Совсем недавно в нашу жизнь ворвалось новое понятие – Эскроу счет. Как обычно, мы совсем не новаторы и данный термин пришло к нам из Европы. Уже несколько лет, это слово на слуху у всех, кто как-то связан с недвижимостью, но я регулярно убеждаюсь, что большая часть обычных людей не очень понимает смысл этого слова. Разговаривать о нюансах Эскроу счетов можно очень много, давайте попробуем не зализать в глубокие дебри, а проанализируем поверхностно, но так, чтобы стало понятно, что вообще означает Эскроу счет, а также плюсы и минусы применительно к миру недвижимости у нас в стране.
И так:
Термин Эскроу счет пришел к нам из Англии. По смыслу, это особый счет предполагающий учет имущества, денежных средств, а также документов до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. Такая сделка предусматривает участие трех сторон: покупателя, который и открывает эскроу счет для исполнения конкретного договора, продавца и эскроу агента который контролирует этапы сделки, в случае с недвижимостью в России такими агентами являются банки.
В России активное применение Эскроу счета нашли при покупке новостроек на этапе строительства и коротко это выглядит так:
· застройщики начинают стройку и начинают рекламировать свои объект;
· вы выбираете объект-недвижимость по описаниям, которые вам даст застройщик, поскольку в большинстве случаев, кроме как на котлован, смотреть будет не на что, потому что, чем позже вы купите квартиру, тем меньше будет разница в цене покупки в сравнении с готовым жильем;
· подписываете с застройщиком Договор Долевого Участия с применением в сделке при расчете Эскроу счета;
· вы кладете в банк указанную в договоре долевого участия сумму на Эскроу счет, это могут быть и ипотечные средства.
· по результатам исполнения ДДУ вы получаете квартиру и документы на собственность, а банк зафиксировав исполнение застройщиком всех обязательств договора переводит деньги застройщику
Как мы видим из моего описания, весь период строительства застройщик не имеет возможности воспользоваться вашими деньгами.
Это один из основных плюсов Эскроу счета. Что бы не происходило со стройкой или с самим застройщиком ваших денег у него нет, они лежат в банке и ждут своего часа. Потерять деньги из-за банкротства застройщика при такой схеме вы не можете. В случае проблем у застройщика вы получите свою сумму в полном объеме обратно.
Так же к существенным плюсам можно отнести возможность корректировки договоренностей между покупателем и застройщиком. То есть, без расторжения договора по обоюдному согласию сторон можно вносить различные изменения и дополнения в первичный договор.
Средства на Эскроу счете в размере до 10 миллионов застрахованы, а значит, в случае проблем у банка, ваши средства возместит Агентство по страхованию вкладов. Тоже приятный плюс.
А вот дальше всплывают неочевидные, но все же минусы.
Вы положили в банк довольно приличную сумму денег, и она у вас там заморозилась на достаточно длительный срок:
· Проценты на эти деньги не начисляют
Периодически, появляются популистские высказывания со стороны малограмотных политиков которые кричат, что скоро они добьются, что бы на ваши деньги банки начисляли проценты. Формально это возможно. Проблема только в том, что в этом случае банкам автоматически придется поднять процентную ставку для застройщиков. А дорогие деньги для строителей автоматически серьезно повлияют на цену всего строительства и в конечном итоге на стоимость квартир. Формально, можно рассматривать всю схему так, что банк вашими же деньгами и финансирует застройщиков. Начислять проценты на ваши деньги и при этом не поднимать процентную ставку для строителей банки просто не могут, для них это и так не очень выгодная схема, а работать в убыток они точно не будут. К тому же в сегодняшних условиях создать еще один повод для существенного скачка цен вряд ли кто решиться.
