Вчера в Государственной Думе РФ по итогам третьего чтения принят закон о комплексном развитии территорий. По мнению парламентариев, положения этого закона будут способствовать снижению роста объемов аварийного и ветхого жилья, а также позволят регионам оптимизировать работу по обновлению городской среды и сократить сроки подготовки территорий для нового строительства жилых домов.
Российская партия пенсионеров за социальную справедливость уже высказывала свои критические замечания по поводу основных положений этой законодательной новеллы и даже более того — настаивала на рассмотрении альтернативного варианта решения жилищной проблемы. Однако, депутаты проигнорировали наши разумные и востребованные в обществе предложения и решили закрепить в законе свое понимание и видение комплексного развития территорий.
Чтобы понять иллюзорность и оторванность от реальной практики основных положений, принятого законопроекта, достаточно проанализировать цифры, характеризующие, во-первых, положение в строительной отрасли и, во-вторых, объемы существующего ветхого и аварийного жилья.
Рассуждая о перспективах комплексного обновления городских территорий, следует помнить, что, согласно данным официальной статистики, в настоящее время новое жилье строят только в 308 российских городах из 1117 существующих (или в 27,5%).
В оставшихся 809 городах, где проживает примерно 24 млн россиян, профессиональными застройщиками практически не строится ни одного квадратного метра. В целом, по свидетельству экспертов, в городах сконцентрировано 94% всего объема жилищного строительства, или 92 млн кв. метров. Причем большая часть новых жилых домов строится в крупных центрах.
Говоря о ветхом и аварийном жилье, следует помнить, что отличие между ними состоит в том, что ветхое здание подлежит капитальному ремонту, а аварийное нет. На сегодняшний день объем ветхого и аварийного жилья составляет по разным оценкам примерно 100 млн квадратных метров. Более того, он продолжает неуклонно увеличиваться за счет так называемых панельных «хрущевок», построенных в 50-70 годах прошлого века с расчетным сроком эксплуатации в 50 лет без возможности реконструкции. Кирпичные дома той же серии способны простоять 100 лет, но при условии проведения капитального ремонта в период с 2015 по 2030 годы.
Далее следует обратить внимание еще на одну доминирующую тенденцию в строительстве нового жилья – это спрогнозированный Минстроем рост цен на жилье в 2021 году. По расчетам федерального ведомства, средняя рыночная цена квадратного метра жилья составит в 2021 году 49,17 тыс. рублей. Наибольшее подорожание планируется в Москве и регионах Дальнего Востока. На снижение стоимости могут надеяться только жители Бурятии. Однако сами застройщики полагают, что рост стоимости жилья значительно превысит прогнозы Минстроя. По их расчетам, подорожание квадратного метра в новостройках будет выше инфляции и составит 12%, а в Москве дойдет до 20%.
В целом, говоря о стоимости жилья, нельзя не подчеркнуть, что Россия по оценкам международных экспертов вошла в восьмерку мировых лидеров по росту цен на жилье. Объяснение этой тенденции лежит на поверхности – льготная ипотека и введение системы эскроу-счетов, согласно которой застройщик получает деньги от дольщиков только после того, как здание введено в эксплуатацию.
В конечном итоге получается, что все этапы строительства вплоть до получения квартиры финансируются за счет банковских кредитов. Покупатели квартиры ради желанных метров соглашаются на многолетнее долговое ярмо, а застройщики домов вынуждены компенсировать расходы за получение кредитных средств повышением стоимости квадратных метров будущего жилья.
При этом следует помнить, что об ипотеке под 6,5% могут забыть жители большинства российских городов, в которых ничего не строится, поскольку льготный ипотечный кредит рассчитан на покупку жилья только в новостройках.
Если к этой неприглядной картине приплюсовать проблему того, что примерно 90% регионов страны дотационные и просто не имеют средств в бюджете для строительства социального жилья или для его приобретения у бизнес-структур и всего не более 40% населения страны сможет выдержать ипотечную нагрузку, то становится понятно, что большинству российских граждан, проживающих сегодня в ветхом и аварийном жилье, не могут рассчитывать на улучшение жилищных условий.
Партия пенсионеров хочет в очередной раз напомнить о необходимости развития института субсидируемой аренды жилья. Если посмотреть мировой опыт, можно увидеть, что даже в самых благополучных странах Европы количество собственников жилья не превышает 30-40% общего количества жителей стран. Поэтому Партия пенсионеров обращается к государству с требованием активнее развивать институты государственно-частного партнерства по строительству жилья для малоимущих граждан.
В этом случае бизнес-структуры, построившие за свой счет новое жилье, смогут передавать его в аренду муниципальным образованиям. В свою очередь, муниципалитеты получат возможность для выполнения своих государственных функций, зафиксированных в статье 40 Конституции РФ, обязывающей власть обеспечивать граждан жилищем либо бесплатно, либо за доступную плату. Партия пенсионеров полагает, что в этом случае расходы граждан на аренду нового жилья должны составлять не более 20-25% от совокупного дохода семьи. Вся остальная сумма должна субсидироваться из бюджета в течении всего периода найма.
Партия пенсионеров считает, что для запуска механизмов субсидируемой аренды жилья изначально следует рассчитать все параметры, необходимые для участия в программе, а затем зафиксировать положение об арендном субсидируемом жилье в Жилищном кодексе РФ. Если не заниматься поиском альтернативных вариантов решения жилищной проблемы, государство обречет большинство очередников на вечное проживание в ветхом и аварийном жилье. Нельзя допустить, чтобы оказалось так, что человек за всю свою жизнь вообще не увидит нового жилья.