Привет!
За свою карьеру работы дизайнера интерьеров мне довелось поработать с двумя застройщиками своего города, но об этом чуть ниже.
Начну с того что в нынешнее время квартиры разбирают как горячие пирожки в связи с короной, повышением доллара, сниженной ипотекой и т.д. Квартиры покупают через: 1. Частных риэлторов 2. Агентства недвижимости 3. Отделы продаж застройщиков
Всех трех специалистов объединяют одна цель "ПРОДАТЬ И ЗАРАБОТАТЬ", но в погоне за НАЖИВОЙ все специалисты допускают следующие ошибки:
1. Чаще продают не идеальную для Вас планировку.
2. Не рассказывают про сложности работы с застройщиком во время ремонта.
3. Не рассказывают про бюрократию в данном жилом комплексе/доме во время проведения ремонтных работ и последующем проживании.
4. Не рассказывают про возможные ограничения в планировках которые были заложены проектировщиками или застройщиком.
5. Обещают то чего потом не видать Вам как собственных ушей.
6. Не рассказывают Вам на что нужно обращать внимание в планировках.
Перечисленные выше ошибки и многие другие допускают потому что НЕ ЗНАЮТ ЭТОГО САМИ.
ПРИМЕР: Очень часто квартиры покупают на начальной стадии застройки, когда только закладывают сваи. Вы как покупатель смотрите на красивый дом, поэтажную планировку дома, планировку квартиры, спрашиваете что будет строиться рядом (школа, садик, магазин, парк и т.д.). Но как только происходит передача ключей людей настигают следующие трудности (пишу реальные примеры):
1. Вид из одного или более окон прямо в торец своего дома.
2. Коммуникации в квартире расположены таким образом, что когда делаешь планировку становиться маленький коридор или очень маленький санузел
3. Все конструкции и стены в квартире несущие и нельзя ни одну из стен двигать/сносить/делать проем.
Вы как покупатель не разбираетесь в строительстве, архитектурных законах и поэтому конечно вы можете попросту допустить такую ошибку.
Но вот специалист который продает квартиру по моему мнению обязан узнать Ваши требования к будущему дому и обязан предупредить с чем Вы можете столкнуться в будущем, но УВЫ И АХ!!!
А теперь почему так происходит!
С ПЕРВЫМ ЗАСТРОЙЩИКОМ я работал как привлеченный дизайнер. В мои задачи входило придумать несколько вариантов планировки на каждую типовую квартиру, что бы менеджерам было удобнее продавать и обучить менеджеров как правильно выбирать планировки для покупателя и обучить первичным знаниям в архитектурных законах, показать базовые ошибки в планировках.
Задача 1. В процессе создания планировок я находил очень много недочетов проектирование. Например я брал базовую планировку квартиры и видел что в запланированном санузле невозможно разместить базовый набор (ванная, унитаз, раковина, стиральная машинка). Вторая проблема, что большинство предложенных планировок были нелегальны, потому что есть такое понятие "ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО" и большинство законов нарушались а значит застройщик будет заведомо продавать незаконные планировки.
Застройщик понимают всю суть проблем с которыми он может столкнуться в будущем и говорит "Будем продавать то что есть, проект менять дорого! А это "Г" и так купят! Пусть покупатель потом сам разгребает."
Задача 2. С обучением менеджеров все завершилось все очень быстро. Я написал обучающую лекцию "Базовые ошибки застройщиков!" и обучал ровно один урок, потом все свернули.
На уроке я приводил примеры квартир застройщика, где показывал что в санузлах невозможно разместить показанное в буклетах сантехническое оборудование, что предложенные варианты планировок и размещение мебели не реальны потому что при создании планировок дизайнерами не учитывались коммуникации (отопление, вентиляция, канализация и т.д.), мебель на планировках вовсе не соответствует масштабам и многое другое.
После урока меня позвал руководитель отдела продаж и сказал "Если мы вот все что ты нам сегодня рассказал будем рассказывать покупателям, мы вообще ничего не продадим!"
Итог: Меня поблагодарили за сотрудничество и попрощались.
СО ВТОРЫМ ЗАСТРОЙЩИКОМ я уже работал как привлеченная дизайн студия с которой заключили контракт на: 1. Работу с покупателями по планировкам, т.к. застройщик продавал квартиры без перегородок и готов был исполнять пожелания своих клиентов. 2. Совместно со строительной организацией я отвечал за ремонты от застройщика.
