Коммуналка – это наследие советского прошлого, когда в одну большую квартиру заселяли множество людей, в каждой комнате жила отдельная семья, при этом существовали места общего пользования: кухня, туалет, корриды.
В современное время фактически в коммунальные квартиры превращаются большие квартиры, которые в Москве дробят на несколько раздельных студий. В каждой комнате оборудуют сан.узел и обеденную зону и потом сдают в аренду.
Коммунальные квартиры возникают не от хорошей жизни, цена недвижимости очень высока, и многие приезжие не в состоянии купить не только однокомнатную квартиру, но даже небольшую студию. Поэтому рассматриваются иные варианты, в том числе покупка комнаты в таких коммунальных квартирах.
Необходимо понимать несколько моментов. Коммунальная квартира – это квартира, единый объект, который состоит на кадастровом учете, имеет все реквизиты квартиры. Теоретически в ней может проживать одна семья, однако, по каким-то причинам так получилось, что она разделена. Разделение самой коммунальной квартиры производится по комнатам, когда в каждой комнате проживают те или иные лица.
Если мы берем юридические документы, ситуация может быть разной.
Настоящие коммунальные квартиры позволяют каждому прописаться независимо от других. На каждую комнату и квартиру в целом есть отдельные документы. Коммунальная квартира может быть приватизирована, при этом в собственность передается комната, а места общего пользования - в общую долевую собственность всех собственников комнат.
Обычная квартира, даже разделенная на студии, остается единой квартирой. Соответственно, вы можете купить там только долю в квартире. Понятно, что трудно подобрать площадь комнат, такую же какая является площадь доли по документам, но квартиру не перестроишь, поэтому с этим приходится мириться.
Часто вы можете иметь в такой квартире комнату, которая не соответствует вашей доле, предполагается, что остаток вашей доли распределяется на общее имущество, например, коридор и комната, кухня и туалет, т.е. где-то там ваши оставшиеся квадратные метры. Обычно по соглашению сторон между собой стороны решают таким образом, что в этих коридорах люди устанавливают свои шкафы, антресоли и занимают их, компенсируя недостаток той площади, которая должна приходиться на них.
Чтобы купить или продать комнату (вернее долю в квартире) необходимо согласие других собственников. Поскольку квартира разделена на доли, в этой квартире есть несколько сособственников, поэтому любые сделки с квартирой они могут осуществлять только совместно. Они имеют преимущественное право на покупку на тех же условиях, и только если они от этого права отказываются, то им может воспользоваться посторонний человек.
Процедура получения согласия предусмотрена законом, в т.ч. она предполагает, что собственник доли, желающий ее продать, должен напрямую обратиться к другим лицам, предложить им купить на тех условиях, на которых он продает её вам. Здесь важна фиксация отказа от преимущественного права, поэтому, когда вы покупаете комнату в такой квартире, надо обращать на это внимание.
Должно быть нотариальное согласие другого дольщика на продажу квартиры на определенных условиях, либо его отказ от пользования преимущественным правом на конкретных условиях, которые вы сейчас продаете. Например так:
В практике, поскольку продавец комнаты заранее не знает, с кем он будет заключать сделку и на каких условиях, берется нотариальное согласие на продажу квартиры, где другие дольщики отказываются от покупки квартиры на определенных условиях, например, сразу оговаривается цена, по которой возможна продажа. Если цена будет ниже, то надо будет снова получать отказ от других дольщиков от преимущественного права, если цена будет выше, то их права не нарушаются, и проблем не возникает.
Нужно зафиксировать, что другие дольщики отказались от преимущественного права. Фиксация производится либо письменным путем, когда другие дольщики могут на вашем заявлении написать свой отказ и зафиксировать его своей подписью, либо написать ответное письмо. На практике никто никогда не отвечает, со многими соседями у вас могут быть натянутые отношения, поэтому применяют другой способ. По почте отправляют предложение и выжидают 30 дней, если ответ не поступит – можно проводить сделку.
Учтите, что особо вредные соседи могут не получать почту, поэтому также вы можете зафиксировать предложение о покупке через нотариуса. Нотариус сам отправит письмо и это будет более надежным.
Покупка комнаты не отличается от покупки квартиры, за исключением этого момента, во всем остальном все прочие документы составляются аналогичным образом. Для совершения сделки вам не требуется присутствие всех сособственников в МФЦ, потому что вы продаете свою собственную долю.
В результате сделки вы получаете не конкретную комнату, а долю, поэтому с этим вопросом надо быть достаточно осторожным, потому что прежний собственник может проживать в одной комнате, однако пока вы зарегистрируетесь, другие сособственники могут просто перезанять комнаты и предложить вам поселиться в другой комнате. Само по себе это внутреннее дело сособственников и все споры между ними решают в судебном порядке, т.е. это достаточно сложный вопрос. Занятие конкретной комнаты внутри квартиры - это тоже интересный момент и вы можете столкнуться и с такой ситуацией.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)