Приветствую всех, кому интересен данный вопрос!
Большинство наших соотечественников либо проживает в МКД (многоквартирных домах) либо в дополнении к индивидуальному дому имеет квартиру, нежилое помещение или комнату в МКД. Поэтому взаимоотношения, возникающие в связи с эксплуатацией и распоряжением общего имущества, периодически актуальны для многих и многих. Конечно же, хочется, чтобы права не были нарушены, не было злоупотреблений в части распоряжения общим имуществом со стороны управляющей компании, ТСЖ, ТСН и собственниками других помещений ( соседями). Поэтому разберу несколько стандартных ситуаций .
Базовым законом, описывающим распоряжение общим имуществом является "Жилищный кодекс РФ" а именно Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ.
Все вопросы по управлению общедомовым имуществом решаются исключительно ОБЩИМ СОБРАНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ. Каждый собственник имеет голос пропорционально площади своей квартиры/помещения.
В Жилищном кодексе даётся и определение "общего имущества МКД". Но я опишу его по своему, так проще перечислить. что НЕ входит. Общее имущество МКД это всё имущество, за исключением-
- внутреннего пространства квартиры (помещения) ,
- НЕнесущих перегородок,
- покрытия внутренних стен ( штукатурка, обои, окраска...),
- пола ( линолеум, плитка, пакет...) ,
- потолка,
- внутриквартирной разводки системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения ( только в случае индивидуального отопления) и соответствующего оборудования. Индивидуальное газовое оборудование.
То есть все сети - стояки ГВС, ХВС, канализации, централизованная система отопления и газоснабжения, общая разводка силовых электрических линий и места расположения сетей являются общим имуществом МКД, даже если они проходят в вашей квартире.
Рассмотрим некоторые случаи, когда собственники квартир/помещений сталкиваются с вопросами общего имущества.
- Часто при ремонте , собственники квартир/помещений срезают радиаторы центрального отопления и перекладывают трубы системы отопления, врезают свои полотенцесушители в стояки ГВС, что является вмешательством в общее имущество. Время от времени это приводит к негативным последствиям . В случае ущерба от от таких действий, виновным будет признано лицо, вмешавшееся в общие сети. Поэтому , производя такие действия, нужно отдавать себе в этом отчёт.
- Собственники квартир/помещений , в которых проходят общедомовые коммуникации должны предоставлять доступ для обследования и ремонта этих коммуникаций. Очень часто при ремонте квартир неграмотные отделочники наглухо замуровывают все стояки, что делает невозможным обеспечить доступ к ним в случае аварии. Поэтому во время ремонта очень важно сделать съёмной или открывающейся часть стены, за которыми находятся коммуникации. Сейчас для решения этой задачи есть масса недорогих и эстетичных решений.
- С другой стороны, в случае аварии в стояках ( как правило это протечка канализации или систем ГВС/ХВС) , ответственность ложится на управляющую компанию ( толковые УК , как правило, страхуют гражданскую ответственность на такие случаи ), соответственно компенсация ущерба производится за счёт страховки или общедомовых взносов. Конечно , это общие деньги, но не так обременительно для пострадавшего.
- Благосостояние граждан понемногу растёт, а технологии становятся доступнее и всё чаще и чаще на фасадах МКД можно увидеть блоки кондиционеров. Несущие стены и наружная отделка тоже является общедомовым имуществом, поэтому УК вправе запретить вешать кондиционер без соответствующего согласования.
- Однако , по этой же причине, есть возможность извлекать доход от размещения рекламы, вывесок и указателей всем собственникам МКД. На крыше можно разместить телекоммуникационное оборудование за соответствующую плату. А полученные деньги можно пустить, например, на текущий или капитальный ремонт, уменьшив тем самым соответствующие взносы. У нас в городе обратил внимание на некоторые МКД, где годами висят дорогие рекламные модули, а на кровле стоят антенны мобильных операторов. Очень удачно эти дома расположены. Думаю, расходы по содержанию дома у собственников сильно меньше чем в среднем...
- Возможны случаи самозахвата. А именно, кто-то из соседей ставит дверь в каком-нибудь тупике и использует его для личных целей. Грубейшее нарушение! Как в таком случае законно пользоваться пустующими площадями ? Это возможно, если Общее собрание даст добро, причём "ЗА" должны проголосовать более 2/3 всех собственников!
- Можно ли выкупить часть общего имущества в собственность? Можно только в одном случае, если "ЗА" проголосуют 100 % собственников! Например, кто-то из собственников хочет увеличить свою квартиру за счёт тамбура в коридоре и зарегистрировать этот тамбур как часть своей квартиры. Так как это затрагивает интересы ВСЕХ собственников, поэтому нужно получить решение общего собрание со стопроцентным одобрением!
- Перевод из жилого в нежилое тоже должен быть одобрен Общим собранием собственников. Для этого должно быть соблюдено 2 условия :
- на собрании должно присутствовать (кворум) более 50% собственников всего дома и более 2/3 собственников подъезда, где планируется перевод.
- при этом проголосовать за должны более половины присутствующих..
от себя добавлю, что некоторые муниципалитеты накладывают ограничения на перевод в нежилое...
Отдельно рассмотрю пользование земельным участком под МКД.
Земельный участок тоже является общедомовым имуществом со всеми вытекающими.
- Кто-то хочет поставить на придомовой территории гараж? Одобрение на общем собрании в 2/3 от числа собственников и только во временное пользование.
- Кто-то хочет отгородить территорию для себя любимого цепочкой? Смотрим предыдущий абзац.
- Поставить блокиратор для парковки? Тоже самое.
- Поставить торговую точку, шиномонтаж, услуги и прочее некапитальное строение для коммерческого использования? Вот тут даже полномочий собрания не хватит. Одного желания собственников недостаточно, так как подобные объекты запрещены на территории МКД.
- А если на земельном участке построить капитальное строение или пристроить к дому, надстроить сверху в рамках реконструкции? Можно, но тогда собственниками построенного объекта автоматически становятся все собственники МКД в соответствующих пропорциях.
Конечно, все вопросы невозможно рассмотреть в рамках данной статьи. Делитесь своими ситуациями, задавайте вопросы. Попробуем разобраться.
Спасибо, что дочитали статью до конца. Надеюсь, было интересно.
Ставьте "лайк" , подписывайтесь здесь!
Можно почитать другие статьи...
Как узаконить самозахват прилегающего земельного участка ?
