В одном из наших комментариев нас просили прояснить вопрос о лицах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире. Отвечаем на комментарий и попробуем в этой статье прояснить что же это такое.
Прежде всего, надо понимать, что есть лица, которые просто проживают в квартире, а есть лица, у которых особые права на пожизненное проживание. Разница между этими лицами существенная.
В первом случае, ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ СВЯЗЫВАЕТСЯ С КАКИМ-ЛИБО АКТОМ ВСЕЛЕНИЯ. Это может быть либо договор, например договор временного пользования, договор аренды либо иной договор с собственником.
Второе, это РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА. Например, члена семьи с собственником могут зарегистрироваться с его согласия в определенной квартире. Соответственно, право проживания связано с первоначальным актом. То есть, если договор аренды истек, значит право проживания заканчивается.
Если Вы перестаете быть членом семьи собственника, может произойти тоже самое. Порядок там разный. В некоторых случаях достаточно истечения срока действия договора. В других случаях требуется судебное выселение. Однако, это технический вопрос, и к самой сути это не имеет отношения.
Есть ВРЕМЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА, которая прекращает свое действие автоматически по истечению времени, и делать вообще ничего не нужно.
Теперь поговорим о другом случае. Когда человек имеет ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ. В данном случае право проживания увязано непосредственно с каким-то человеком и действует до окончания его жизни. Что же это за случай?
Законодатель выделяет несколько таких случаев. Они определены особо.
Самый распространенный случай, это ПРИВАТИЗАЦИЯ.
Сейчас, конечно, она имеет не такое значение, но в 90-х годах, когда только начиналась приватизация, множество квартир было приватизировано и споры о приватизации имели большое распространение.
В связи с этим, было законодательно установлено особое ограничение. Так, если лицо проживало в квартире на момент приватизации и от приватизации отказалось, оно имеет право пожизненного пользования данной квартирой. ПОЖИЗНЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ означает то, что выселить его невозможно. Если Вы обратитесь в суд, суд откажет в таком иске. Поэтому, никаких вариантов принудительного выселения здесь не существует.
Это, конечно, не исключает возможность для такого лица добровольно сняться с регистрационного учета и перестать пользоваться данной квартирой. Здесь Вы можете решить с этим лицом вопрос полюбовно, это не запрещено законом. Повторно прописаться он уже не сможет, право утрачено.
В настоящий момент приватизация уже не так актуальна, хотя единичные случаи приватизации все равно происходят. Поэтому, будьте внимательнее. Необходимо просмотреть правоустанавливающие документы, по которым право собственности на квартиру возникло. Первоначальный договор о приватизации 90-х годов отличается очень большим разнообразием. В то время существовало много органов, были еще государственные предприятия, которые передавали в собственность. Потом госпредприятия в 1992-1993 годах передали жилой фонд на баланс муниципалитета и приватизация уже проводилась ими.
Собственников за это время может смениться несколько. Поэтому, приобретая квартиру Вы можете даже не обратить внимание, потому что, в последующем, в договоре о приватизации уже ничего нет. Однако, установить, что приватизация могла иметь место все равно возможно. Просматривайте цепочку собственников, определяйте первоначальные акты, с которых все возникло. В общем-то все это возможно, прошло достаточно мало времени.
Право собственности не связано с правом проживания. Поэтому, его надо определять отдельно. Вам надо будет определить прописанных в квартире на текущий момент и посмотреть даты их прописки. Если даты давнишние, 90-х годов, это уже подозрительно и требует проверки.
Обычно, в договоре приватизации не указывается, что кто-то отказался от приватизации и из самого текста договора это установить невозможно. Это можно установить путем сопоставления числа прописанных лиц на момент приватизации и числа принявших участие в приватизации.
Саму сделку совершить можно. Однако, нужно понимать, что право проживать от этого не может пострадать. Если человек реально там проживает, выселить его нельзя.
Другой случай, это ЗАВЕЩАТЕЛЬНЫЙ ОТКАЗ. Это новое положение законодательства. В общем виде - человек оставляет завещание и завещает квартиру, однако, с условием, что в этой квартире проживает кто-то.
Наследник стоит перед выбором, либо он принимает наследство с данным обременением либо не принимает. Если принимает, то лицо, которое указано в завещании, может пользоваться квартирой до конца своей жизни. Надо сказать, что такое положение применяется достаточно редко. Все-таки, наследственное право в России еще недостаточно развито. Если мы берем зарубежные страны, где откровенно чудят с этим наследованием, делают завещательные отказы, вплоть до того, что отказы в пользу животных. То есть, ты получаешь квартиру, но должен ухаживать до конца жизни за котом. И такие случаи в СМИ описаны.
В нашей стране, по прежнему преобладает законный режим наследования, когда наследование проводится вообще без завещания. А если завещание и есть, то в нем просто прописывается человек, которому отписывается имущество.
Завещательные отказы, в нашей личной практике еще не встречались ни разу.
Наконец, законодательством предусмотрен еще один случай, когда возникает право пожизненного пользования квартирой. Это ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ.
Суть идеи такова, что пенсионер или пожилой человек, которому трудно ухаживать за собой и за квартирой, просто ее продает другому лицу. При этом он ее продает с условием содержания до конца своей жизни. То есть, этот человек может проживать в квартире, уже не будучи ее собственником и получать при этом от покупателя некое содержание до конца своей жизни.
Условия там могут быть разными и они зависят от договора. Мы сейчас подробно не будем рассказывать о них, потому что этот договор встречается в реальной действительности очень редко. Есть, конечно, рекламные объявления, некие фирмы оказывают подобного рода услуги, они скупают такие квартиры, на условиях пожизненного содержания, содержат этих людей, а потом, после их смерти, квартиры продают. В общем-то бизнес имеет смысл, но не получил пока в России широкого распространения.
Пенсионеры достаточно недоверчивые и очень подозрительно относятся к такому институту и предпочитают, уж если что-то и отдавать, то просто по завещанию. По большому счету, они правы и в России пока не создан нормальный стабильный рынок. Поэтому, думаем, что с этим случаем, вы навряд ли когда-нибудь столкнетесь.
Подводя итог, все документы надо проверять на момент сделки. Такие лица, имеющие право проживать, всегда связаны с пропиской. Если какой-то человек не выписывается на момент совершения сделки, это уже выглядит достаточно подозрительно. Добивайтесь того, чтобы квартира была очищена полностью. Тогда это освободит Вас от каких-либо проблем в будущем.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно ответим.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)