Задача 1. По аналогии с первым застройщиком я столкнулся с той же проблемой "Планировки не подлежащие требованиям покупателя!". Процесс выглядел так: 1. Клиент покупал квартиру 2. Приходил ко мне со своими пожеланиями. После встречи клиента со мной и моих рассказах про все нюансы и минусы планировки в отдел продаж приходил недовольный человек со словами "Вы мне продали Г...!" Как вы думаю догадались меня просили как то сглаживать углы, но я к сожалению не мог переступить через себя и плевать было даже на деньги. Скажу сразу, что денег я заработал 0р 0коп.
Но отдам должное застройщику! После указывания на недочеты в планировках или инженерных коммуникациях, многие замечания исправлялись. Застройщик так же понял, что данная затея оказалась не ОРГАНИЧНОЙ для него самого , потому что после каждого клиента приходилось вносить изменения в проект дома, изменения вносить имеют право только проектировщики а т.к. они привлеченные (у большинства застройщиков проектировщики привлеченные) то нужно оплачивать за дополнительную работу - невыгодно. Некоторые клиенты долго принимают решения, сомневаются и откладывают на потом, что ведет к тому что про клиента забывают а когда он приходит, ему говорят "А мы уже сдали окончательный проект в архитектуру!" и в итоге скандал и испорченная репутация. Для такой работы с клиентами должен быть целый отдел, если застройщик хочет предоставлять такой сервис. Возможно есть застройщики с таким отлаженным сервисом, но я таких не встречал.
По такой схеме с клиентами я отработал на двух домах, после застройщик отказался от данной затеи и продавал квартиры без перегородок.
Задача 2. Ремонт квартир. Когда попросили заняться ремонтами, то застройщик до моего появления успел продать более 40 квартир с ремонтами. Основными проблемами самостоятельных продаж стало: 1. Договор с клиентом был полностью размыт как для покупателя, так и для застройщика.
2. Не прописаны точные материалы, не указана точная сумма за ремонт.
3. Не указаны сроки сдачи квартиры с ремонтными работами. В договоре указана дата передачи квартиры, значит квартира должна быть передана с ремонтом. А застройщик не мог физически выполнить данное условия. Покупателю например негде было жить и ждать не хотел - КОНФЛИКТ. Поэтому должна быть указана дата передачи ключей с учетом ремонтных работ.
С моим приходом к застройщику ситуация не сильно изменилась, т.к. ремонты которые продавались при мне уже с исправленным подходом оказались убыточными, потому что застройщик сорвал сроки сдачи дома почти на год. За это время выросли цены на материалы и услуги рабочих. Застройщик терял убытки и пытался обмануть своего покупателя отсрочками или заменой материалов, покупатели были против. В таких случаях закон на стороне покупателя и застройщику пришлось исполнять обязательства со СКАНДАЛАМИ и просроченными СРОКАМИ.
Многим застройщикам выгодно продавать квартиры с ремонтом, что бы увеличить трафик клиентов и продажи. Клиенту выгодно купить квартиру с ремонтом 1. Что бы сэкономить время на ремонте 2. Включить ремонт в ипотеку, т.к. нет денег на ремонт 3. Быстрее переехать.
НО каждой из сторон нужно правильно подходить к продаже и покупке, не гнаться за обещанными коврижками и выгодой. ПОКУПАТЬ НУЖНО ГРАМОТНО.
ВЫВОД ПОСЛЕ РАБОТЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ:
1. Поработав с двумя застройщиками я увидел, что в отделах продаж как правило сидят менеджеры которые вчера продавали машины или выдавали кредиты в банке и им глубоко ФИОЛЕТОВО какой договор с Вами составили, что они Вам продают и как продают. Менеджерам даже ПОБАРАБАНУ на застройщика, прогорит этот пойду к другому.
2. Если застройщик начнет сильно оберегать своего покупателя и предоставлять все супер услуги, то цена за м.кв. вырастит и покупатель сразу сливается. ДОРОГО НИКОМУ НЕ НАДО! Говно и так купят.
3. Сервис, особенно на периферии чужд покупателю. Сервис воспринимается КАК ЛЕСТНИЦА СЕСТЬ НА ШЕЮ и требовать больше чем обещали и платить за него покупатель не готов. Покупатель живет под лозунгом "Я ОДИН А ВАС МНОГО!"
4. Покупатели квартир покупают на доверии и САМИ виноваты что не вникают и не изучают, что им продают.
5. Строят дома с плохими планировками, отвратительным качеством и т.д. потому что никто не требует лучшего.