· Курс валюты растёт
Давно уже ни для кого не секрет, что рубль у нас всю историю современной России только дешевел по отношению к основным мировым валютам. Копеечные повышения курса, через несколько дней с лихвой компенсируются очередным падением. И 2020 год очень наглядно показывает состояние нашего рубля и нашей экономики. Курс рубля в январе 2020 года и в декабре очень существенно отличается. А нефть, к цене которой, ранее пытались притянуть и цены на бензин и курс рубля глобально не изменилась.
· Формально деньги ваши, но вы ими не можете воспользоваться даже временно.
Эскроу счет похож на банковский вклад. Но вот только получается, что вроде бы имея на счету приличную сумму денег вы не можете купить на них ни телевизор, ни машину, ни съездить в отпуск. Нельзя использовать часть денег с этого счета, а потом доложить потраченные деньги обратно на счет. Нужно как-то заставить себя забыть про эти деньги. Морально получается очень дискомфортная ситуация, денег уже нет, и покупки еще нет.
Для застройщиков схема с Эскроу счетами тоже выглядит вполне красиво. Но наша модель работы строительных компаний сформировалась так, что практически не рассчитывает использование собственных средств на строительство. Застройщики конечно вкладывали какое-то количество собственных средств, но их процент от общей стоимости проекта всегда был незначительным. Как правило свои средства использовались на старте строительства: подготовка документации, подготовка площадки, котлован, ну и первая рекламная компания. Дальше появлялись вы-покупатели приносили свои деньги и уже на них продолжалась стройка. А свои, ранее вложенные средства подавляющее большинство застройщиков с этого момента активно начинало выводить из проекта. Такая практика сложилась годами. Данная схема давала 100% возможность вывода всех средств из
проекта и последующее банкротство самого застройщика. Как будут выкручиваться из такой ситуации обычные люди, которые потеряли все свои накопления, а еще хуже, если взяли на покупку такой квартиры ипотеку, руководителей банкротившихся строительных компаний естественно не интересовало.
Новая схема кардинально меняет взаимоотношения между покупателем и застройщиком. Теперь деньги на строительство приходиться брать в банке и уже не бесплатно, а только под проценты, пусть они невысокие и все же это проценты, возвращать в банк нужно больше чем взял застройщик изначально и чем дольше идет строительство, тем дороже объект обходится исполнителю. К тому же, даже при высоком спросе на квартиры не так легко взять средства на очередной проект. Даже для крупных компаний это целый процесс, а многие мелкие региональные компании скорее всего в недалеком будущем вообще прекратят свое существование.
Дорогие деньги для строителей, автоматически повышают стоимость конечного продукта, к тому же сроки строительства так же существенно отражаются на прибыли, а строить быстро очень плохо сочетается с понятием строить качественно. Вполне возможно, что у покупателей проектов, запущенных в работу с 21 года, в последствии всплывут недостатки быстрой стройки. Ни в коем случае не хочу наговаривать на порядочных застройщиков, но исключать подобную ситуацию тоже не могу.
По причине внедрения Эскроу счетов скорее всего новых проектов на рынке станет несколько меньше, теоретически это может привести к некоторому психологическому голоду предложений по новостройкам буквально через год – полтора, что так же может отразиться на стоимости квартир в сторону повышения. Например, сегодня нам на глаза попадется по 10-15 новых комплексов в рекламе, а через годик их буде 5-7. Среди нас явно найдутся те, кто будет бояться, что скоро вообще не будет выбора, такие люди и будут поддерживать и спрос, и рост цен. Их будет меньше чем в этом году, ну и предложений тоже будет меньше.
В итоге, лично я, могу сделать следующий вывод:
- с одной стороны, Эскроу счета делают новый шаг к развитию цивилизованного рынка недвижимости более надежно защищая покупателей;
- с другой стороны, можно считать Эскроу счета одной из причин снижения предложений на рынке недвижимости в России и роста цен на первичном рынке. А за рынком новостроек, как обычно потянется в верх и вторичный рынок жилья, даже если к этому и не будит явных предпосылок.
Это лично мой вывод, вы вправе иметь свое мнение. Рассудит нас только время.
Всем выгодных и безопасных сделок.