Иван, инженер в одной из очень крупных компаний, решил переехать в Москву. Прожив 6 лет в Реутове, куда он переехал из Самары, Иван решил, что жить внутри МКАДа проще хотя бы потому, что не приходится каждый рабочий день попадать внутрь МКАДа – кто пробовал, тот знает. К тому же переезд в Москву был частью плана, над которым он работал уже давно, а Реутов в нем получался промежуточной обстановкой. Иван три года отслеживал рынок недвижимости, стараясь улучить момент и по последним данным получалось, что лучше уже не будет.
С одной стороны, льготная ипотека сильно упростила условия покупки квартир. С другой стороны, на доступный рынок ринулись покупатели, предложение начало сокращаться и цены на недвижимость начали закономерно расти. Так что экономию на процентах скомпенсировал рост цена на рынке. Но, почитав прогнозы о том, что в перспективе в 2021 цены на недвижимость в столичных городах подрастут еще на 12-15%, Иван понял, что настало время действовать. Иначе будет поздно.
Посвятив неделю поискам и выбору, Иван выбрал квартиру мечты. Мечта понравилась жене и дочке: хороший район, рядом школа с положительными отзывами, парк для прогулок и пробежек. И с транспортной точки зрения что нужно, не надо каждое утро и вечер протискиваться, толкаясь с тысячами таких же счастливцев, через «бутылочные горлышки» шоссе. Цель получилась достойная: плацдарм на другой стороне Кольцевой обойдется Ивану в 21,7 миллиона рублей.
Как полководец перед битвой, выстроив финансовые «войска», Иван оценил потенциал. Всего в наличии у него было 3 с небольшим миллиона рублей собственных накопленных средств. Квартира в Реутове при продаже дает 12,7 миллионов. Была еще квартира в Самаре, но продавать ее Иван не хотел - первое семейное гнездо и стоит дешевле реутовской. Да и не хотелось терять с таким трудом добытую в свое время недвижимость в пригороде. Особенно когда почти в сам Реутов провели метро, а рынок обещал подорожание квадратных метров, так что вариант с продажей оставался на самый крайний случай.
Щекотливый вопрос, который занимает всех, берущих кредит – каким будет ежемесячный платеж – инженер решил по старому правилу конструкторов, «чем проще, тем меньше вероятность поломки». Есть часть дохода, которую его хозяйство может позволить себе потратить на обслуживание кредитов без урона для всей остальной семейной экономики. Это было принято за максимум. А дальше - спланировать финансовые дела так, чтобы сумма, которую придется тратить каждый месяц, была как можно меньше.
Иван знал рынок, мыслил четко и конкретно, как и положено инженеру. Было ясно, что без ипотеки не обойтись. Но, даже при таком раскладе, нужно выжимать максимум возможного. Какая бы ни была зарплата, а лишних рублей в кармане нет ни у кого. Один из способов сократить расходы на ипотеку – выплатить половину или больше сразу. Тут можно добыть сразу двух зайцев одним выстрелом: во-первых, в итоге, когда вся ипотека выплачена, заплатишь меньше, во-вторых, заплатив 50%, гораздо проще договариваться с банком и брать ипотеку на условиях, в которых больше интересов заемщика, а не на банковских.
Осталось только решить, где взять недостающие до половины первоначального взноса средства и выбрать время, чтобы провернуть всю финансовую операцию. Поскольку недвижимость продавать не хотелось, но без крупной суммы ипотеку было не одолеть, решение получалось очевидным: надо брать кредит под залог недвижимости. Выбирать не приходилось: во-первых, самарская квартира не даст нужной суммы, а во-вторых, эти метры были куплены с привлечением средств материнского капитала. Так что 10-летняя Алена была официальной совладелицей недвижимости и ждать до того, как дочке исполнится 18 лет, чтобы банк принял в залог квартиру, они не могли. Оставалась только квартира в Реутове.
Иван выделил три основных для своего плана выгоды залогового кредита:
- Низкая ставка – даже ниже ипотечной.
- Сохранение контроля над собственностью. Не для того он уезжал с Волги и работал несколько лет на квартиру в Реутове. Кредит он вытянет, а вот добыть снова квартиру уже сложнее.
- Квартира может выкупить сама себя. Сдача внаем позволит компенсировать часть ежемесячного платежа по залоговому кредиту, и общая нагрузка от кредитов на семейный бюджет получится ниже.
Дальше оставалось решить, где и на каких условиях брать кредит, а с ним уже отправляться брать ипотеку. Поскольку недвижимость у него была «стандартом», никаких проблем с залогом не случилось. Иван получил под залог квартиры в Реутове 8 млн рублей. Это почти максимум, который давала квартира, всего банк предлагал 75% рыночной стоимости. Ежемесячный платеж получался в пределах расчетной нормы и должен был стать еще ниже за счет аренды. Дождавшись, пока Росреестр зарегистрирует обременение и получив деньги, Иван отправился на штурм ипотеки.
Всего у Ивана было 3,2 млн своих денег и 8 млн, которые принесла реутовская квартира, то есть больше 50% от стоимости ипотечной квартиры. Как и предполагалось, когда у клиента в руках деньги, «ипотечный» банк становится гораздо сговорчивее и условия по ипотеке удалось сделать даже чуть выгоднее запланированных. Это была экономия номер один.
Экономия номер два начала работать вместе с подготовкой к переезду. Не мешаясь жене Марине при подготовке (это был уже второй переезд, так что все процедуры были отлажены) Иван взял на себя работы по приведению новой квартиры в «рабочее» состояние. Когда все было почти готово, позвонил съемщику, с которым договорился заранее, насчет жилья в Реутове и обозначил сроки заезда. Получалось, что арендатор брал на себя изрядную часть ежемесячного платежа по залоговому кредиту. Тем меньше из семейного бюджета потратит Иван.
Дальше все заработало как костяшки домино: Иван, Марина и Алёна переехали внутрь Кольцевой, а через три дня в квартиру за МКАДом заехали новые жильцы. Арендная плата пошла Ивану, а платежи по кредитам – каждый по своему адресу в два разных банка.
Сам Иван доволен сделкой и у него большие планы на будущее: «Кто знает, какой будет Москва, когда Аленка вырастет? Город расширяется, лет через десять Реутов будет почти центром. А у нее уже готовая квартира и не самая маленькая».