Стандартное правило заключается в том, что арендодатель должен устранить дефекты, которые препятствуют использованию в соответствии с назначением, для которого арендуемое пространство предполагается использовать, даже если он не знал об этих недостатках при подписании договора. Исключением из этого правила является то, что арендатор знал о дефектах или если они были настолько очевидны, что он не мог не заметить их при осмотре помещения.
Однако, если арендатор не знал и не должен был знать о дефектах, закон предлагает ему следующие варианты:
- Сам устраните дефекты и возместите расходы с арендодателя
- Требовать от арендодателя устранить дефекты
- Требует пропорционального снижения арендной платы
Удержать расходы на устранение дефекта из арендной платы (при условии, что он заранее предупредил арендодателя)
Досрочно расторгнуть договор (это делается в судебном порядке, если арендодатель с этим не согласен)
Что это означает на практике? Если вы арендуете бизнес-пространство в России, вам необходимо задокументировать очевидные видимые дефекты помещения и потребовать от арендодателя их устранить при подписании договора. Скрытые дефекты, которые становятся видимыми позже, могут быть устранены с помощью вышеупомянутых 5 пунктов.
Технические требования
Очень важно, чтобы в случаях, когда у арендатора есть определенные технические требования к использованию помещения, эти требования были включены в письменное соглашение. Например, если оборудование арендодателя нуждается в определенном напряжении, или, если машины также арендуются, или насколько быстро они работают.
Если такие пункты не будут включены в договор, они вряд ли будут расценены как нарушения. Если вы хотите запустить производство в России, рекомендую вашему инженеру вместе с нами оформить это положение контракта.
Контрактный период
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре. Если в соглашении не указана дата окончания, оно будет считаться соглашением на неопределенный период времени.
Важно, чтобы вы понимали, что срок действия контракта не обязательно начинается одновременно со сроком аренды. Нередко договор вступает в силу в момент его подписания, а фактическая аренда начинает действовать только после подписания договоров.
Вы можете указать дату окончания как в договоре аренды, так и в договоре. При этом вы должны быть внимательны к правильной формулировке. Если вы хотите арендовать до определенной даты, рекомендуется включить в договор слово «включительно».
Однако вместо даты окончания вы также можете согласиться с тем, что действие соглашения прекратится, когда произойдет определенное событие. Это должно быть событие, которого нельзя избежать и которое не зависит от воли сторон. Пример тому - аренда оборудования до конца сезона навигации. Если событие, указанное в соглашении, не происходит (и, следовательно, не является неизбежным), оно будет рассматриваться как соглашение на неопределенный период времени.
Право преимущественной покупки
Согласно пункту 1 статьи 621 арендатор, выполнивший свои обязательства (своевременно внесший арендную плату), имеет преимущество перед третьими сторонами при подписании нового договора аренды. Это преимущественное право применяется только к договору аренды, относящемуся к тому же объекту, который он уже арендует, но не к другим объектам, принадлежащим арендодателю. Преимущественное право не означает, что домовладелец не может существенно повысить арендную плату или не может использовать собственность самостоятельно.