В среднем, ипотеку берут на 15-20 лет. За это время многое может измениться. У вас появятся дети и нужна будет квартира побольше или, наоборот, поменьше, если они уже выросли и стали жить самостоятельно. Вам может разонравится квартира или район. В таких случаях сложно найти компромисс и единственный выход — купить новую квартиру. Но что делать, если средств на покупку нет, а нынешняя недвижимость еще в ипотеке?
В этой статье разложили по полочкам, как действовать в такой ситуации.
Какие есть варианты
Многие думают, что продать квартиру в ипотеке нереально, но это миф. Это можно сделать на любой стадии выплаты кредита. Для этого не нужно погашать его любой ценой, залезая в долги, или скрывать от потенциальных покупателей, что квартира в залоге. Главное условие такой продажи — согласие банка, где оформлен кредит, и прозрачность сделки.
Есть четыре законных варианта, как продать квартиру с непогашенной ипотекой.
Вариант 1. Досрочное погашение ипотеки с задатка
Досрочное погашение ипотеки — отличный вариант, если остаток долга незначительный и задатка хватит, чтобы погасить ипотеку. Тогда вы выходите на сделку с погашенной ипотекой и снятым обременением.
Чтобы сделать этот процесс безопасным для покупателя, нужно заверить предварительный договор-купли продажи у нотариуса и указать в нем, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры, а остальную часть суммы передает продавцу по итогам сделки.
Плюсы:
+ не нужно активно подключать банк к сделке;
+ по факту вы продаете квартиру уже без обременения;
+ быстрый способ продажи.
Минусы:
— если долг по ипотеке большой, у покупателя должна быть крупная сумма задатка;
— не каждый покупатель согласится на такой вариант сделки.
Вариант 2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Этот вариант отличается от первого тем, что банк выступает в качестве получателя задатка, а не продавец.
Передача денег в таких сделки проводятся с помощью банковских ячеек. В одну помещают сумму задатка для банка, которая равна долгу по ипотеке, а во вторую — остальную часть суммы для продавца. Банк получает деньги, снимает обременение и после этого продавец получает доступ ко второй ячейке с предназначенной ему суммой.
Плюсы:
+ безопасная сделка, т.к. посредник — банк и доступ продавца к ячейке только после снятия обременения
Минусы:
— сделка может растянутся, т.к. сроки и даты сделки устанавливает банк
Вариант 3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Этот вариант продажи также называют «перезаймом». Его суть в том, что вместе с квартирой передаются и обязательства по выплате кредита.
Для купли-продажи у покупателя должна быть одобрена ипотека — не важно, в том же банке, где и у продавца, или в другом.
Плюсы:
+ посредничество в виде банка, а значит, безопасная сделка
Минусы:
— иногда долгий и сложный процесс из-за большого количества участников сделки
Вариант 4. Продажа ипотечного жилья банком
Продажа ипотечной квартиры банком — самый невыгодный для продавца вариант. Обычно это вынужденная мера со стороны банка, когда заемщик несколько раз просрочил платежи или вовсе не может больше платить по ипотеке.
В этом случае продажей квартиры занимается банк, устраивая публичные торги. Чаще всего квартиры продают ниже средней рыночной стоимости, так как главная цель банка — скорее возместить остаток долга. О том, какую сумму получит владелец квартиры за уже выплаченную часть долга и получит ли вообще, чаще всего представителей банка не интересует.
Плюсы:
+ банк берет на себя поиск покупателей и оформление сделки;
+ безопасная сделка для всех сторон
Минусы:
— невыгодно для продавца
Если не знаете, какой вариант вам больше подходит, проконсультируйтесь с менеджером в банке и обсудите приемлемый вариант с потенциальными покупателями.
___
Был ли у вас опыт продажи или покупки квартиры с непогашенной ипотекой? Расскажите в комментариях о своем опыте.