности или разделе общего имущества.
- Если возникают сомнения во вменяемости продавца, то можно попросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о его дееспособности. Объясните, что иначе юрист не одобрит сделку. Продавец должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия.
- Изучите документы, на основании которых квартира принадлежит владельцу: свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, купли-продажи, акты, соглашения или решение суда. Бумаги должны быть предоставлены в оригинале, чтобы вы могли убедиться в их подлинности.
Закажите выписку ЕГРН на официальном сайте Росреестра rosreestr.gov.ru
Для этого понадобится адрес объекта или кадастровый номер.
В выписке будет вся информация о доме и о наличии ограничений. Это может быть ипотека от банка, рента, арест, аренда, залог и другие ограничения.
Но учтите, что не все обременения по вторичному жилью будут указаны в выписке: есть такие, которые в ней не отображаются.
Например, договор аренды на срок до одного года не подлежит регистрации, поэтому вполне вероятна ситуация, когда при переезде вы узнаете, что ваше жилье еще сдается. И в данной ситуации закон будет на стороне арендаторов: они имеют право проживать на данной жилплощади до окончания срока аренды по договору.
Убедитесь, что в выписке отсутствуют ограничения
- Ипотека
Если жилплощадь приобретена по ипотечному кредиту, то, пока кредит не будет выплачен, она находится в залоге у банка. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо погасить кредит и снять обременение в Росреестре, а перед покупателем стоит задача внимательно проверить все документы и удостовериться в возможности осуществления покупки.
- Арест
Если на квартиру судом наложен арест, сделку купли-продажи совершить не получится, а если и получится, то она будет признана недействительной.
- Рента
Недвижимость, находящаяся в ренте, не подлежит продаже, так как, по договору ренты, после смерти владельца она переходит в законную собственность к плательщику ренты.
Что еще может насторожить в выписке
- Частая смена собственников. В таком случае лучше отказаться от объекта или привлечь юриста для более тщательной проверки.
- Споры из-за жилья. Необходимо посмотреть на дату, проанализировать, может ли быть в данный момент сделка оспорена.
Если судебное разбирательство еще идет, следует подождать вынесения решения или же продолжить поиски другого варианта.
Обязательно проверьте, приобреталось ли жилье с использованием материнского капитала. Часто родители не выделяют долю своим детям, и в дальнейшем, когда ребенок станет совершеннолетним, он сможет через суд ее потребовать.
Чтобы обезопасить себя от «скрытых» жильцов, необходимо запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и справку о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (Форма № 12).
Под категорию «скрытых» жильцов попадают и лица, выписанные временно. То есть по факту они сохраняют право проживания на данной жилплощади даже после смены владельца.
Это, в частности:
- военнослужащие, проходящие срочную службу;
- дети, проживающие в воспитательных учреждениях;
- пожилые люди, проживающие в домах престарелых;
- лица, находящиеся на лечении в диспансере;
- заключенные.
На заметку: сверьте всю полученную информацию с квитанцией, приходящей за коммунальные платежи, так как в ней тоже указано точное число прописанных по данному месту жительства лиц.
Выясните, не была ли в квартире сделана незаконная перепланировка
Узнать информацию о переустройстве или перепланировке жилья можно в техническом паспорте квартиры из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Покупатель может приобрести квартиру с незаконной перепланировкой, но:
- В случае перепродажи квартиры вам придется самим узаконивать перепланировку.
- Если вы приобретаете квартиру по ипотечному кредиту, то банк не пропустит объект с неузаконенной перепланировкой.
Ольга Смоленская, архитектор, глава Проектного объединения «Уникум»
Наше правительство приняло меры, и разгул мошенничества с недвижимостью, который был раньше, почти прекратился. На данный момент обманывать стало очень сложно, но лазейки есть. Например, многие не любят сделки по доверенности, потому что она может быть поддельной. Если люди соглашаются, то тщательным образом ее проверяют.
Возможные последствия при покупке студии
Сейчас есть вид квартир, в основном бывших коммуналок, которые нарезаны на студии. В обществе идут споры о продажах подобного имущества. Законно ли это? Является ли это мошенничеством? На самом деле назвать мошенниками продавцов этого жилья нельзя. В законодательстве о вторичном жилье нет понятия «студия». Только если речь идет о новостройках. И эти нарезанные студии в любом случае не являются отдельными квартирами.
Зато существует понятие «разделение кадастров», когда вы можете разделить одну большую квартиру на несколько квартир меньшей площади. Но это крайне сложно — должно соблюдаться огромное количество различных условий: планировка, раздельные входы, местоположение кухни, освещенность и так далее, и фактически такая процедура малореальна.
В исключительных случаях, если квартира находится над нежилым помещением, или это первый этаж, или планировка такова, что внизу коридоры и офисы, то можно совершенно легально согласовать планировку, в которую будут добавлены новые санузлы. И они, соответственно, будут находиться в бывших обычных комнатах. Получается такая «коммуналка нового типа», и юридически покупатели приобретают долю от общей собственности (бывшей единой квартиры), а не отдельную собственность в виде квартиры-студии, поскольку законодательство не позволяет оформлять подобные новоделы как отдельную жилплощадь. Нужно это хорошо понимать, когда вы слышите о предложении купить студии в домах, где изначально не были запроектированы подобные квартиры. Продавцы, как вы догадываетесь, далеко не всегда заинтересованы информировать покупателей о том, что под «студией» они де-юре продают комнату в коммуналке.
При покупке такой студии вы будете в доле одним из владельцев. Но при условии, что в этой квартире перепланировки согласованы, а мокрые точки легальны. И заключено нотариальное соглашение о пользовании, если жильцы договорились, кто где живет. Фактически в этом ничего страшного нет, разве что продать такую жилплощадь сложнее, поскольку первоочередное право выкупа — у совладельцев вашей долевой собственности.
Плюс от покупки подобных «студий» только один: вы приобретаете жилье по невысокой цене.
Однако существуют мошенники, которые сделали всё незаконно, не согласовав в БТИ планировку и не определив порядок прав пользования. В этом случае вы можете столкнуться с массой непредвиденных проблем, где в финале ваша «студия» буквально вернет свой статус и облик комнаты в коммуналке.
Поэтому нужно тщательно смотреть на документы.
На что обратить особое внимание при покупке «вторички»: чек-лист
- Тщательно проверяйте документы на квартиры и пользуйтесь платной нотариальной сделкой. Тогда нотариус и юрист проведут дополнительную проверку.
- Пользуйтесь банковскими ячейками или эскроу-счетами. В этом случае, если сделка по какой-то причине не будет зарегистрирована в Росреестре, продавец не получит деньги.
- В базе Росреестра можно делать дополнительные запросы, но при этом надо смотреть паспорт, справку из ПНД, архивную выписку по квартире, обращать внимание на доверенность.
- При покупке дешевой студии, переделанной из большой квартиры, обращайте внимание на то, чтобы перепланировка была узаконенной и заключено соглашение о пользовании.