Нередко нам встречаются клиенты, которые загораются идеей купить квартиру в Нячанге для последующей сдачи в аренду. Что ж, идея вполне разумная. Довольно доступная цена на недвижимость + всегда высокий спрос на аренду, так как речь идет о курортной зоне. Конечно, пандемия спутала все карты, но вечно она продолжаться не может, так что поправку на COVID-19 делать не стоит. Особенно, когда речь идет о такой долгосрочной инвестиции, как недвижимость. Так вот, у большинства людей, кто загорелся этой идеей, либо вообще нет опыта в подобном бизнесе (сдача квартир в аренду), либо этот опыт весьма скромный. Что уже говорить о знании специфики местного рынка. Поэтому я и решил детально разобрать этот вопрос. Давайте же разберемся, как лучше всего подготовить свою квартиру к сдаче в Нячанге. Что нужно сделать, а чего делать не стоит. Ну и, конечно, какие варианты получения прибыли у вас есть.
Типы аренды
Для начала давайте определим, какие варианты у вас есть и в чем их плюсы/минусы. Речь пойдет о сроках сдачи. Условно можно выделить 3 типа:
- Краткосрочная аренда: от 1 дня до 1 месяца;
- Среднесрочная аренда: от 1 до 6 месяцев;
- Долгосрочная аренда: 6 месяцев и более.
Теперь давайте разберем каждый из периодов, его преимущества и недостатки, а также "фишки", которые сделают вашу квартиру более востребованной на местном рынке.
Краткосрочная аренда
Первое и главное, что вам нужно понимать, если вы собираетесь сдавать свою квартиру посуточно - это сложно, трудоемко и нервно. И речь даже не о пьяных оргиях и прочих радостях отдыха, которые периодически будут происходить на ваших кровных метрах. При посуточной аренде вам придется делать все и сразу: контроль заезда, выезда, сохранности имущества, пополнение расходников (туалетные принадлежности, постельное белье и т.д). При этом обычной является ситуация, когда клиент просто не заезжает. То есть вы ждете, что завтра у вас снимут квартиру на 5 дней, а клиента попросту нет. И на сообщения он не отвечает. И вот тут непонятно, то ли он просто опаздывает, то ли вообще передумал. Скорее всего, этот день вы потеряли. Плюс к этому, вам нужно регистрировать своего постояльца. А если, скажем, в течение недели у вас было несколько разных клиентов, каждого также нужно регистрировать. Это все время. Добавим сюда расходы на booking, airbnb и другие сервисы, берущие процент за свои услуги, услуги прачечной, услуги клининг служб и др. В общем, расходная часть довольно высокая.
Безусловно, можно отдать квартиру на управление сторонней компании. Но вы должны понимать, что особо заботиться о состоянии ваших апартаментов никто не будет. Поэтому такая схема довольно быстро приводит квартиры в ужасное состояние. Так что я бы рекомендовал одно из двух: либо вообще не заморачиваться на счет быстрого износа и просто вложить в цену периодический косметический ремонт, либо заниматься этим самостоятельно. Во втором случае желательно, чтобы это было вашей основной деятельностью здесь. Так как времени отнимает довольно много. Особенно, когда у вас нет больших объемов. Если квартир несколько, то можно задуматься и о каком-то минимальном персонале, но это уже полноценный бизнес.
Тут можно сразу отметить и плюс такого типа аренды - это довольно прибыльно. Так, если квартира стоит 500 дол в месяц, посуточно вы вполне можете сдавать ее за 40-60 дол. В зависимости от сезона. Учитывая спрос, загруженность может вполне приблизиться к 100%. Со временем, конечно.
Есть, конечно и еще один вариант. Речь о проектах, где обслуживание вашей недвижимости на себя берет крупная компания. Например, комплекс Beau Rivage Nha Trang. Как это выглядит. Вы покупаете квартиру и подписываете соответствующий договор. По этому договору вы можете проживать в квартире 15 дней в году, в остальное время компания занимается ее арендой. Получаете вы гарантированный процент от стоимости квартиры. При этом компания поддерживает жилье в идеальном состоянии и когда ваш договор обслуживания заканчивается, в таком же состоянии вам возвращает квартиру. В итоге, вы получите несколько меньше, если бы всем занимались сами. Но при этом вся головная боль ложится не на вас. Владельцу остается только получать дивиденды. К сожалению, такие комплексы в Нячанге можно посчитать на пальцах одной руки. Да и цены там не самые маленькие.
