В этой статье я хочу обратить внимание читателей на определенные условия в договоре аренды к которым стоит отнестись внимательнее.
1. Индексация (увеличение) арендной платы.
Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В договоре аренды стороны чаще всего используют процентное увеличение размера арендной ставки, например на 5 %. Если после сразу указания размера в процентах арендодатель указывает «.. но не ниже индекса потребительских цен за соответствующий период, установленного Госкомстатом РФ или иной организацией, которой соответствующие полномочия могут быть переданы в соответствии с законодательством Российской Федерации..», то в случае установления индекса потребительских цен в размере 7% арендодатель имеет право увеличить арендную плату на 7%, а не на 5%. Поэтому, в интересах арендатора исключить данную фразу из пункта договора об индексации.
2. Штрафы
Договор аренды обычно содержит достаточное количество штрафов в отношении арендатора, особенно, если это договор аренды магазина в крупном торговом центре. В данном случае арендодатель разрабатывает Правила Торгового центра за нарушения которых арендатору придется платить. Кроме того, в самом договоре аренды могут быть пункты о взыскании штрафных санкций, неустойки, убытков. Арендатору необходимо внимательно изучить все вышеуказанные пункты, обсудить их с арендодателем. В одних случаях договориться полностью об удалении пунктов, в других об изменении(уменьшении) размера штрафов.
3. Обеспечительный платеж.
В соответствии с п.1. ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Особое внимание при подписании договора аренды надо уделить условиям об удержании Обеспечительного платежа арендодателем. Какие условия удержания могут быть указаны в договоре?
1) Это расторжение договора в одностороннем по инициативе арендатора до окончания срока договора.
2)Если у арендатора есть право на расторжение, в договоре указан конкретный срок уведомления арендодателя о желании расторгнуть договор, но арендатор не соблюдает этот срок.
В пункте 2 ст. 381.1. ГК РФ содержится диспозитивная норма, при которой стороны могут указать в договоре аренды порядок возврата обеспечительного платежа, отличающийся от условий данной статьи. Арендатору для возврата Обеспечительного платежа следует предусматривать возврат Обеспечительного платежа в случае, когда он отказывается от договора в одностороннем порядке.
Внимательно изучайте договор и не бойтесь отстаивать свою позицию.