Недвижимость – вещь дорогая и, на первый взгляд, вечная. Стоит себе и стоит, каши не просит, понемногу дорожает вместе с ростом рынка. Но так думает только тот, кто не уделяет своей недвижимости должного внимания и не умеет ей правильно владеть.
Если взять две совершенно одинаковых квартиры в одном и том же доме, подождать года три и одну просто оставить «как есть», а в другой провести хотя бы косметический ремонт, разница будет очевидна. В том числе – и в оценке. Дело, во многом, в чистой психологии: в свежую чистую квартиру хочется въехать и жить, а цена не кажется такой уж высокой. А вот «уставшую» с подвыцветшими обоями и набравшими желтизны потолками будут оценивать уже гораздо пристрастнее. Риэлторы говорят, что разница в цене доходит до 5-7%. При нынешних ценах на недвижимость это цифры от полумиллиона и больше.
Да и экономическая составляющая тоже есть. Никому не пожелаешь узнать, что такое лопнувшие трубы в санузле, потекшая батарея или поломавшиеся зимой оконные профили. Загубит и квартиру, и кошелек, и отношения с соседями. Дешевле не давать недвижимости стариться, чем ликвидировать последствия.
Поэтому вопроса «ремонтировать или нет?» не стоит. Разумеется ремонтировать. Но тогда возникает второй вопрос: а где на это взять денег?
Капитально отремонтировать санузел – 300 тысяч рублей, то же плюс косметический ремонт может обойтись в 1 млн рублей, а средняя цена за квадрат сегодня в Москве доходит до 6-8 тысяч. А если хочется «чего-то этакого», то тот же квадратный метр обойдется минимум в 15 тысяч рублей и более.
Где взять такие деньги, если накоплений нет или не хватает? Логичный ответ – взять в кредит. Но кредит кредиту рознь: для разных финансовых инструментов разница в процентах достигает 2-3 раз и даже больше. Разумеется, каждый заемщик хочет, чтобы его кредит был выгоднее по условиям и, выплачивая его, можно было бы свести переплату к минимуму.
Посмотрим, какие сегодня есть варианты на рынке финансовых услуг и чего с их помощью получается. Наша цель - чтобы и на ремонт хватило, и отдавать потом поменьше.
Покупку стройматериалов и услуг рабочих с помощью кредитной карты стоит рассматривать как экстремальный вариант: даже если хватит лимита, отдать примерно 1 млн рублей до истечения грейс-периода большинству будет сложно. А вот когда он закончится, деньги придется возвращать со ставкой 30% и выше.
Если брать на ремонт потребительский кредит, то ставка будет гораздо дружелюбнее: в среднем 16-20% со средним сроком в 5 лет. Но, в отличие от кредитной карты, которая всегда готова к использованию, для потребительского кредита нужно идти в банк. И, как всегда, чем крупнее сумма, тем более пристально банк будет изучать кредитную историю заемщика.
Можно ли взять кредит выгоднее? Можно, и в этом поможет та самая квартира, которую планируется отремонтировать. Пользуясь кредитом под залог недвижимости, сумму, нужную для ремонта, получают под 8,8% на срок до 10 и более лет. И, поскольку у кредита есть обеспечение в виде квартиры, банк будет гораздо лояльнее относиться к кредитной истории заемщика, для оценки будут важнее ликвидность недвижимости и размер подтвержденного ежемесячного дохода клиента.
А если квартира ремонтируется «под сдачу», то стоимость ремонта не только будет выплачена из кармана арендаторов, но можно будет и немного повысить арендную плату. Ведь в «свежей» квартире жить гораздо приятнее.
Ремонт при эксплуатации недвижимости неизбежен. А вот переплаты за него, если умело пользоваться правильными финансовыми инструментам, вполне можно избежать.