Что же стоит сделать, чтобы быть конкурентным на рынке посуточной аренды Нячанга?
Во-первых, для таких целей покупайте видовую и только видовую квартиру. Даже относительно простую квартиру с шикарным видом на море арендуют гораздо охотнее, чем апартаменты с шикарным дизайном, но без вида. Помните, что львиная доля гостей Нячанга приезжают сюда ради моря. И на это море они хотят смотреть из окна. И я не даром поместил этот пункт первым, ибо это критически важный момент.
Во-вторых, не скупитесь сильно на расходники. У вас должна быть одноразовая зубная щетка, паста, мыло, шампунь, полотенца, что-то перекусить по минимуму (чипсы, печенье, вода, кофе, чай). В общем стандартный набор нормального отеля. Да, это расходы, но они являются обязательными и не дают вам быть хуже остальных, так сказать.
В-третьих, не скупитесь на фотографа. Какой бы красивой ни была ваша квартира, без хороших фото она будет проигрывать конкурентам. Поэтому не жалейте лишние 100-150 долларов на качественную съемку. Это нужно сделать всего 1 раз, но правильные фото выделят сильные стороны апартаментов. Все выбирают по картинке. Конечно, не всегда эта картинка полностью соответствует реальности, но правда никому особо не нужна. Это я к тому, что если рядом будет стоять фото вашей шикарной квартиры, но с тусклым светом и блеклыми цветами и другая квартира попроще, грамотно отснятая, то ... ну в общем вы поняли. Сюда же будет уместно добавить фото ближайших достопримечательностей, интересных мест и т.д. Чтобы у потенциального гостя сложилось полное понимание картины.
Среднесрочная аренда
Данный вариант куда попроще. Чаще всего на срок от 1 до 6 месяцев арендуют иностранные туристы, например, зимовщики. В Нячанг приезжает довольно много иностранцев на пару месяцев, так сказать. Так что подобный вариант не менее востребован, чем краткосрочная аренда. К его минусам можно отнести меньший доход. В остальном же - одни плюсы. Во-первых, вы можете выбирать арендаторов. Если при посуточной аренде в вашу квартиру по сути может заехать кто-угодно, то здесь вы сможете как минимум познакомиться с гостем, прежде чем подписывать договор аренды. Сильно упрощает такой формат и процесс регистрации, так как делать его нужно реже. Что касается вида из квартиры, то он не слишком существенный. Спрос есть, как на видовые квартиры, так и на варианты попроще. В плане наполнения, то вполне можно ограничится полотенцами и постельным бельем. Всякие там шампуни и зубные щетки тут не нужны - опять экономия. Ну и, конечно, вам не нужно платить коммунальные услуги. Я не сказал, но в посуточной аренде это ложиться на вас. Здесь же за все платит арендатор. Теперь главное.
Как дорого сдать квартиру на средний срок?
Прежде всего, важно знать, что наибольшим спросом пользуются "средние квартиры". То есть что-то между "вау, тут еще и стол из слоновой кости" и "спать на кровати с тараканами по-очереди". Гостям нужно комфортное жилье в хорошем месте. Это не всегда должна быть именно первая линия. Но и дальше третьей никто не поедет. Не обязательно прямой вид на море, но и в стену смотреть никто не захочет. Не критичная дорогая мебель, но наполнение квартиры должно быть на уровне. То есть наибольший спрос на твердый середнячок. Если вы покупаете квартиру без мебели и ремонта, вам, конечно, придется потратиться и повозиться, но можно сделать куда более привлекательный вариант. В квартирах с мебелью выбор не особо велик, но некоторые из советов ниже все равно могут помочь.
Во-первых, избавьтесь от стандартной плитки на полу. Просто положите поверх даже самый дешевый ламинат и это будет неплохим аргументом в пользу выбора вашей квартиры.
