Перепланировки в 90-е делали все кому не лень. Иногда даже с нарушением строительных норм, техники безопасности и здравого смысла. Потом, уже в двухтысячных, эту анархию прекратили и перепланировки вошли в управляемое русло. Тем не менее, найти квартиру, в которой есть несогласованная перепланировка, даже совсем свежая, на рынке можно и это не такая уж редкость.
Рассмотрим, как такая перепланировка может повлиять на процесс получения залогового кредита. Для получения залогового кредита нужен правильный комплект документов. Каждая бумага в нем имеет свой смысл и свое значение.
У каждого банка могут быть свои требования к списку документов на недвижимость. Но есть документы, без которых оформление сделки просто невозможно. В типичный список входят кадастровый и технический паспорта квартиры.
Вот с ними, если в квартире есть несогласованная перепланировка, могут быть сложности. Все несогласованные переделки в паспортах квартиры обозначаются красными линиями. При оценке недвижимости обязательно проверяют соответствие реального состояния документам. И если будет обнаружена несогласованная перепланировка, это сразу делает квартиру «проблемной».
- Во-первых, наличие несогласованной перепланировки всегда заметно «роняет» цену недвижимости на рынке, поэтому залоговая оценка может оказаться ошибочной, чего банк допустить не может.
- Во-вторых, в худшем случае, если перепланировка сделана с нарушением строительных норм, то есть риск катастрофических последствий, которые сделают залоговый объект совершенно неликвидным.
Никакой банк не пойдет на такой риск. Поэтому наличие несогласованной перепланировки сильно повышает риск отказа в выдаче залогового кредита.
Что же делать в подобных случаях? Если в квартире обнаружилась несогласованная перепланировка ее нужно либо согласовать и «узаконить», либо вернуть недвижимость в состояние «как было». Точно не согласуют никогда:
- снос несущих стен;
- перенос газовых точек;
- вынос на балконы и лоджии отопительных радиаторов;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции при устройстве стяжек;
- замену перегородок из легких материалов на тяжелые сверх проектных значений;
- снос/перенос/перекрытие вентиляционных каналов и дымоходов;
- спрятанные в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации;
- перенос санузла и ванной.
В остальных случаях следует обратиться с БТИ и попытаться узаконить перепланировку. Что-то могут разрешить, что-то потребуют вернуть в исходное состояние. Обычно на это дают полгода или год. И уже после того, как все перемены согласованы, заемщик сможет подавать документы в банк на оформление кредита под залог квартиры. Как только все красные линии в паспорте квартиры станут черными, никаких препятствий со стороны устройства квартиры у заемщика уже не будет.