Лето — горячая пора для дачников: грядки, клумбы, газоны. Но не только садово-огородные работы занимают владельцев земельных участков. До наступления холодов надо завершить строительные работы. Поговорим сегодня о требованиях закона к оформлению различных построек на дачном участке:
- какие строения можно размещать свободно без документов;
- какую недвижимость придется регистрировать в Росреестре;
- какие объекты без оформления строительно-разрешительной документации даже начинать строить нельзя.
Капитальные и некапитальные строения
Признак капитальности стал основным камнем преткновения при решении вопроса с оформлением недвижимости. Действующее на сегодняшний день законодательство не содержит прямого и однозначного определения, что есть капитальное строение. Все выводы приходится делать от обратного.
- Некапитальная постройка не имеет прочной связи с фундаментом и землей, ее можно демонтировать (разобрать) и перенести с места на место, при этом характеристики объекта останутся прежними и назначение не пострадает.
- Следовательно, капитальное строение должно иметь заглубленный в землю фундамент, который выполнен из прочных материалов (бетон, плита, кирпич и т. п.), и от такого фундамента здание нельзя отделить без ущерба.
С этой точки зрения любая легкая конструкция, например, тепличка из поликарбоната, навес, палатка и т. п. сооружения, не признаются объектами недвижимости и не подлежат регистрации в органах Росреестра. То есть не требуют никакого документального оформления.
Теплый гараж или добротная баня с дровяной печью, хоть и являются нежилыми строениями, но имеют все признаки капитальности. Посему признаются полноценным недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации (сведения об объектах заносятся в базу Росреестра — ЕГРН).
С жилыми строениями все сложнее.
Жилые и садовые дома
Было время, когда законодатель сам путался в терминах, используемых для обозначения построек на дачных участках. Были «жилые дома», «садовые домики», «жилые строения», «нежилые строения», и каждый из этих объектов обладал своим правовым статусом и возможностями. Например, в жилом доме можно было прописаться, а вот жилое строение подразумевало, что люди используют его только для временного пребывания (так называемое «сезонное жилье»). Поэтому в СНТ оформить прописку было невозможно.
Теперь эта коллизия устранена. Ко всем жилым и садовым домам предъявляются одинаковые требования:
- здание пригодно для проживания людей (при строительстве соблюдены все санитарно-технические параметры по толщине стен, высоте потолков, количеству окон и т. д.);
- дом предназначен для использования только одной семьей (здание не может быть поделено на отдельные блоки, как, например, таунхаус);
- площадь дома не может быть более 1,5 тыс. кв. м, а в высоту не может превышать 20 метров (3 этажа).
Причем построенный дом невозможно будет поставить на учет в кадастре и зарегистрировать права собственности на него, если процесс строительства не был согласован с местными властями в установленном порядке.
С августа 2018 года для строительства загородных коттеджей не нужно получать разрешение на строительство — действует уведомительный порядок. На практике мало что изменилось, тем не менее процесс теперь выглядит следующим образом.
- До истечения месяца с момента открытия стройки владелец земельного участка обязан направить в местную администрацию Уведомление по установленной форме, в котором будут указаны сведения о земле и параметрах будущего дома.
- В течение семи дней чиновники должны рассмотреть документы и выдать Уведомление о соответствии (несоответствии). Что примечательно, неполучение ответа в семидневный срок приравнивается к согласованию строительства. Весьма неоднозначный ход, между прочим. Что делать застройщику, если к моменту оформления построенного дома вдруг окажется, что он вне закона?
Спойлер: требовать возмещение ущерба за счет местной казны, доказывая в суде вину чиновников. Так себе «удовольствие». Поэтому рекомендуем проявить настойчивость в получении ответа от местных властей в вопросе согласования дорогостоящего строительства.
- На весь процесс по возведению жилого дома отводится 10 лет. По завершении стройки в администрацию следует направить второе Уведомление об окончании работ с приложением Технического плана на здание.
Техплан готовится профессиональным кадастровым инженером из числа участников саморегулируемой организации. Обладая подтвержденной цифровой подписью, кадастровый инженер имеет возможность направить информацию в Росреестр по электронным каналам связи.
Если строение соответствует всем критериям, предъявляемым к жилым домам, его размещение на данном земельном участке не нарушает установленных запретов и ограничений, то дом будет поставлен на учет в кадастре и права собственника зарегистрированы (регистрация и кадастровый учет происходят одновременно). В противном случае будет вынесен отказ.
Дополнительные согласования могут потребоваться при расположении объекта строительства на территориях с особым статусом использования, например, в приаэродромной зоне, водоохранной зоне и т. п. Нужно быть морально готовым к тому, что придется проводить определенные исследования, получать заключения и только потом обращаться в уполномоченное ведомство, ответственное за данную территорию.
Например, для получения одобрения стройки летным ведомством (Росавиацией), надо провести замеры шумов и уровня радиации, загрязнения воды, почвы и воздуха, оформить положительное санитарно-эпидемиологическое заключение и заключение Роспотребнадзора. После согласования строительных работ с Росавиацией дополнительно к Уведомлению приложить градостроительный план и схему отступов от границ участка (ГПЗУ и СПОЗУ обычно не требуются).
Как видите, с жилыми домами все намного сложнее и запутаннее. Проблемы могут обнаружиться на любом этапе строительства. Бывает, дело стопорится на стадии согласования, когда какой-либо орган упорно отказывается разрешить стройку на подконтрольной ему территории. Иногда сотрудники кадастровой палаты видят в техническом плане «лишний» этаж и нет сил доказать им обратное. И еще множество «почему».
К сожалению, победить бюрократию без профессиональной поддержки практически невозможно. Причем потребуется не только юридический опыт, но и технические знания кадастрового инженера, чтобы разговор с представителями власти получился содержательным и обоснованным.
Нужен совет? Эксперты компании «Земельный юрист» готовы оказать квалифицированную помощь.