Во-вторых, заплатите на пару миллионов больше и купите нормальную стиральную машину. Стандартные вьетнамские "бочки" стирают холодной водой и любой арендатор с детьми готов будет переплатить процентов 10 только за наличие стиралки с горячей водой.
В-третьих, купите качественный, мягкий матрас. Да, это + лишних несколько миллионов донгов. Но вы не представляете себе, сколько отказов от клиентов мы получали только из-за твердых матрасов. Наличие удобной кровати еще повышает ценность квартиры на пару-тройку процентов. Здесь это важный момент.
В-четвертых, сделайте качественную генеральную уборку перед показом. Поверьте, посмотрев с десяток грязных квартир и наткнувшись на чистый "бриллиант", большинство клиентов готовы будут немного переплатить за чистоту. А то, что до вас они скорее всего были в грязных квартирах - это практически гарантировано. Здесь этого "добра" хоть отбавляй.
В-пятых, удобное рабочее место. Дело в том, что очень частый арендатор на такой срок - фрилансер. Значит, человек будет много времени проводить за компьютером. Значит, наличие полноценного рабочего места станет большим плюсом.
В-шестых, кондиционер в каждом помещении. Вьетнамцы чаще всего устанавливают кондиционер только в спальнях. Поставьте еще один в гостиной и получите +пару процентов к цене.
В-седьмых, перегородка в душе. Чаще душ и туалет представляют собой одно помещение, в котором всегда влажно. Поставьте перегородку и получите заветные пару процентов к цене. А если вы заморочитесь и сделаете перепланировку, то сможете установить ванну. Скажу только, что квартиры с ванной можно пересчитать на пальцах и улетают они моментально. Вьетнамцев ванны не особо интересуют, но вот иностранцы всегда готовы переплачивать за такую роскошь.
Долгосрочная аренда
Здесь все более менее схоже со среднесрочной арендой, но есть несколько нюансов. Они не сильно влияют на стоимость. Речь, скорее, о самом принципе сдачи в аренду. Обычно на длительный срок снимают, либо иностранцы, которые здесь имеют бизнес/хорошую работу, либо сами вьетнамцы, которые решили переехать в Нячанг. Сразу скажу, что сдать квартиру на год и более за дорого крайне сложно. Зато, вы получаете максимально ответственных жильцов и решаете практически все организационные вопросы. Нередко на срок в год и более можно сдать вообще пустую квартиру без мебели. Данный вариант я бы советовал тем, кто покупает квартиру с целью перепродать через несколько лет дороже и вообще не заморачиваться над сдачей в аренду. Получается минимум головной боли и минимум же дохода. Это, так сказать, путь наименьшего сопротивления. Если же вы все-таки хотите сдать на длительный срок и получить максимум, то не рекомендовал бы покупать видовые квартиры в самом центре. Из мебели и техники должен быть только базовый набор. В большинстве случаев, люди которые снимают на такие сроки имеют свой багаж: посуда, техника, нередко - кое-какая мебель. Все, что вам нужно, чтобы сдать квартиру за нормальные деньги и на максимально долгий срок - это сделать косметику (обновить стены, сантехнику и т.д), чтобы квартира выглядела чистой и "свежей". Остальной уют ваши арендаторы сделают сами. Иными словами, квартира просто должна быть уютной и чистой. Не обязательно в туристическом квартале и необязательно с видом на море.
Итог
Самое важное, что я пытаюсь донести этой статьей, так это то, чтобы вы не спешили при покупке. Поясню. Если вы изначально планируете покупать квартиру для сдачи в аренду, вам желательно более-менее четко понимать, как вы хотите ее сдавать. Будет это постоянная сдача или вы планируете пару месяцев жить в квартире самостоятельно? Планируете ли вы перепродать квартиру через пару лет или будете выжимать максимум именно из аренды? В общем, вам нужно четко решить для себя, для чего вам эта квартира и сколько своего времени/денег вы готовы в нее вложить. Со своей стороны мы можем взять вашу квартиру на обслуживание, вам же остается только получать доход. Разумеется, не бесплатно. Так что, если у вас уже есть квартира и данной статьи оказалось недостаточно или просто остались вопросы по недвижимости Нячанга - пишите в комментариях. Обязательно ответим на все вопросы!