Детонатором мирового кризиса 2008 года стал ипотечный пузырь в США, который лопнул годом ранее, в середине 2007. А началось все в середине 1990-х годов. В это время американское правительство решило сделать приобретение квартир и домов доступным для широких масс, в том числе для малоимущих граждан. По сути, решили реализовать программу «Доступное жилье».
Власти США искусственно ограничили рост ставок по ипотеке, а банкиров фактически заставили снизить требования к доходам заемщиков. В итоге в начале 2000-х годов для оформления кредита на покупку жилья не требовалось ни документов о доходах, ни первоначального взноса. И на американском рынке ценных бумаг появилось много ипотечных облигаций, которые были ничем не обеспечены.
Вскоре многие малоимущие семьи, взявшие кредиты на покупку жилья, не смогли выплачивать долги по ипотеке. Количество неплатильщиков росло, и к 2007 году доля кредитов с проблемами достигла чудовищных размеров. А через год эта проблема вылилась в мировой кризис банковской системы, который многие экономисты называют худшим в истории.
Бурный рост ипотечного кредитования в России
В 2020 году дешевая льготная ипотека стала детонатором спроса рынка новостроек в нашей стране. Только за 11 месяцев, по подсчетам аналитиков «Дом.РФ», было выдано 1,5 млн кредитов на покупку квартир. Это существенно больше, чем в предыдущие годы. А 313 000 кредитов на сумму более 900 млрд рублей заемщики получили в рамках программы льготной ипотеки.
Программа стартовала в мае 2020 года и продлится до 1 июля 2021 года. Получить кредит на покупку жилья можно под очень низкий процент – всего 6,5% годовых. Максимальный размер кредита для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, а также Подмосковья и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, а для жителей других регионов России – 6 млн. Ипотеку с первоначальным взносом от 15% можно оформить с максимальным сроком 20 лет.
Аналитики компании «Миэль» обращают внимание, что в текущем году существенная доля заемщиков пришлась на очень молодых людей. Почти 5% кредитов пришлось на возраст 21-24 года, а 11,5% – 25 до 29 лет.
А специалисты компании «Донстрой» рассказали, что доля ипотечных в текущем году за год выросла на 10% и в домах комфорт- и бизнес-класса составила 60%. Впрочем, и в элитных проектах каждую четвертую квартиру покупают при помощи ипотеки.
Ждать ли ипотечного фиаско в нашей стране?
Ипотечный пузырь постепенно надувается и на российском рынке. Может ли это привести к такому же печальному концу, как в США?
Эксперты рынка недвижимости уверены, что до полного фиаско не дойдет. По мнению аналитиков агентства «Метриум», на российском рынке есть несколько сдерживающих причин.
Во-первых, доля ипотечных кредитов к ВВП очень низкая – около 8,5%. Сегодня долг жителей нашей страны перед банковской системой составляет всего 9,3 трлн рублей, тогда как ВВП – 110 трлн. Для сравнения в США в преддверии банковского кризиса суммарный долг американцев по ипотечным займам достиг 73%.
А в последние годы, по данным Банка международных расчётов, доля жилищных кредитов в ВВП Германии, Нидерландов, Норвегии, Италии, Австралии и Испании превышает 90%. В других развитых странах чуть ниже, но тоже крайне высока. В Бельгии, Франции и Швеции – 83,86 и 87 процентов, соответственно; в Великобритании – 78%, в Японии – 67%.
В результате, рассуждают аналитики «Метриум», наша страна по-прежнему отличается очень низким уровнем кредитования населения. Поэтому уменьшение ставок в текущем году не несет существенных рисков для российской экономики.
Во-вторых, доля заемщиков, которые не способны погасить свой долг на текущий момент, крайне низкая. Процент ипотечных кредитов, по которым платежи прострочены более трех месяцев, составляет всего 1,4% от общего объема. Для сравнения, в потребительском кредитовании доля плохих долгов составляет 8,5%.
Кроме того, аналитики обращают внимание на относительно высокий первоначальный взнос в России. В среднем он составляет 20%. Для сравнения, в Бразилии доля собственных средств при покупке жилья в ипотеку в среднем составляет 10%, в Швеции – 5%, а в Австралии, Франции и Испании покупатели получают от банков всю сумму. Более того, кредиты в Великобритании и Нидерландах выдаются больше стоимости самого жилья на 10% и 25%, соответственно. Проще говоря, наши заемщики активно используют при покупке квартир собственные средства, что серьезно снижает риск дефолта.
Суммируя все вышесказанное, можно быть уверенным, что если российская банковская система в ближайшее время столкнется с проблемами, то их причиной будет не жилищное кредитование. Ипотечный пузырь на российском рынке недвижимости можно надувать еще очень долго.